法治日報全媒體記者 章寧旦 

11月9日，廣東省高級人民法院發(fā)布一批房屋買賣合同糾紛典型案例。案例涉及商品房預(yù)售、二手房交易兩種主要合同類型，涵蓋了銷售廣告、出賣人告知義務(wù)、商品房交付標準、違約免責事由、一房二賣、貸款未獲批準、虛假交易、違法搭建等多個熱點問題，保障民生權(quán)益、鼓勵誠實守信、構(gòu)建良性交易秩序，體現(xiàn)了廣東法院充分發(fā)揮審判職能作用，不斷加大房地產(chǎn)交易司法治理力度，為營造法治化營商環(huán)境提供服務(wù)保障的司法實踐。 

據(jù)了解，今年前三季度，廣東省商品住宅銷售額超1萬億，占全國銷售額的12.6%。1-10月，全省法院共新收一審房屋買賣合同糾紛案件26441件，同比下降20.14%；訴前調(diào)解有關(guān)糾紛58206件，共23930件調(diào)解成功；審結(jié)案件24168件，其中16482件適用小額訴訟或簡易程序，5911件調(diào)解或撤訴，調(diào)撤率近四分之一，糾紛源頭化解和實質(zhì)性化解效果明顯。 

附典型案例： 

一、銷售廣告視為合同內(nèi)容的認定 

——陳某訴某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案 

基本案情 

某房地產(chǎn)公司在銷售廣告中宣傳小區(qū)提供免費樓巴，并詳細說明樓巴數(shù)量、開行頻率、往返地點等。陳某與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》未對樓巴作出約定。陳某入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)實際提供的樓巴與廣告內(nèi)容不一致，遂起訴請求判令某房地產(chǎn)公司按照廣告內(nèi)容提供樓巴并予以賠償。 

裁判結(jié)果 

珠海市中級人民法院經(jīng)審理認為，某房地產(chǎn)公司關(guān)于樓巴的廣告內(nèi)容確定、具體，案涉樓盤位于公共交通不便地區(qū)，樓巴廣告對業(yè)主作出購買決定具有重大影響，應(yīng)認定構(gòu)成要約，屬于合同內(nèi)容。某房地產(chǎn)公司沒有按照廣告內(nèi)容提供樓巴服務(wù)，構(gòu)成違約。因提供樓巴屬于服務(wù)義務(wù)，不適于強制履行，故酌情按照購房款0.5%的標準判決某房地產(chǎn)公司向陳某支付違約金。 

典型意義 

開發(fā)商為促銷投放廣告應(yīng)遵守誠實信用原則，關(guān)于樓巴的廣告宣傳明確、具體，依法對開發(fā)商具有約束力。開發(fā)商未依約履行的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。該案對于規(guī)范市場秩序、促進行業(yè)自律具有積極意義。 

二、交付商品房必須取得竣工驗收備案 

——趙某訴某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案 

基本案情 

趙某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定商品房交付期限為2018年8月30日前，交付條件為取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件。雙方簽訂《補充協(xié)議》將主合同約定的交付條件變更為商品房取得《單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄》《建筑工程消防驗收意見書》。涉案商品房于2018年5月23日取得《單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄》，同年8月29日辦理消防驗收備案，同年10月24日取得《竣工驗收備案表》，次日趙某收房。趙某起訴請求判令某房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。 

裁判結(jié)果 

珠海市中級人民法院經(jīng)審理認為，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》第十一條的規(guī)定，交付使用的商品房應(yīng)當經(jīng)過竣工驗收合格并已在當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗收備案?？⒐を炇諅浒甘巧唐贩拷桓妒褂玫姆ǘ藴剩堆a充協(xié)議》約定的交付條件明顯低于法定標準，雙方仍應(yīng)按《商品房買賣合同》約定的交付條件履行，故判決某房地產(chǎn)公司向趙某支付2018年8月31日至2018年10月25日期間的逾期交房違約金。 

典型意義 

在國務(wù)院取消房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收行政審批項目后，建設(shè)單位完成竣工驗收備案手續(xù)是法定的竣工驗收合格條件。購房人在驗收商品房的過程中，除對商品房建筑本身的質(zhì)量問題予以關(guān)注、查驗外，有權(quán)要求開發(fā)商出示商品房《竣工驗收備案表》，開發(fā)商未出示的，購房人有權(quán)拒絕收房，并要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任。 

三、未依約交納住宅專項維修資金的法律后果 

——王某訴某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案 

基本案情 

王某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定在購房人未交納完畢全部購房款、住宅專項維修資金等款項情況下，開發(fā)商有權(quán)不交付商品房等內(nèi)容。后王某依約支付全部購房款，但未交納住宅專項維修資金，某房地產(chǎn)公司因此拒絕交房，王某遂起訴請求判令某房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。 

