□　法治日報全媒體記者　羅莎莎

□　見習記者　許瑤蕾

董某是江蘇省南京市某小區(qū)業(yè)主，多年來一直按時支付物業(yè)費和車位管理費。今年1月，董某收到了物業(yè)公司的催交短信，認為該短信內(nèi)容違反了法律規(guī)定，屬于“脅迫”，遂拒絕支付2024年的車位管理費。

此后，董某在小區(qū)的出行遭遇極大不便，每次車輛要駛?cè)胄^(qū)地下車庫時，道閘都不能自動抬桿，需要董某下車去找物業(yè)工作人員表明自己是業(yè)主，有產(chǎn)權(quán)車位，讓物業(yè)工作人員手動抬桿；車輛駛出小區(qū)大門時會被識別為“臨時車”，被要求交費，董某又要和物業(yè)工作人員當場交涉才能出門。無奈之下，董某將物業(yè)公司訴至南京市江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，請求判令物業(yè)公司停止以催交費用為目的限制其車輛出入小區(qū)大門和地下車庫的行為。

法院認為，物業(yè)公司有催交費用的權(quán)利，但方式必須合理合法。用限制通行的方式來催交，侵犯了業(yè)主的通行權(quán)。新修訂的《南京市住宅物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止或限制供水、供電、供熱、供氣、通訊以及利用電梯門禁控制系統(tǒng)限制人員車輛出入的方式催交物業(yè)費。

經(jīng)法院組織調(diào)解和釋法說理，物業(yè)公司承諾保障董某車輛自由出入小區(qū)所有大門和地下車庫的權(quán)利，董某補交車位管理費，雙方就此簽訂調(diào)解協(xié)議，該案以調(diào)解結(jié)案。

江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院立案庭副庭長鐘詩蔚表示，業(yè)主是小區(qū)公共道路的共有權(quán)人，享有通行權(quán)，物業(yè)公司無權(quán)限制業(yè)主通行的權(quán)利，不能通過設(shè)置門禁系統(tǒng)來限制業(yè)主通行，物業(yè)公司的催交措施也不能超過合理的限度。

就本案而言，物業(yè)公司的職能為對業(yè)主提供服務和管理職能，該職能來源于業(yè)主的委托，業(yè)主在服務關(guān)系中處于主導地位，是權(quán)利主體。物業(yè)公司應以提升物業(yè)服務質(zhì)量作為提高繳費率的前提，更多地貼近服務者角色，了解業(yè)主不交費的原因，回應業(yè)主需求。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)公司可以催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限內(nèi)仍不支付的，可以將糾紛提交第三方調(diào)解組織予以多元化解；調(diào)解不成的，可以訴至法院或者申請仲裁。最后，業(yè)主也應該保持善意的態(tài)度，多溝通和積極配合，積極履行交費義務，才能共同營造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。