業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過立法解決了部分城市更新中的瓶頸問題。圖為首鋼園，北區(qū)更新項(xiàng)目入選16個(gè)北京城市更新“最佳實(shí)踐”項(xiàng)目。 新京報(bào)記者 鄭新洽 攝

無論是老舊廠房“騰籠換鳥”、傳統(tǒng)商圈的改造升級(jí)，還是核心區(qū)平房院落保護(hù)性修繕、歷史文化街區(qū)的修繕改造，在城市減量發(fā)展的背景下，北京城市更新面臨多個(gè)堵點(diǎn)需要破解。城市更新內(nèi)涵豐富、要求高、難度大、涉及面廣，這樣一項(xiàng)系統(tǒng)工程要打破各個(gè)關(guān)節(jié)的瓶頸，首要是建立適合當(dāng)前城市更新的法律法規(guī)。

值得關(guān)注的是，北京城市更新加速立法。7月27日，北京市人大常委會(huì)首次審議《北京市城市更新條例（草案）》（簡(jiǎn)稱“條例草案”）。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)該條例將在年底出臺(tái)。此次立法不僅可以吸引更多企業(yè)加入城市更新的賽道，還將推動(dòng)北京城市更新步入“快車道”。

政策紅利賦予城市更新動(dòng)能

北京的城市發(fā)展進(jìn)入減量雙控、存量更新為主的新階段。而在此前舊城改造中，北京已逐步形成了包含老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)、老舊低效樓宇、老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種類型的更新，共計(jì)出臺(tái)了40多項(xiàng)配套政策。

面對(duì)城市更新類型多、數(shù)量大、周期長(zhǎng)、相關(guān)主體多等特點(diǎn)，以往的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和政策制度有必要通過法規(guī)的形式進(jìn)一步明確和固化。通過釋放政策紅利賦予更新動(dòng)力，有效推動(dòng)城市更新。

從條例草案的內(nèi)容來看，明確了適用范圍，提出北京市城市更新包括居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類5大類、12項(xiàng)更新內(nèi)容。這些內(nèi)容處處體現(xiàn)了北京城市更新堅(jiān)持“留改拆”并舉，堅(jiān)持小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的模式。

其中，對(duì)于居住類城市更新是以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)等房屋安全，提升居住品質(zhì)為主；而產(chǎn)業(yè)類城市更新則是以推動(dòng)老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量空間資源提質(zhì)增效為主。

除了突出首都特點(diǎn)、明確適用范圍之外，條例草案解答了“更新是什么”“更新依據(jù)什么”“如何推動(dòng)更新”“由誰(shuí)更新”“怎樣更新”等問題，給城市更新指出了方向。

7月27日，北京市司法局局長(zhǎng)崔楊受市政府委托作關(guān)于《北京市城市更新條例（草案）》的說明時(shí)表示：“北京城市更新類型多、數(shù)量大，在減量雙控發(fā)展要求下，物業(yè)權(quán)利人更新意愿不高，社會(huì)資本投資動(dòng)力不足，需要通過立法進(jìn)一步完善體制機(jī)制，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，加強(qiáng)政策保障，明確各方主體權(quán)責(zé)利，有效促進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)。”

中國(guó)城商聯(lián)城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)席會(huì)主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事長(zhǎng)黃璽慶表示，北京此前出臺(tái)了城市更新相關(guān)政策，但和法律不一樣。北京城市更新立法，一方面說明政府對(duì)城市更新的工作越來越重視，另一方面也意味著對(duì)城市建設(shè)中很多既有法規(guī)、政策的一種更新?！巴ㄟ^立法可以解決一些城市更新中面臨的瓶頸問題。此次立法毫無疑問使城市更新工作向前邁出一大步，意味著今后北京城市更新有法可依，對(duì)北京城市更新是一種巨大的推動(dòng)。”

政策支持破解多個(gè)“堵點(diǎn)”

在首屆北京城市更新論壇上，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任張國(guó)偉表示，在此次北京城市更新立法工作中，通過強(qiáng)化規(guī)劃土地保障、加大更新政策支持力度，破解了城市更新實(shí)施的多個(gè)堵點(diǎn)，讓城市更新“有溫度”、規(guī)劃實(shí)施“加速度”。

在首佳顧問咨詢（北京）集團(tuán)有限公司首席分析師陳潔瓊看來，《北京市城市更新條例（草案）》在建筑功能轉(zhuǎn)變、用地功能兼容、地上地下空間統(tǒng)籌利用、地價(jià)和土地利用方式等方面有所突破和創(chuàng)新；同時(shí)在補(bǔ)充辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、建筑設(shè)計(jì)審批、消防設(shè)計(jì)驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)許可辦理等流程方面給予明確和完善。

