□　法治日報全媒體記者　戰(zhàn)海峰

□　通訊員　周致余　李星

購買的二手花園洋房附帶一間“陽光房”，誰料卻是違章建筑，必須限期拆除，因此造成的房款差價和違建拆除費(fèi)用該由誰來承擔(dān)？近日，重慶市潼南區(qū)人民法院審結(jié)一起房屋買賣合同糾紛，認(rèn)定買賣雙方具有同等過錯，判決賣家減少房款并賠償拆除費(fèi)用合計約4萬元。

法院查明，張女士擁有一套處于頂樓的花園洋房，屋外有一處面積較大的露臺。張女士在該露臺上搭建了一間約70平方米的“陽光房”。2022年1月，張女士將該洋房作價85萬元出售給鄭先生，二人簽訂了購房合同，合同中并未寫明交易內(nèi)容包括該“陽光房”。2022年2月，鄭先生取得了該房屋產(chǎn)權(quán)證。

2023年8月，城管部門認(rèn)定該“陽光房”屬違章建筑，發(fā)出書面通知，責(zé)令鄭先生自行拆除，否則將會被強(qiáng)拆。鄭先生遂雇請人員予以拆除。之后，鄭先生多次要求原房主張女士賠償。張女士則認(rèn)為房屋已經(jīng)過戶，“陽光房”被拆除的風(fēng)險應(yīng)由鄭先生一人承擔(dān)。鄭先生訴至法院，請求判令張女士減少房款并賠償拆除費(fèi)用約34萬元。

庭審中，鄭先生認(rèn)為張女士隱瞞了“陽光房”屬于違建的事實，并將其作為房屋賣點，自己基于誤解而購買了該房產(chǎn)，張女士的行為構(gòu)成欺詐，因此要求張女士承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。張女士則辯稱，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶到鄭先生名下，“陽光房”是房屋交易的一部分，產(chǎn)權(quán)過戶后的風(fēng)險應(yīng)由鄭先生自行承擔(dān)。

法院認(rèn)為，“陽光房”雖未寫入書面合同，但影響雙方交易對價，仍屬約定交易范圍，該“陽光房”已被行政主管部門認(rèn)定為違章建筑，有關(guān)“陽光房”的買賣約定應(yīng)屬無效。鄭先生喪失“陽光房”使用利益并支出拆除費(fèi)用，此時買賣合同權(quán)利義務(wù)失衡，之間的差額可認(rèn)定為鄭先生因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失。原被告雙方對陽光房被限期拆違均應(yīng)有所預(yù)見，無視法律、心存僥幸的主觀過錯大體相當(dāng)，應(yīng)承擔(dān)同等責(zé)任。

據(jù)此，法院綜合房屋成交金額、物理現(xiàn)狀、拆除費(fèi)用、本地經(jīng)濟(jì)水平、交易市場行情等因素，判決張女士承擔(dān)50％的責(zé)任，向鄭先生賠償4萬元。宣判后，雙方均未提起上訴，判決已生效。

買賣雙方過錯相當(dāng)應(yīng)承擔(dān)同等責(zé)任

法官庭后表示，本案的核心問題在于合同的部分無效以及相應(yīng)的法律后果。根據(jù)民法典規(guī)定，民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，合同部分內(nèi)容有效，而其余部分無效。具體來說，雙方的交易標(biāo)的是一套帶有“陽光房”的花園洋房。關(guān)于房屋本身的約定，由于沒有違反任何禁止性或效力性規(guī)定，這部分約定應(yīng)當(dāng)有效。然而，“陽光房”作為一種建筑結(jié)構(gòu)，如果它屬于違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的違章建筑，那么與之相關(guān)的約定就違反了法律的效力性禁止性規(guī)定，因此這部分約定應(yīng)認(rèn)定為無效。這種情況下，需要進(jìn)一步探討合同部分無效所帶來的具體法律后果，以確保各方的合法權(quán)益得到妥善處理。

民法典同時規(guī)定，當(dāng)合同被認(rèn)定為無效時，如果其中一方存在過錯，那么這一方應(yīng)當(dāng)對另一方因此所遭受的損失進(jìn)行賠償。如果合同雙方都存在過錯，那么他們應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在“陽光房”被拆除的情況下，買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)出現(xiàn)了失衡，從而給買方帶來了經(jīng)濟(jì)損失。對于這一經(jīng)濟(jì)損失，由于買賣雙方的主觀過錯大致相當(dāng)，根據(jù)法律規(guī)定，他們應(yīng)當(dāng)承擔(dān)同等的責(zé)任。

在房地產(chǎn)市場上，帶有露臺、平臺、花園等附屬建筑的房屋往往更受消費(fèi)者青睞，因為這些附屬設(shè)施能夠增加房屋的吸引力，使得房屋更容易在市場上流通，這些附屬建筑常常成為促成交易的關(guān)鍵因素之一。然而，盡管附屬建筑增加了房屋的吸引力，但它們?nèi)匀粚儆诮ㄖa(chǎn)品的范疇，同樣涉及公共安全的問題。因此，在使用這些附屬建筑時，尤其是在進(jìn)行任何改造之前，購房者應(yīng)當(dāng)首先了解相關(guān)的法律法規(guī)以及物業(yè)管理規(guī)定。

在進(jìn)行改造之前，購房者需要向相關(guān)部門提出書面申請，并且只有在得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)后，才能開始實施改造工程。這是因為未經(jīng)批準(zhǔn)搭建的建筑物可能無法承受風(fēng)力、大雨、積雪等自然力量的侵襲，或者無法承受人為使用所帶來的負(fù)荷。這樣的建筑物可能存在結(jié)構(gòu)安全問題，容易引發(fā)安全事故，從而對居住者的安全造成威脅。

此外，在考慮附屬建筑的使用時，購房者還應(yīng)當(dāng)充分考慮相鄰關(guān)系，注意保護(hù)相鄰業(yè)主的通風(fēng)、采光等合法權(quán)益。盡量避免給相鄰業(yè)主帶來不便，否則可能會引發(fā)鄰里糾紛。這些糾紛不僅會影響自己的居住體驗和生活質(zhì)量，還可能進(jìn)一步影響鄰里關(guān)系，甚至可能引發(fā)法律訴訟，給自己帶來更多的麻煩和損失。因此，在購買和使用帶有附屬建筑的房屋時，購房者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，確保合法合規(guī)，以保障自身權(quán)益和安全。