趙志疆

近日，“上海一小區(qū)前物業(yè)公司被業(yè)委會(huì)起訴，法院判決物業(yè)返還小區(qū)全體業(yè)主4000余萬(wàn)元”一事引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注：上海普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)業(yè)委會(huì)不僅炒掉了管理小區(qū)長(zhǎng)達(dá)20年的物業(yè)公司，還請(qǐng)來(lái)專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)和審計(jì)團(tuán)隊(duì)，全面審計(jì)過(guò)去20年賬目，倒查20年的公共水電及停車費(fèi)，最終獲得有利證據(jù)，法院判決前物業(yè)公司返還全體業(yè)主4000余萬(wàn)元。

作為上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)最大的小區(qū)，中遠(yuǎn)兩灣城一共有96幢超過(guò)30層的高樓密集排列，整個(gè)小區(qū)約容納5萬(wàn)多居民。小區(qū)內(nèi)部自成一套體系，有許多餐廳、便利店、生鮮店、按摩房、健身房，各種品牌的房產(chǎn)中介門(mén)店更是應(yīng)有盡有?！凹掖髽I(yè)大”說(shuō)明中遠(yuǎn)兩灣城有多種收益來(lái)源，法院判決前物業(yè)公司返還全體業(yè)主4000余萬(wàn)元，也足以說(shuō)明這一點(diǎn)。但在過(guò)去20年間，如此龐大的資金是如何被前物業(yè)公司瞞天過(guò)海據(jù)為己有的？

據(jù)報(bào)道，該小區(qū)前物業(yè)公司系開(kāi)發(fā)商自配物業(yè)，管理該小區(qū)長(zhǎng)達(dá)20年，由于業(yè)主們認(rèn)為小區(qū)管理混亂、賬目不清，且認(rèn)為第二屆業(yè)委會(huì)對(duì)原物業(yè)公司的監(jiān)督不到位，于是罷免了第二屆業(yè)委會(huì)，選聘新的物業(yè)公司并對(duì)原物業(yè)公司進(jìn)行了審計(jì)。在這一過(guò)程中，涉及三個(gè)主要的法律問(wèn)題：業(yè)主的權(quán)利、業(yè)委會(huì)的責(zé)任、物業(yè)公司的義務(wù)。

根據(jù)民法典和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主擁有的權(quán)利包括所購(gòu)房屋的專有所有權(quán)，小區(qū)內(nèi)道路、電梯等公共設(shè)施的共同所有權(quán)；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。以此來(lái)看，小區(qū)共有部分在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的收益應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)人，也就是小區(qū)業(yè)主所有。物業(yè)公司只是受業(yè)主委托對(duì)公共部分實(shí)施管理和維護(hù)，不應(yīng)該也沒(méi)理由將由此產(chǎn)生的收益據(jù)為己有。但是，由于缺乏信息透明機(jī)制，不少小區(qū)的公共收益都是一筆“糊涂賬”，業(yè)主既不知道收入了多少錢(qián)，也不知道這些錢(qián)都用在了哪里。更有甚者，有些物業(yè)公司趁機(jī)渾水摸魚(yú)、中飽私囊。

現(xiàn)實(shí)中，無(wú)論小區(qū)有多少創(chuàng)收渠道，都能被一些物業(yè)公司輕描淡寫(xiě)的一句“入不敷出”化為烏有。要想避免這樣的局面，認(rèn)真負(fù)責(zé)的業(yè)委會(huì)不可或缺。作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，同時(shí)接受業(yè)主的監(jiān)督。值得一提的是，業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，并不等于將所有權(quán)力拱手相讓。如果缺少必要的監(jiān)督，業(yè)主自治很容易成為業(yè)委會(huì)的“一言堂”，甚至使原本存在于業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，演化為業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)三方之間的矛盾。需要明確的是，成立業(yè)委會(huì)的目的是維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主不僅有權(quán)對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，而且有權(quán)通過(guò)業(yè)主大會(huì)罷免不稱職的業(yè)委會(huì)——中遠(yuǎn)兩灣城這場(chǎng)漂亮的“翻身仗”，正是從罷免原來(lái)的業(yè)委會(huì)打起的。

毋庸諱言，經(jīng)營(yíng)小區(qū)是個(gè)“技術(shù)活”。從維護(hù)小區(qū)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的角度看，小區(qū)合理的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目多多益善。物業(yè)公司“廣開(kāi)財(cái)路”沒(méi)有問(wèn)題，問(wèn)題是應(yīng)該接受業(yè)主的授權(quán)和監(jiān)督?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，小區(qū)公共收益不能成為一筆“糊涂賬”，渾水摸魚(yú)只能一時(shí)掩人耳目，最終不免因業(yè)主權(quán)利意識(shí)覺(jué)醒而雞飛蛋打。攤開(kāi)物業(yè)收支賬本，既是物業(yè)公司不可推卸的法律責(zé)任，也不失為協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)關(guān)系的有效途徑。

因?yàn)榇舜纬晒Φ脑V訟，中遠(yuǎn)兩灣城現(xiàn)任業(yè)委會(huì)被網(wǎng)友譽(yù)為“上海最牛業(yè)委會(huì)”。實(shí)際上，小區(qū)業(yè)主才是“最牛業(yè)委會(huì)”背后堅(jiān)強(qiáng)的后盾。中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)主成功的維權(quán)經(jīng)歷，不僅為業(yè)主自治提供了可資借鑒的范本，而且生動(dòng)地說(shuō)明了一個(gè)道理：盡管小區(qū)管理千頭萬(wàn)緒，但凡事最怕“認(rèn)真”二字。作為小區(qū)的主人，每位業(yè)主都有必要更加積極地行使自己的權(quán)利，以更加健全的內(nèi)部管理和更加透明的財(cái)務(wù)機(jī)制，來(lái)維護(hù)自己應(yīng)有的權(quán)利和收益。