兩項重磅房地產(chǎn)政策出爐，引發(fā)市場高度關注。8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。一方面對現(xiàn)行差別化住房信貸政策進行了調(diào)整優(yōu)化，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行；另外支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率，維護好房地產(chǎn)市場競爭秩序。

二套房房貸利率有望降低

此次通知中，關于統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限的政策，引發(fā)轟動。

一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限LPR加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

各地可按照因城施策原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人就此通知表示，此舉主要為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，對現(xiàn)行差別化住房信貸政策進行調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進評價，此政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成，這也就為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。其中首付比例為20%的規(guī)定相對而言很多地方已經(jīng)執(zhí)行，但是確實有很多城市過去對于二套房的首付比例規(guī)定為40%，此次明確后有助于各地為政策出臺提供依據(jù)，另外此次政策對于剛需和改善型購房需求都有積極的幫助，也充分說明了對于合理住房消費需求提振的導向。

另外，此次政策明確，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限LPR加20個基點。嚴躍進認為，最大的變化在于，二套房的下限從過去加60個基點變?yōu)榧?0個基點。從這個角度看，對于二套房方面的政策非常給力。換句話說，即便有部分購房者可能不能享受“認房不認貸”政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機會；此次政策實際上是一碗水端平，因為要支持合理住房消費需求，首套房和二套房應該都有降息的操作。過去比較側(cè)重首套房，而現(xiàn)在對于二套房也給予了非常明確的支持，有助于促進首套和二套房利率成本的降低。

“這一條對于房地產(chǎn)市場的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“但整體看，當下全國除北京、上海外，已經(jīng)基本全面執(zhí)行新的二套房認定標準，本地無房就算首套，所以按照這一政策，市場上主流購房群體基本集中首套房，另外針對首付比例還需要各地落地執(zhí)行，非限購城市已經(jīng)基本全面執(zhí)行，目前可能有影響的只有少數(shù)依然限購的城市，特別是部分二線城市?！?/p>

存量降息幅度待銀行明確

多次預告之下，存量房貸利率下調(diào)的政策也重磅落地。

從通知內(nèi)容來看，有多種調(diào)整方式可選。一是自2023年9月25日起，存量首套個人住房貸款的借款人，可向承貸銀行提出申請，由該銀行新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款；另外，除了由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款的方式外，借款人同樣也可以通過申請協(xié)商的方式變更合同約定的利率水平。

不過，不管是置換后的新發(fā)放貸款利率水平，還是變更后的貸款合同利率水平，均由對應銀行與借款人自主協(xié)商確定，且在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放或變更后的貸款，只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

具體哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人也進行了明確，主要涵蓋2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放、已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對此，張大偉分析，目前首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限已調(diào)整為不低于相應期限LPR減20個基點，并且自人民銀行、原銀保監(jiān)會于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，多地已紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下，進入“破4進3”時代，首套房貸款利率最低可至3.6%。在他看來，整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者與銀行協(xié)商。

嚴躍進同樣告訴北京商報記者，房貸政策源于1998年住房制度改革前后，隨著商品房市場和預售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但從來沒有“中途調(diào)整存量房貸利率”一說，因此此次房貸政策具有歷史突破性，出臺的原因主要和提前還貸數(shù)量增加、月供壓力較大等有關，這也是當前特殊歷史時期對購房者的非常重磅政策。

另外，此次政策明確了降低的下限，即可以做到和所在城市最低的利率。因此，嚴躍進認為，后續(xù)購房者要積極關注目前主流的房貸操作，預計9月上旬一些銀行會陸續(xù)推出新的房貸合同，相關購房者要注意此次政策，科學籌劃，積極降低每月的還貸額。

不過，張大偉也指出，“北京等大城市因為加點沒有明顯調(diào)整，所以基本沒多大影響。這一政策影響最大的是二線熱點城市，因為部分地區(qū)在2021-2022年加點最高，甚至有的達6%以上，這部分月供如果能全面落地，可能100萬元30年月供能少1000元以上”。

貸款用途應進行實質(zhì)性審核

相關政策的推出正當其時。

談及為何降低存量首套住房貸款利率，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。

存量住房貸款利率的下降，對借款人來說可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。因此，為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

