“法拍房的價(jià)格雖然相對較低，但是與傳統(tǒng)的二手房不同，競拍法拍房可能存在種種風(fēng)險(xiǎn)。比如，房屋權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)以及騰房風(fēng)險(xiǎn)”

《法治周末》記者 肖莎

隨著法拍房掛牌量的增加，行業(yè)透明度和相關(guān)配套服務(wù)的升級，法拍房被越來越多的百姓所熟知。

中指研究院最新發(fā)布的《2023年全國法拍市場監(jiān)測報(bào)告》顯示，2023年，全國法拍房掛拍總量達(dá)到79.6萬套，比2022年新增20多萬套。

“法拍房的價(jià)格雖然相對較低，但是與傳統(tǒng)的二手房不同，競拍法拍房可能存在種種風(fēng)險(xiǎn)。這時(shí)就需要中介介入，我們的工作主要是競拍前對房屋進(jìn)行多輪盡調(diào)讓風(fēng)險(xiǎn)可控，競拍中幫助客戶制定拍賣策略，競拍后幫助客戶順利過戶和使用房屋?！狈ㄅ姆恐薪殄７ㄅ木W(wǎng)董事長曹輝對《法治周末》記者說。

法拍房最大的風(fēng)險(xiǎn)是騰退

單看價(jià)格，法拍房與周邊二手房相比，有著較大的優(yōu)勢。從競拍成功的數(shù)據(jù)看，有些法拍房的價(jià)格是周邊二手房的七折甚至更低。

但這并不意味著，法拍房一定是天上掉下的“餡餅”。

“法拍房最大的風(fēng)險(xiǎn)是騰退風(fēng)險(xiǎn)，即購買了法拍房后，房屋被人以各種合法或非法理由占用，購房者無法正常進(jìn)入房屋并使用房屋。”曹輝說，而很多住宅類法拍房都存在騰退問題。

《法治周末》記者查詢多個(gè)法拍房公告發(fā)現(xiàn)，有的法院通常會在拍賣公告中提示法拍房按現(xiàn)狀交付，比如，有的拍賣公告提到“標(biāo)的物處于空置或被占用狀態(tài)，競買人請自行前往現(xiàn)場了解，參與競買則視為對本次拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀的充分知悉，并自愿承擔(dān)本次競買的一切風(fēng)險(xiǎn)”。

曹輝說，部分法拍房并不允許購房者進(jìn)到房間里查看，他們在實(shí)際情況中會通過各種方式確認(rèn)房屋是否被占用，比如，和周邊鄰居溝通，查看電表水表等，盡調(diào)人員有時(shí)候會在房屋附近待到晚上，來確認(rèn)室內(nèi)是否有人居住。

“但是法拍房的情況每天都有可能發(fā)生變化。今天去查看沒有人，不代表明天沒人，所以作為中介，我們會多次做盡調(diào)。有時(shí)候，拍賣之前一直沒人住，一旦競拍成功，房屋內(nèi)就會住進(jìn)人，并且拿著一個(gè)長期租賃合同，以買賣不破租賃為由，拒不搬出。”曹輝說。

從公開資料可以看到，購房者成功競拍法拍房并拿到房本后始終無法住進(jìn)房屋的情況并不少見。

就在去年11月，最高人民檢察院的官方微信公眾號上發(fā)布了一片題為《買了法拍房，十年住不上！檢察機(jī)關(guān)接續(xù)抗訴》的文章，其中提到，十年前，朱某通過司法拍賣競得房屋準(zhǔn)備結(jié)婚使用，因原戶主拒不搬出，歷經(jīng)三級五家法院十多次訴訟卻始終無法入住屬于自己的房子。

曹輝說，法拍房的情況通常比較復(fù)雜，作為法拍房中介，他們公司的服務(wù)內(nèi)容之一就是，前期做多輪盡調(diào)，并且前期就與房屋占用方進(jìn)行溝通，提前溝通好騰退期限，并把相關(guān)承諾寫在合同里，以保證購房者利益；當(dāng)出現(xiàn)競拍成功后有人拿著長期租賃合拒不搬出的情況，他們還會通過談判、法律途徑協(xié)調(diào)騰房。

