法治日報全媒體記者 章寧旦 通訊員 陳志英 

近日，被執(zhí)行人廣東清遠市某房地產(chǎn)公司因拖欠申請執(zhí)行人黃某的債務到期未履行，其名下被抵押出去的332個車位被清遠市清新區(qū)人民法院強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，60多名購買了該批車位的業(yè)主提出執(zhí)行異議，認為自己的車位被開發(fā)商“先賣后抵”，請求法院中止對涉案車位的執(zhí)行。 

據(jù)了解，2021年7月至8月，清遠市某房地產(chǎn)公司以其名下位于清新區(qū)某小區(qū)地下的332個車位作抵押，向黃某借款1300萬元，并分批辦理了抵押登記。后因該房地產(chǎn)公司欠款不還，黃某到法院提起民事訴訟和訴訟保全請求。法院經(jīng)審理依法查封了上述車位，并判令該房地產(chǎn)公司應向黃某償還借款1300萬元及利息；黃某對上述332個車位價值1300萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。 

民事判決書生效后，該房地產(chǎn)公司仍不履行還款義務，黃某遂向清新法院申請強制執(zhí)行。其間，60多名車位業(yè)主向清新法院提出執(zhí)行異議，“我們購買車位的行為在開發(fā)商抵押車位的行為之前，也已經(jīng)支付完款項，申請法院中止對其中60多個涉案車位的執(zhí)行?！?/p>

申請執(zhí)行人黃某則提出，涉案車位未經(jīng)工程竣工驗收備案就進行銷售，屬于違法銷售；車位的買賣合同未在住建行政管理部門進行網(wǎng)簽和備案登記；車位雖然銷售給業(yè)主，但設(shè)定抵押權(quán)，并且辦理了抵押登記，具有優(yōu)先受償權(quán)，買賣合同不能對抗抵押權(quán)，業(yè)主可另行向開發(fā)商主張債權(quán)。黃某因此請求法院駁回異議人的異議請求。 

法院對執(zhí)行異議進行審查后認為，該批異議的爭議焦點在于涉案車位業(yè)主就執(zhí)行標的是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權(quán)益。 

“由于涉案車位業(yè)主購買并占有使用車位在先，其權(quán)利應當依法予以保護。申請執(zhí)行人黃某在涉案車位設(shè)定抵押權(quán)時未進一步調(diào)查了解車位是否已經(jīng)出賣或者是否有其他權(quán)利人，未盡到必要注意義務。”該案承辦法官介紹，涉案車位在法院查封之前，車位業(yè)主與房地產(chǎn)公司已簽訂車位買賣協(xié)議，車位業(yè)主付清了所購車位款項，非因其自身原因未能辦理過戶登記，故業(yè)主對涉案車位享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)益，應中止對涉案車位的執(zhí)行。 

據(jù)此，清新法院作出裁定，中止對涉案的60多個車位的執(zhí)行。 

承辦法官介紹，依照2023年4月20日起施行的《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）第二條規(guī)定：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定?！北景干婕皹说碾m并非住宅，但車位作為依法滿足住宅的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性，法院處理此類案件亦應符合《批復》精神。 

同時，法官提醒小區(qū)業(yè)主購買車位時應調(diào)查了解車位是否已經(jīng)抵押或者是否有其他權(quán)利人，在簽訂合同及付款時應注意留存合同簽訂、占有使用、價款支付的原始憑據(jù)，以防范因標的物上存在權(quán)利瑕疵而帶來的相應風險。另外要催促房地產(chǎn)商盡早辦理過戶登記，以保障自身權(quán)利。