3月17日，改造后的渝中區(qū)魯祖廟傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)煥然一新。記者 李雨恒 攝

3月17日中午，春雨浸潤(rùn)的渝中區(qū)魯祖廟傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)（以下簡(jiǎn)稱魯祖廟）顯露出特有的光影質(zhì)感。街角的表叔茶餐廳里，餐廳主理人舒暢忙前忙后，熱情招待著店里的客人。

“70后”舒暢是土生土長(zhǎng)的解放碑來龍巷人。20年前，他在渝中區(qū)日月光廣場(chǎng)開了重慶首家廣式茶餐廳。2015年離開日月光廣場(chǎng)后，他轉(zhuǎn)戰(zhàn)萬象城、新光天地等商圈發(fā)展。去年6月，魯祖廟街區(qū)開始招商，舒暢又重新將表叔茶餐廳開回了渝中區(qū)。

吸引舒暢回歸的魯祖廟曾是重慶母城外擴(kuò)的原點(diǎn)，它經(jīng)歷了清末民初的“匠市”、抗戰(zhàn)時(shí)期的“書市”和聞名遐邇的“花市”。如今，承載重慶母城100多年記憶的街區(qū)在經(jīng)過3年多的改造提升后重新開街——1萬多平方米的街區(qū)不僅呈現(xiàn)了民俗遺存的傳統(tǒng)建筑，還聚集了精釀酒吧、獨(dú)立烘焙店、潮流咖啡館等業(yè)態(tài)，老重慶和外地游客絡(luò)繹不絕前來打卡。

魯祖廟的煥新，是渝中區(qū)實(shí)施城市更新行動(dòng)的一個(gè)縮影。

近年來，渝中區(qū)搶抓全國(guó)首批城市更新試點(diǎn)機(jī)遇，分批分類對(duì)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┝苏w更新、綜合整治和風(fēng)貌保護(hù)，在延續(xù)城市文脈的同時(shí)，改革探索后期運(yùn)營(yíng)路徑，為老街區(qū)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式注入活力。該區(qū)先后推出的“一梯一道兩巷兩廠”等典型案例，獲得國(guó)務(wù)院督查激勵(lì)表彰。

去什么 留什么

城市更新是一臺(tái)復(fù)雜的“外科手術(shù)”

轄區(qū)面積20平方公里的渝中區(qū)，在2004年完成化龍橋片區(qū)整體拆遷改造后，就步入了全域城鎮(zhèn)化時(shí)代，其城市發(fā)展方式也隨之轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿鞘懈聻榇淼拇媪扛母铩?/p>

改造前的魯祖廟，70%以上的建筑建于20世紀(jì)20至70年代，融合了不同時(shí)期的建筑風(fēng)格，是重慶建筑文化的“活標(biāo)本”。其中，柏廬建筑群、民生路105號(hào)民居等被列為文物保護(hù)建筑，民生路99號(hào)建筑被評(píng)為歷史建筑。但另一方面，其房屋破舊、管網(wǎng)老舊、環(huán)境整潔度差、消防隱患大，給當(dāng)?shù)鼐用窈屯獾赜慰蛶聿槐恪?/p>

這就意味著對(duì)魯祖廟的改造，不僅僅是物理空間的保護(hù)和更新，還要強(qiáng)調(diào)“戀地情結(jié)”，賦予其區(qū)域意義，讓本地居民有歸屬感，讓外地游客有新鮮勁。

“為此，我們?cè)诟脑爝^程中采取的是動(dòng)態(tài)的設(shè)計(jì)和施工方式，就是逐一對(duì)老建筑進(jìn)行地勘和鑒定，然后確定施工保護(hù)方案，這樣一來，整個(gè)改造速度就得慢下來?！苯ㄔO(shè)單位渝中區(qū)文旅集團(tuán)項(xiàng)目管理中心總工李東說。

位于魯祖廟的大同路75號(hào)，是一棟滲透著年代感的4層蘇式建筑。“我們按照原來的改造方案剝離墻體后，發(fā)現(xiàn)它的內(nèi)核是雙曲面的拱形屋面，這樣的工藝目前在重慶已經(jīng)很難找到了?！崩顤|說，為了把雙曲面拱形屋面保留下來，建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、文保部門多次碰頭協(xié)商，最終修改了改造方案。