通知稱，各金融機構(gòu)要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關要求落實到位。

另外，通知也對相關風險進行了強調(diào)與防范。例如，金融機構(gòu)應嚴格落實相關監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質(zhì)性審核，并明確提示風險；對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機構(gòu)一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

延伸閱讀

定存再度聯(lián)袂“降息”

新一輪定存“降息”來了。8月31日，北京商報記者獲悉，已有國有行今日率先下調(diào)定期存款利率，另有多家全國性銀行將于明日聯(lián)袂“降息”，定期存款掛牌利率下調(diào)幅度為10-25個基點。2022年至今，存款掛牌利率已經(jīng)歷了多次調(diào)降，最近一輪下調(diào)在今年6月8日，彼時定期存款降幅最高達15個基點。如今存款利率再度“降息”且降幅加大，在分析人士看來，此舉或是與部分銀行計劃調(diào)整存量房貸按揭利率有關，因此需要負債端作出更大調(diào)整，緩解按揭利率調(diào)整對銀行息差的沖擊。

再降

新一輪存款利率下調(diào)開啟，這家銀行率先“搶跑”。8月31日，北京商報記者從郵儲銀行北京地區(qū)網(wǎng)點獲悉，該行已于當日下調(diào)定期存款掛牌利率，1年期下調(diào)10個基點、2年期下調(diào)20個基點，3年期、5年期降幅較大，均為25個基點。此外，協(xié)定存款利率也有10-20個基點的降幅。不過，北京商報記者查詢郵儲銀行官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，目前該行尚未更新調(diào)降后的定期存款掛牌利率表。

除郵儲銀行外，還有多家全國性銀行或?qū)⒂?月1日聯(lián)袂“降息”。例如，興業(yè)銀行北京某支行理財經(jīng)理透露，該行定期存款掛牌利率預計9月1日下調(diào)，1年期擬下調(diào)10個基點，2年期擬下調(diào)20個基點，3年期、5年期擬下調(diào)25個基點。

存款“降息”的預期在市場傳導，多家銀行客戶經(jīng)理也抓緊時間向儲戶推介自家的存款。農(nóng)業(yè)銀行北京某支行客戶經(jīng)理表示，“雖然暫未接到明確通知，但存款利率可能隨時會下調(diào)，目前3年期定期存款執(zhí)行利率2.85%，但額度有限，有需要最好盡早前往網(wǎng)點存入”。工商銀行成都某支行客戶經(jīng)理也透露，“做好降息準備，能提前存就提前存”。

不過，亦有多家銀行客戶經(jīng)理表示，雖然有“降息”預期，但還未接到具體通知。“9月1日存款利率可能會下調(diào)，但還沒接到具體通知”，中信銀行北京某支行網(wǎng)點工作人員表示，目前3年期定期存款利率為2.5%，1萬元起存的利率為2.95%，但需要聯(lián)系客戶經(jīng)理預約。招商銀行北京某支行客戶經(jīng)理也表示，存款利率可能會下調(diào)，但目前沒有接到正式通知，目前3年期定期存款利率為2.9%。

銀行工作人員大力推介，不少儲戶也搶抓存款規(guī)?！敖迪ⅰ鼻暗淖詈髸r間。儲戶李夢雨（化名）表示，“聽銀行說9月1日存款利率就要下調(diào)了，我趕緊存了3年定期”。儲戶王杰（化名）也透露，預備8月31日就在手機銀行購買3年期定期存款，趕上存款“降息”前的末班車。

緣何

2022年至今，存款掛牌利率已經(jīng)歷了多次調(diào)降，最近一輪下調(diào)于今年6月8日拉開序幕，彼時6家國有大行集體調(diào)整存款利率，從公布的掛牌利率來看，3年期定存利率、5年期定期存款利率下調(diào)基點較多，均降15個基點，利率分別降至2.45%、2.5%。此后，緊跟國有大行的步伐，股份制銀行、部分地方銀行也加入“降息”隊伍。