不過公開資料顯示，一些法院正在積極推動法拍房的騰退工作。近日，北京四中院執(zhí)行局的十余名干警就在朝陽區(qū)的一處商業(yè)樓宇開展了強(qiáng)制騰退工作，涉案的11套不動產(chǎn)由于被案外人楊某非法占用，導(dǎo)致買受人無法實(shí)際使用拍得的房屋，房屋拍賣后4個(gè)月內(nèi)，北京市四中院的執(zhí)行干警多次到現(xiàn)場做占用人的思想工作，釋明法律規(guī)定及抗拒執(zhí)行的后果。由于部分占用人始終拒絕騰退，1月29日，四中院對相關(guān)房屋進(jìn)行了合法、有序的強(qiáng)制騰退措施，并在騰退現(xiàn)場向買受人完成了交接工作。

法拍房的復(fù)雜體現(xiàn)在多個(gè)維度

58安居客研究院院長張波提醒，法拍房之所以能流入市場，很大原因是其本身權(quán)屬不清晰，實(shí)際情況中，有些法拍房產(chǎn)權(quán)債務(wù)復(fù)雜、欠繳各類費(fèi)用，競拍人可能承擔(dān)房源可能存在的隱性成本。

“我們在實(shí)際盡調(diào)中也要幫客戶查明房屋的實(shí)際戶型、朝向、結(jié)構(gòu)、有無改建等等問題?！辈茌x說。

在多個(gè)法拍房公告中，記者看到這樣的表述：本次拍賣標(biāo)的情況以其現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院和管理人不承擔(dān)拍賣標(biāo)的瑕疵保證責(zé)任，不對房屋外觀、質(zhì)量問題、結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)面積差異等作擔(dān)保。除拍賣文件披露外，競買人應(yīng)對拍賣標(biāo)的的實(shí)際狀況以及瑕疵（含顯性、隱性瑕疵）等自行調(diào)查核實(shí)、承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。有意者請親自實(shí)地看樣，未看樣的競買人視為對標(biāo)的物及相關(guān)實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)，由此產(chǎn)生的問題也不影響拍賣成交結(jié)果及成交價(jià)格。

還有的法拍房公告稱：標(biāo)的物改建、超建及設(shè)施損壞等情形，請競買人自行了解，法院不就以上情況承擔(dān)責(zé)任。設(shè)施損壞的修復(fù)、超建拆除整改、改建的恢復(fù)原狀等風(fēng)險(xiǎn)及上述情況所涉及的費(fèi)用全部由買受人承擔(dān)。本法院對本次處置標(biāo)的物所作的說明、圖片、文字等內(nèi)容，僅供競買人參考，不構(gòu)成對標(biāo)的物的任何擔(dān)保。

曹輝告訴記者，法拍房普遍情況都比較復(fù)雜，比如，有的法拍房在公告里顯示是商品房，但是經(jīng)過調(diào)查，該房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，如果競拍成功，就需要承擔(dān)更多費(fèi)用；比如，有的法拍房已經(jīng)拍賣成功了，客戶接到法院通知，案子有新情況，要求競拍者把房屋交回法院，但是當(dāng)時(shí)客戶的首套房購房資格已經(jīng)用掉，客戶競拍繳納的700多萬元也不能立刻退回。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受《法治周末》記者采訪時(shí)表示，他曾服務(wù)過一個(gè)客戶，竟在拍完法拍房多年后，房屋被認(rèn)定是違建要求拆除，“還有的法拍房拍賣完可能存在無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)”。

在有的法院公告中，記者看到了這樣的內(nèi)容：“對拍賣標(biāo)的能否辦理過戶手續(xù)以及辦理時(shí)間等情況，請競買人在競買前自行到相關(guān)職能部門咨詢確認(rèn)，因標(biāo)的物現(xiàn)狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續(xù)及辦理二次過戶造成的費(fèi)用增加的后果自負(fù)，法院不作過戶的任何承諾，不承擔(dān)過戶涉及的一切費(fèi)用?！?/p>