經(jīng)過5個(gè)多月的奮戰(zhàn)，大同路75號(hào)完成改造，不僅保留了蘇式建筑特有的風(fēng)格，還將樓棟內(nèi)部巧妙連通，狹小的老舊住宅空間變成了大開間的商業(yè)載體。

建筑學(xué)專業(yè)出身的舒暢說，2015年表叔茶餐廳關(guān)店后，自己在其他區(qū)域也運(yùn)營(yíng)過爆火店鋪，但心中始終放不下對(duì)渝中區(qū)的眷戀。而將魯祖廟作為重回渝中區(qū)的起點(diǎn)，自己其實(shí)是被幾塊仿古磚吸引所致。

這些年，舒暢時(shí)?；氐接逯袇^(qū)，行走于自己童年穿過的街巷，有一次路過魯祖廟街區(qū)改造工地，他被一堵用仿古磚砌成的墻深深吸引。和工人攀談后，他得知工人是蘇州來的，而這些磚來自安徽黃山腳下一批被拆除的老建筑。他頓時(shí)對(duì)改造后的魯祖廟充滿期待。

保留風(fēng)貌，徐徐圖之——從2021年啟動(dòng)到2024年正式開街，這就是建筑體量1.1萬平方米的魯祖廟，花了3年多時(shí)間才完成改造提升的原因?！罢麄€(gè)項(xiàng)目80%的建筑都是原來的，改造過程保留了原有的高度、位置，并對(duì)周邊老舊居民樓的地下管網(wǎng)、樓內(nèi)防水等進(jìn)行了翻新改造，拆除了有安全隱患的部分?！庇逯袇^(qū)住房城市建委副主任徐東說，“以前整個(gè)風(fēng)貌區(qū)只有一個(gè)出入口，改造后有了7條消防通道。”

這是渝中區(qū)探索超大城市現(xiàn)代化治理新路徑的具體行動(dòng)。徐東表示，這幾年，渝中區(qū)展開了對(duì)原有城市空間的深度改造，從十八梯蜿蜒的石階，到百年戴家巷里的煙火氣，從山城巷的古樸街景，再到魯祖廟、妙街的人文風(fēng)情，一處處老街巷、老景點(diǎn)的改造給城市空間注入了新活力，讓老重慶的故事在城市進(jìn)程中有了新的注腳。

建好了 如何活

運(yùn)營(yíng)催生全市首個(gè)含地上建筑出讓地塊

魯祖廟于去年初正式啟動(dòng)了招商。沒想到，一個(gè)棘手的難題擺在眼前。

渝中區(qū)文旅集團(tuán)的招商團(tuán)隊(duì)滿懷期待與多家品牌商家展開洽談，然而合作都因?yàn)橐粋€(gè)共同原因陷入僵局：權(quán)證上的房屋面積，與實(shí)際租賃面積不一致。

原來，在前期建設(shè)階段，雖然渝中區(qū)文旅集團(tuán)對(duì)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的13棟建筑完成了確權(quán)，但由于房屋所在的土地并未走招拍掛程序，一些建筑與建筑之間的飛地權(quán)屬不清晰，給后期招商埋下了隱患。“雖然有的只有不到1平方米的出入，這卻成了我們的‘絆腳石’，尤其在招引一些國(guó)際品牌時(shí)，對(duì)方提出租賃實(shí)地與產(chǎn)權(quán)面積一致才能簽約?！庇逯袇^(qū)文旅集團(tuán)招商中心負(fù)責(zé)人程慰說。

面對(duì)這一難題，渝中區(qū)快速啟動(dòng)了重新梳理土地權(quán)屬關(guān)系，經(jīng)反復(fù)會(huì)商后，創(chuàng)新推出了重慶市首例“帶租約出讓”的供地模式。

與以往掛牌出讓的土地不同，“帶租約出讓”意味著地塊在掛牌出讓時(shí)，土地上的建筑物可以帶著原有的租賃合同出讓，實(shí)行“買賣不破租賃”的協(xié)議。

今年1月，渝中區(qū)文旅集團(tuán)以6.19億元競(jìng)得魯祖廟正街面積約5372.26平方米的商業(yè)區(qū)地塊，其中帶租部分的面積占80%以上，進(jìn)駐商家有星巴克、奈雪的茶等知名品牌。

