官兵來信

2019年春節(jié)期間，我和妻子商量購買一套商品房，以便解決孩子上幼兒園的問題。在一份宣傳資料中，我們看到開發(fā)商標(biāo)明小區(qū)將配套建設(shè)一所甲級(jí)幼兒園。我們對(duì)此非常滿意，簽訂了購房合同并交付首付款，此后如約履行分期付款義務(wù)。2020年底房子竣工交付時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)并沒有建設(shè)配套的幼兒園，就找開發(fā)商協(xié)商要求退房。開發(fā)商以“買賣合同中沒有約定幼兒園相關(guān)事宜”為由拒絕退房。請(qǐng)問我們的退房申請(qǐng)能否得到支持？

——聯(lián)勤保障部隊(duì)某部士官小胡

專家解答

■彭剛

現(xiàn)實(shí)中，有的房地產(chǎn)開發(fā)商為了推銷房產(chǎn)，往往會(huì)采取一些不實(shí)廣告進(jìn)行宣傳。根據(jù)民法典規(guī)定，小胡和開發(fā)商之間形成了商品房買賣合同關(guān)系。本案中判斷小胡是否可以要求退房的關(guān)鍵，是看開發(fā)商虛假宣傳的行為是否構(gòu)成違約。根據(jù)2020年修正的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，開發(fā)商的承諾是否構(gòu)成合同內(nèi)容需要具備兩個(gè)條件：一是開發(fā)商的承諾要明確具體；二是該承諾要對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

本案中,房地產(chǎn)開發(fā)商在宣傳資料中明確載明該小區(qū)內(nèi)設(shè)有一所甲級(jí)幼兒園，應(yīng)當(dāng)屬于就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，且十分具體和明確；小胡夫婦買房的決定性因素就是解決孩子上幼兒園的問題，也正是看上了開發(fā)商的這一承諾才決定簽訂買賣合同，應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定為“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”的情形。本案中，開發(fā)商在宣傳資料中關(guān)于設(shè)有幼兒園的承諾符合上述法定條件，即使未載入合同也構(gòu)成合同的內(nèi)容。房屋交付時(shí)開發(fā)商沒有兌現(xiàn)該承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)民法典合同編及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，小胡可以選擇向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息，并賠償損失。需要提醒的是，購買人遇到這種情況，一定要注意留存證據(jù)，并在簽訂合同時(shí)盡量把這類承諾載入合同的補(bǔ)充條款。

（作者系國(guó)防大學(xué)政治學(xué)院軍隊(duì)司法工作系副教授）