張波說，競拍者在參與拍賣前要和法院、房管局、原業(yè)主方、物業(yè)方、占用方、律師等各方溝通，詳細(xì)了解房屋情況。

“但是法拍房的盡調(diào)需要涉及到多個(gè)部門，有些步驟非常專業(yè)，這時(shí)候就需要中介的專業(yè)服務(wù)。”北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌對《法治周末》記者說。

北京市京都律師事務(wù)所律師馬釗在接受《法治周末》記者采訪時(shí)還提到，法拍房的類型不僅是住宅，還包括商業(yè)。商業(yè)類項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)和實(shí)際情況有時(shí)候也很復(fù)雜，而且牽涉到的金額比較高，所以企業(yè)或個(gè)人參與競拍商業(yè)類法拍房前，需要做更多的盡調(diào)和考量。

馬釗曾經(jīng)幫助客戶參與過一個(gè)商業(yè)類法拍房的調(diào)查，該客戶的主營業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)銷售和運(yùn)營管理。經(jīng)過對一個(gè)法拍房項(xiàng)目進(jìn)行初步財(cái)務(wù)測算后，客戶認(rèn)為可以參與拍賣，但是馬釗在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在多個(gè)問題：首先，項(xiàng)目的執(zhí)行法院在外地，而涉案資產(chǎn)在北京，怎么保證執(zhí)行力度就是問題；其次，這個(gè)項(xiàng)目涉及到大小物業(yè)的問題，業(yè)主在購房前先與大物業(yè)簽了物業(yè)服務(wù)合同，但是這么多年的實(shí)際經(jīng)營過程，有個(gè)小物業(yè)實(shí)際提供服務(wù)，大物業(yè)根本無法進(jìn)場，那么一旦競拍成功大小物業(yè)的沖突如何解決；再次，原有的租賃合同也在有效期內(nèi)，但原有租賃合同的租金低，且原租戶不一定符合后期商業(yè)規(guī)劃的需求，如何讓不符合要求的租戶騰房也是問題。

房屋稅費(fèi)無法精算可能導(dǎo)致競拍失敗

法拍房的購買還涉及到更多細(xì)節(jié)的問題，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏，可能導(dǎo)致購房者拍賣失敗。

在一個(gè)法拍房公告中，記者看到這樣的內(nèi)容：本次拍賣的房產(chǎn)可能存在物業(yè)費(fèi)、水、電、供暖及相應(yīng)的滯納金等欠費(fèi)情況，上述欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)，具體欠費(fèi)金額及明細(xì)競買人須自行前往房產(chǎn)所在小區(qū)的物業(yè)公司及相應(yīng)部門了解。一旦參與競買，視為接受上述欠費(fèi)的情況，拍得房產(chǎn)后自行交納。

“有的法拍房欠費(fèi)額度特別高，我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的房屋欠費(fèi)額度高達(dá)80多萬元?！辈茌x說，這種情況下，對于客戶來說，購房者參與競拍的必要性就大大降低，因?yàn)檫@個(gè)房屋本身比周邊二手房也就低大概100萬元，如果有這么高的稅費(fèi)，加上中介費(fèi)，對于客戶來說就可能不太劃算。

隨著法拍房允許貸款，曹輝還開始與銀行展開合作，把法拍貸業(yè)務(wù)前置，即如果客戶會選擇貸款，那么在參與競拍前，就要根據(jù)客戶可支付的最高首付款、該套房最多可以貸款的額度，倒推出客戶可以承受的最高的拍賣價(jià)，一旦拍賣價(jià)超過某個(gè)價(jià)位，法拍經(jīng)理就會建議客戶不再舉牌。

“因?yàn)榉ㄅ姆坑衅涮厥庑?，在參與拍賣前，客戶需要交納起拍價(jià)10%的保證金給法院，一旦拍賣成功，客戶悔拍不要這套房了，是不返還保證金的。如果沒有在前期做好盡調(diào)和稅費(fèi)精算，一旦競拍成功但客戶因?yàn)橘Y金問題放棄房屋，客戶權(quán)益就會受損?！辈茌x說，法拍房還有個(gè)特殊情況是，如果客戶在一拍的時(shí)候競拍成功后放棄，二拍的成交價(jià)如果比一拍成交價(jià)低，兩次拍賣成交價(jià)的差價(jià)還需要違約客戶補(bǔ)齊，所以盡調(diào)和稅費(fèi)精算非常重要。

