官兵來信

2018年7月，我在老家與人簽訂了一份商品房買賣合同，購買了一套二手房。合同簽訂后，我按照約定支付了首付款，并通過辦理貸款支付了其余房款?？芍?，賣方一直不配合辦理過戶手續(xù)。后來我了解到，賣方因涉及其他債務(wù)糾紛，已被他人起訴到法院。請問，遇到這種情況我應(yīng)該怎么辦？我能要回已經(jīng)支付的房款嗎？

——南部戰(zhàn)區(qū)陸軍某部士官小陳

專家解答

■江 愉

商品房買賣糾紛是官兵常見的法律糾紛之一。按照相關(guān)法律規(guī)定，本案中小陳與賣方之間構(gòu)成房屋買賣合同關(guān)系，雙方應(yīng)按照約定履行相關(guān)合同義務(wù)。小陳已如約支付了首付款，并辦理了貸款手續(xù)以用于支付其余房款，完成了付款義務(wù)。此時，賣方拒絕配合辦理過戶手續(xù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。

這種情況下，小陳可以向法院起訴，要求賣方繼續(xù)履行合同，將房屋過戶到自己名下；也可以提出解除合同，要求賣方退還已支付的購房款，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任?？紤]到該房屋可能會因為賣方的其他債務(wù)糾紛被法院采取查封措施，建議小陳優(yōu)先選擇起訴解除房屋買賣合同。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，小陳可以請求法院判令解除房屋買賣合同、返還已付購房款及利息，并賠償損失。如果查明賣方在合同簽訂后又將房屋抵押給他人，或者出賣給第三人時，還可以要求賣方承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。為了確保勝訴判決能夠順利執(zhí)行，最終拿回購房款，小陳最好在起訴前向法院申請財產(chǎn)保全，對賣方名下的房產(chǎn)及其他財產(chǎn)采取保全措施。

商品房買賣屬于重大的民事活動，一定要做好事前風(fēng)險防范。廣大官兵在購買二手房時，一定要事先核實房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，最好和賣方一起到不動產(chǎn)登記中心查詢該房產(chǎn)是否存在設(shè)立抵押、被法院查封等情況。在雙方簽訂商品房買賣合同時，可設(shè)立違約條款，對買賣房屋的價款、房款支付時間、過戶期限及相關(guān)違約情形進行約定，以最大限度保護自己的權(quán)益。同時，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，雙方可以在合同中約定向不動產(chǎn)登記中心申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)買方同意，賣方對該房產(chǎn)的處分行為，如抵押或出賣給第三方等，均無效。

（作者系南部戰(zhàn)區(qū)陸軍某部法律援助站顧問）