“‘帶租約出讓’模式給公司吃了‘定心丸’，在招拍掛流程正式完成之前，我們就提前盤下這間100平方米的鋪面，簽下了3年租約?！濒斪鎻R一家品牌飲品店的負(fù)責(zé)人說。

事實(shí)上，作為重慶市的建成區(qū)、老城區(qū)，渝中區(qū)土地資源有限，城市更新中經(jīng)常面臨新增用地不足、地塊零散等難題。

如何把寸土寸金的存量土地釋放出來？“近年來，我們加強(qiáng)城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌與土地政策融合改革創(chuàng)新，積極開展城市更新保留建筑不動(dòng)產(chǎn)登記和土地供應(yīng)綜合改革試點(diǎn)，完善全生命周期管理，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，保障城市更新高質(zhì)量落地實(shí)施，推進(jìn)存量空間盤活利用，破解了渝中區(qū)城市更新中保留建筑盤活的難題，滿足了城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的多元需求?！庇逯袇^(qū)規(guī)劃和自然資源局黨組書記鄧琳說。

創(chuàng)特色 聚流量

優(yōu)化傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)打造非標(biāo)商業(yè)秀場(chǎng)

除了有大家熟知的國(guó)際國(guó)內(nèi)連鎖門店，魯祖廟還呈現(xiàn)了50%以上主理人特色小店形成的流量磁場(chǎng)。

每當(dāng)午后，風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的Topia咖啡店就漸漸熱鬧起來，金發(fā)碧眼的肯尼在人群中格外引人注目。因?yàn)閻凵线@獨(dú)有的風(fēng)景，在領(lǐng)館工作的他成了Topia的?？?。

當(dāng)連鎖咖啡還在比誰家App下單更快時(shí)，Topia用實(shí)績(jī)證明了——讓人愿意發(fā)呆的地方，永遠(yuǎn)有市場(chǎng)。去年開業(yè)后，Topia單日客單數(shù)量最高超過5000單，霸占某外賣平臺(tái)美食榜首超一個(gè)月。

“除了提供咖啡和飲品，我們更愿意為進(jìn)店的客人們營(yíng)造一個(gè)可以社交、獨(dú)處、釋放情緒的‘第三空間’?！?8歲的柒柒是Topia咖啡店的主理人，去年，她盤下這間位于主街的店鋪，拆掉原本封閉的墻面，安裝了大片落地窗。獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)理念讓這間小店開局即巔峰。

事實(shí)上，在魯祖廟，一群“不按套路出牌”的小店，正悄然掀起一場(chǎng)“非標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)”的運(yùn)動(dòng)——售賣“精釀啤酒”的北平機(jī)器，將麥芽、啤酒花與酵母的配比玩味到極致，不同于流水線上的千篇一律，每一口啤酒都帶給客人獨(dú)特的體驗(yàn)；作為苗品記旗下的子品牌，四喜茶館則定位年輕一代，推出了火鍋沱茶、百抖茶烤奶等爆火單品……早春時(shí)節(jié)，漫步在魯祖廟的臨街小道，一間間以時(shí)尚零售、社交餐飲、文化藝術(shù)等多元業(yè)態(tài)為主的非標(biāo)商業(yè)小店吸引市民、游客前往。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前進(jìn)駐魯祖廟的非標(biāo)商業(yè)就占整體商業(yè)的50%以上。

“顧名思義，非標(biāo)商業(yè)就是一種打破了傳統(tǒng)商業(yè)的非標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)模式，它通過靈活多樣的空間設(shè)計(jì)、品牌組合和運(yùn)營(yíng)邏輯，滿足消費(fèi)者對(duì)獨(dú)特體驗(yàn)的需求，更加重視消費(fèi)場(chǎng)所的個(gè)性化、差異化。”渝中區(qū)商務(wù)委副主任朱玲艷說。

“曾經(jīng)的老舊街區(qū)煥然一新，讓我們享受到更加便捷的公共服務(wù)，更加舒心的宜居生活。”在魯祖廟附近生活了30多年的老居民萬川香說。

渝中區(qū)解放碑街道較場(chǎng)口居委會(huì)主任張磊告訴記者，隨著魯祖廟風(fēng)貌區(qū)的蝶變升級(jí)，其周邊城市空間還將持續(xù)優(yōu)化，居民老舊小區(qū)也會(huì)逐步改造更新，讓身居其中的市民真正成為城市建設(shè)的參與者、獲益者。（記者 郭曉靜 左黎韻）