不過，受金融市場波動、投資者投資風險偏好下降等因素影響，此前多輪的存款利率下調(diào)也未能降低儲戶存款的熱情，銀行上半年定期存款仍出現(xiàn)較大增幅，而在存款成本降幅低于貸款收益率降幅的背景下，銀行息差也持續(xù)收窄。2023年半年報數(shù)據(jù)顯示，A股上市的6家國有銀行和9家股份制銀行上半年凈息差較去年同期下調(diào)9-36個基點。

“在金融支持實體的背景下，貸款利率顯著下行，然而銀行的負債成本保持相對剛性，息差持續(xù)壓縮，加大了經(jīng)營壓力，因此存款利率下調(diào)對于銀行可持續(xù)經(jīng)營有著重要意義。”對于全國性銀行開啟新一輪存款利率下調(diào)的原因，中信證券首席經(jīng)濟學家明明表示，存款利率下調(diào)，對儲戶的吸引力減弱，疊加居民收入預期好轉(zhuǎn)以及消費場景改善，“存款搬家”的現(xiàn)象將強化，個人有可能將存款資金轉(zhuǎn)移至消費投資等活動，為經(jīng)濟增加活力。

對比此前定期存款的降幅可以發(fā)現(xiàn)，此輪存款利率降幅更大，下調(diào)幅度為10-25個基點，明明認為，存款降幅加大可能與部分銀行計劃下調(diào)存量房貸按揭利率有關，因此需要負債端作出更大調(diào)整，緩解按揭利率調(diào)整對銀行息差的沖擊。

北京商報記者注意到，自監(jiān)管明確“指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”后，近期多家銀行發(fā)聲表示，存量房貸利率下調(diào)勢在必行，已制定相應業(yè)務調(diào)整預案。

“當前，商業(yè)銀行息差處于歷史最低點，商業(yè)銀行還面臨較大的調(diào)降存量房貸利率的壓力，故而具有強烈的訴求調(diào)降存款利率?！毙菆D金融研究院副院長薛洪言認為，從房貸占比上看，國有大行的占比最高，調(diào)降存款利率的動力最強，地方性銀行大概率也會跟進，但調(diào)降幅度可能略低，以繼續(xù)保持存款產(chǎn)品的相對吸引力。

趨勢

銀行凈息差持續(xù)收窄的背后是銀行面臨的負債成本高企及貸款利率下行的雙重困境。對于下半年凈息差走勢的預測，多家銀行管理層在2023年中期業(yè)績發(fā)布會上透露，預計凈息差仍會面臨一定下行壓力，但將保持在合理區(qū)間。

凈息差的收窄會進一步拖累銀行營收，為減緩息差下行，多家銀行表示，將加強負債端管控，控制長期限存款成本，提高活期存款占比。建設銀行首席財務官生柳榮指出，該行后續(xù)將控制3年期以上的長期限、高付息率存款成本，發(fā)揮大行的托管優(yōu)勢，保持流動性的、支持實體經(jīng)濟的負債資金的來源。

“某種程度上，存款的付息率具備一定的剛性，如果沒有政策指導，商業(yè)銀行通過自身負債結(jié)構(gòu)的調(diào)整來優(yōu)化付息成本空間是有限的”，郵儲銀行行長劉建軍表示，考慮資產(chǎn)端的收益率還在不斷下行，存款利率的下行存在可能性。

人民銀行在2023年二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中也指出，近年來，我國商業(yè)銀行利潤保持增長，但凈息差持續(xù)收窄，利潤增速有所下降。商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。

展望后續(xù)存款利率的趨勢，明明表示，在金融讓利實體、銀行凈息差承壓的背景下，存款利率下行是大勢所趨，存量房貸利率調(diào)整更提高了銀行負債端成本控制的必要性，預計后續(xù)存款定價自律管理將進一步完善，存款利率仍有下調(diào)空間，幅度需要結(jié)合存量按揭利率下行的情況來看，預計10-30個基點均有可能，除此以外，還可能采取限制結(jié)構(gòu)性存款、協(xié)議存款等相對高息產(chǎn)品的利率上限，完善存款利率市場化的定價機制等方式。