■鄭偉

官兵咨詢

2020年10月，某部中士小李準(zhǔn)備在老家買房。某樓盤銷售人員在宣傳介紹時(shí)，口頭承諾“買頂層送頂樓拓展空間”，即頂層住戶可以打通到頂樓，并通過(guò)加蓋澆筑獲得可用空間，小李對(duì)此十分滿意。盡管購(gòu)房合同沒(méi)有寫明贈(zèng)送空間，小李也未在意，與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并支付首付款，購(gòu)買了一套頂層房屋。手續(xù)辦妥后，開發(fā)商提出與小李簽訂補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議約定小李委托開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行拓展空間改造，并附上改造后拓展空間圖。一年多后，該小區(qū)購(gòu)買頂層房屋并完成改造的業(yè)主，陸續(xù)收到城管部門通知，頂樓拓展空間屬于違法建筑，應(yīng)限期拆除。小李當(dāng)初買房主要是看中了頂樓拓展空間，現(xiàn)在因違建原因無(wú)法改造房屋，他感到失望，不再想要這套房子。小李通過(guò)強(qiáng)軍網(wǎng)“律師在線”欄目咨詢：開發(fā)商的這種情況是否屬于欺詐？能否就此主張退房？

律師解讀

民法典第148條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。要構(gòu)成民法典中的欺詐，需要行為人有欺詐的故意，并且對(duì)方是因?yàn)樾袨槿说钠墼p陷入錯(cuò)誤判斷，并基于此錯(cuò)誤判斷作出意思表示。

具體到本案，開發(fā)商是否能因此被認(rèn)定為民法典中的欺詐？商品房銷售過(guò)程中，開發(fā)商口頭承諾買房“送入戶花園”“送閣樓”的做法非常普遍，司法實(shí)踐中法院普遍認(rèn)為不構(gòu)成民事欺詐，理由是雙方簽訂的購(gòu)房合同中約定的購(gòu)房面積未包含承諾贈(zèng)送的空間。同時(shí)，小李還與開發(fā)商簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定要經(jīng)過(guò)改造才能獲得拓展空間。可見，開發(fā)商未故意隱瞞銷售房屋的產(chǎn)權(quán)面積，也未隱瞞拓展空間的來(lái)源。購(gòu)房者小李作為完全民事行為能力人，在購(gòu)房時(shí)理應(yīng)仔細(xì)審查房屋的面積、戶型等因素，也應(yīng)清楚拓展空間的來(lái)源，因此開發(fā)商的行為不能被認(rèn)定為是民法典中的欺詐，小李也就無(wú)法依據(jù)民法典第148條要求撤銷購(gòu)房合同、達(dá)到退房目的。

官兵購(gòu)房時(shí)，應(yīng)理性看待開發(fā)商“贈(zèng)送拓展空間”等承諾。依據(jù)民法典第143條規(guī)定，民事法律行為需“不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗”，否則無(wú)效。而建筑法和多地房屋使用安全管理相關(guān)規(guī)定，都對(duì)建筑工程施工進(jìn)行了明確，如果開發(fā)商和業(yè)主私自約定在已經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑上施工，進(jìn)而改變建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)，可能會(huì)因?yàn)檫`反相關(guān)法律法規(guī)，而屬于無(wú)效的民事法律行為。

在實(shí)踐中，利用“贈(zèng)送面積”“贈(zèng)送空間”進(jìn)行銷售宣傳是開發(fā)商的常用手段，而開發(fā)商所謂的“贈(zèng)送”，很可能是占用業(yè)主共有空間，或者未經(jīng)規(guī)劃部門審批許可，大多屬于違規(guī)操作。開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還常常讓購(gòu)房者簽訂“委托改造協(xié)議”，將違規(guī)改造轉(zhuǎn)化為購(gòu)房者自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，最終導(dǎo)致購(gòu)房者被要求拆除改造空間并恢復(fù)原狀。

在此提醒廣大官兵，購(gòu)房時(shí)要注意查看開發(fā)商是否取得建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等資質(zhì)，細(xì)心留意購(gòu)房合同中所列內(nèi)容。對(duì)于開發(fā)商承諾贈(zèng)送的面積，最好能夠?qū)懭胭?gòu)房合同中，當(dāng)無(wú)法獲得受贈(zèng)面積時(shí)，便可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果受贈(zèng)面積不能納入購(gòu)房合同，是否繼續(xù)購(gòu)買，就需要慎重考慮。

（作者單位：空軍政治工作部信訪和法律服務(wù)室）