《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財(cái)產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。

王玉臣提醒，對于法拍房內(nèi)的戶口、居住權(quán)情況，也要調(diào)查清楚，這些都是影響后續(xù)房屋使用的因素。

法拍房中介行業(yè)魚龍混雜

也正因?yàn)榉ㄅ姆勘旧砬闆r復(fù)雜，存在很多可服務(wù)的內(nèi)容，法拍房中介在近些年來逐漸增多。

“但是整個(gè)行業(yè)還是比較亂，有的法拍房中介并不是單純做服務(wù)，而是想要走早年賺信息差的路子；有的中介則是靠吃差價(jià)；有的中介不對房屋做盡調(diào)就給客戶夸大承諾導(dǎo)致后期出問題，這都給行業(yè)的聲譽(yù)帶來了影響?！辈茌x說，他也希望監(jiān)管部門能對法拍房中介行業(yè)進(jìn)行整頓。

近期就有媒體報(bào)道，在南方某省會城市，一些法拍房中介利用“低價(jià)、優(yōu)質(zhì)、稀缺”等話術(shù)，給消費(fèi)者制造購買緊迫感，購房者交了2萬元至3萬元中介費(fèi)后，中介并未做房屋盡調(diào)，未做稅費(fèi)精算，導(dǎo)致后期購房者無足夠的資金拍賣時(shí)，既未能撿漏，也無法要回中介費(fèi)。

曹輝透露，最近行業(yè)里還有打著法拍房中介旗號開展業(yè)務(wù)的資產(chǎn)公司，利用員工的購房資格先低價(jià)拍下法拍房，希望后續(xù)轉(zhuǎn)賣賺取差價(jià)，但是由于市場問題房屋短期內(nèi)無法轉(zhuǎn)出，導(dǎo)致有1.3億元左右的法拍房壓在員工手里。

“還有的中介，就只說法拍房低價(jià)這一個(gè)優(yōu)勢，不提醒其他風(fēng)險(xiǎn)，一旦客戶拍賣過程中或者拍賣后出現(xiàn)問題，中介便逃之夭夭，購房者就會去與法院多次溝通，導(dǎo)致很多法院對法拍房中介的印象也不是很好。”曹輝補(bǔ)充。

記者在查詢資料時(shí)看到，有的法院在發(fā)布法拍房公告時(shí)特別提醒：法院從未委托任何中介機(jī)構(gòu)協(xié)助拍賣，所有拍賣過程與中介機(jī)構(gòu)無任何關(guān)系。競買人如需咨詢，請直接聯(lián)系公告中司法輔助咨詢電話。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣活動不收取拍賣費(fèi)用，請競買人對中介機(jī)構(gòu)以法院名義進(jìn)行的收費(fèi)行為提高警惕。

“希望監(jiān)管部門可以對魚龍混雜的法拍房中介行業(yè)進(jìn)行整頓?！辈茌x說。

那么，法拍房中介屬于哪個(gè)行業(yè)？應(yīng)該受哪些部門的監(jiān)管和指導(dǎo)？

曹輝告訴記者，法拍房中介本質(zhì)上屬于拍賣行業(yè)，只是拍賣標(biāo)的比較特殊，是房產(chǎn)，所以他們公司在成立之初就加入了北京市拍賣協(xié)會和中國拍賣協(xié)會，協(xié)會的上級主管部門是商務(wù)部。

“法拍房業(yè)務(wù)在整個(gè)二手房業(yè)務(wù)中的占比比較小，在整個(gè)拍賣行業(yè)的占比也不大，目前還沒有針對法拍房中介的專門的監(jiān)管政策?！辈茌x說。

馬釗認(rèn)為，整個(gè)地產(chǎn)中介都是從野蠻成長慢慢發(fā)展到現(xiàn)在的，法拍房中介的規(guī)范也有個(gè)過程，但是依然建議監(jiān)管部門明確服務(wù)的規(guī)則和底線。