“從條例草案的內(nèi)容來看，物業(yè)性質(zhì)、用途可以進(jìn)行相應(yīng)的改變，這是一個(gè)突破，也是以前城市更新工作中不可逾越的地方?！秉S璽慶表示，在城市更新過程中，過去很多物業(yè)的用途不符合現(xiàn)在的城市發(fā)展需要，必須對(duì)功能進(jìn)行改變，但是受困于物業(yè)用途性質(zhì)的規(guī)定，又沒有辦法進(jìn)行更新改造，否則就面臨違法違規(guī)。

而未來即使是已蓋好的建筑，用途也能依法依規(guī)轉(zhuǎn)換。對(duì)此，條例草案提出，北京將探索實(shí)施建筑用途轉(zhuǎn)換、土地用途兼容。鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施。公共管理與公共服務(wù)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換等。

此外，陳潔瓊表示，此次城市更新立法給予的突破性政策還包括改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)審批和消防驗(yàn)收等。比如，原有的建筑設(shè)計(jì)沒有辦法對(duì)接現(xiàn)有的審批標(biāo)準(zhǔn)，那么同樣采用過渡性政策，不會(huì)影響項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)程。

“《北京市城市更新條例》年內(nèi)或?qū)⒊雠_(tái)，適合城市更新既有建筑改造的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也在加緊編制當(dāng)中。隨著各街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制完成，相關(guān)規(guī)范的持續(xù)完善，實(shí)施難點(diǎn)、堵點(diǎn)打通，北京城市更新將步入全面、快速推進(jìn)階段，吸引企業(yè)加入城市更新的賽道，為社會(huì)資本參與城市更新創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。”陳潔瓊?cè)缡钦f。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽也認(rèn)為，北京積極推進(jìn)城市更新立法相關(guān)工作，以及完善城市更新指導(dǎo)意見及配套實(shí)施細(xì)則。在政策紅利持續(xù)釋放下，將賦予城市更新更多動(dòng)力。

建議盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)配套文件

針對(duì)條例草案，北京市人大常委會(huì)城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)辦公室提出了需要進(jìn)一步研究的問題，涉及鼓勵(lì)自主更新、引導(dǎo)公眾參與等方面內(nèi)容。比如，鼓勵(lì)多個(gè)相鄰城市更新項(xiàng)目的物業(yè)權(quán)利人采用合伙、入股等方式開展自主更新；建立健全老舊小區(qū)改造中居民的訴求協(xié)調(diào)平衡機(jī)制，便于更好地指導(dǎo)工作實(shí)際，提高更新效率。

據(jù)北京市人大常委會(huì)城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)辦公室介紹，調(diào)研中有意見認(rèn)為，條例草案中關(guān)于城市更新項(xiàng)目庫(kù)由誰(shuí)建立、如何入庫(kù)等方面的內(nèi)容不清晰。建議進(jìn)一步明確實(shí)施單元統(tǒng)籌主體的遴選方式，明確細(xì)化項(xiàng)目庫(kù)的申報(bào)主體和程序，更好地引導(dǎo)各方形成預(yù)期、有序參與。同時(shí)，為保障條例草案中的相關(guān)制度設(shè)計(jì)能夠真正落地實(shí)施，建議市政府及其相關(guān)部門提前做好政策配套、與專項(xiàng)規(guī)劃相銜接的投資規(guī)模分析、社會(huì)資本引入機(jī)制等方面的準(zhǔn)備工作，盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)配套文件，同步加強(qiáng)對(duì)城市更新工作的宣傳。

北京城市更新立法大事記

●2021年11月30日

北京市人大常委會(huì)第九十七次主任會(huì)議審議通過了《北京市城市更新條例》立項(xiàng)論證申請(qǐng)。

●2022年1月8日

北京市公布了“2022年的立法計(jì)劃”，而《北京市城市更新條例》就在其中。

●2022年2月18日

北京市人大常委會(huì)、市人民政府共同組織召開《北京市城市更新條例》立法工作專班啟動(dòng)會(huì)，相關(guān)部門并聯(lián)推進(jìn)法規(guī)調(diào)研起草工作。

●2022年6月7日

《北京市城市更新條例》正式向社會(huì)公開征求意見。

●2022年7月27日

北京市人大常委會(huì)首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。

專家建議

后續(xù)政策應(yīng)具有可操作性、可執(zhí)行性

陳潔瓊（首佳顧問咨詢（北京）集團(tuán)有限公司首席分析師）：

城市更新項(xiàng)目全過程通常涵蓋前期論證、規(guī)劃策劃、方案設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、運(yùn)營(yíng)管理等多項(xiàng)工作，目前，審批流程和實(shí)施路徑尚未完全清晰、明確。建議后續(xù)政策應(yīng)在實(shí)施程序、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、審核規(guī)范、指南指引方面有所側(cè)重，圍繞項(xiàng)目的申請(qǐng)、受理、審核等環(huán)節(jié)，突出可操作性、可執(zhí)行性，推進(jìn)項(xiàng)目落地實(shí)施。（記者 袁秀麗）