裁判結(jié)果 

珠海市中級人民法院經(jīng)審理認為，《商品房買賣合同》明確約定購房人未交納住宅專項維修資金，開發(fā)商有權(quán)不交房?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》第十三條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人?！蓖跄匙鳛橘彿咳藨?yīng)當在辦理收房手續(xù)前交納住宅專項維修資金，否則某房地產(chǎn)公司有權(quán)不予交房而無需承擔逾期交房違約責任，故判決駁回王某的訴訟請求。 

典型意義 

住宅專項維修資金的交納和房屋買賣不屬于同一法律關(guān)系，但住宅專項維修資金是為了保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，涉及小區(qū)全體業(yè)主的共有權(quán)利和公共利益。本案中格式條款所作約定具有正當性。買受人未依約繳納專項維修資金的，出賣人有權(quán)依據(jù)合同約定拒絕交房。 

四、遲延履行后發(fā)生不可抗力不能免責 

——陳某訴某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案 

基本案情 

2018年11月29日，陳某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定商品房于2019年10月1日前交付，交付條件為已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件及房屋測繪報告。涉案商品房于2021年1月30日具備約定交付條件。因某房地產(chǎn)公司未能依約如期交付商品房，陳某起訴要求某房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。某房地產(chǎn)公司辯稱，受新冠疫情影響，2020年2-4月期間各地建筑工人無法按時返工，屬不可抗力，在計算逾期交房天數(shù)時應(yīng)扣除受疫情影響期間（2020年2月-4月）。 

裁判結(jié)果 

遂溪縣人民法院一審認為，某房地產(chǎn)公司未能在約定的2019年10月1日前將符合合同約定的涉案商品房交付給陳某使用，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔逾期交房違約責任。因涉案合同約定的交房期限是2019年10月1日，而新冠疫情發(fā)生在2020年，某房地產(chǎn)公司不能以其違約行為之后發(fā)生的不可抗力主張免責。湛江市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。 

典型意義 

受新冠疫情影響，房地產(chǎn)建設(shè)項目短期內(nèi)無法正常復(fù)工，但在疫情發(fā)生前，開發(fā)商不能依約如期交付商品房已構(gòu)成違約，此后發(fā)生的不可抗力不構(gòu)成違約責任免責事由。 

五、購房人申請貸款未獲批準后未依約補足房款的責任 

——某房地產(chǎn)公司訴呂某商品房預(yù)售合同糾紛案 

基本案情 

2021年3月27日，某房地產(chǎn)公司與呂某簽訂商品房預(yù)售合同，約定房屋價款1113702元。付款方式為2021年3月27日現(xiàn)金付款334702元；2021年4月3日前申請商業(yè)貸款779000元。雙方簽訂補充協(xié)議約定：銀行不審批買受人的按揭申請，買受人在銀行批復(fù)的七日內(nèi)未向出賣人一次性付清全部房款的，出賣人有權(quán)按未付房款每日萬分之一收取滯納金或解除合同，出賣人解除合同的，買受人需向出賣人支付總房價款10%的違約金。若由于買受人違約導(dǎo)致出賣人主張權(quán)利的（包括但不限于追償房價款等），出賣人有權(quán)要求買受人承擔因此發(fā)生的一切費用及經(jīng)濟損失（包括但不限于利息、訴訟費、律師費、保全費等）。2021年8月14日，某房地產(chǎn)公司向呂某發(fā)函，要求呂某于2021年8月29日前支付尚欠房款。呂某簽收該函后未按時支付剩余購房款，某房地產(chǎn)公司遂訴至法院，請求判決解除合同并承擔違約責任。 

裁判結(jié)果 

中山市第二人民法院經(jīng)審理認為，呂某自愿與某房地產(chǎn)公司簽訂合同，應(yīng)當按照約定全面履行合同義務(wù)。呂某未按約支付購房款的行為已構(gòu)成違約，某房地產(chǎn)公司訴請解除合同，并按照合同約定要求呂某支付違約金111370.2元，于法有據(jù)，予以支持。某房地產(chǎn)公司提交委托代理合同及發(fā)票證實其因?qū)崿F(xiàn)本案債權(quán)已支出律師費5000元，該費用依約應(yīng)由呂某承擔。 

典型意義 

按揭貸款為購房者普遍采用的支付方式。本案特殊性在于，合同約定按揭貸款未獲審批時購房者應(yīng)自行補足余款，該約定合法有效。無論購房者貸款審批未獲批準是否因自身原因?qū)е?，未補足余款的，購房者均應(yīng)承擔違約責任。合同存在此類約定的，購房者應(yīng)結(jié)合自身實際審慎簽訂，減少違約風險。 

六、購房人“斷供”時開發(fā)商有無合同解除權(quán) 

——某房地產(chǎn)公司訴金某商品房預(yù)售合同糾紛案 

基本案情 

2014年3月18日，某房地產(chǎn)公司與金某簽訂《商品房買賣合同》約定，如金某不按期償還銀行貸款，導(dǎo)致銀行要求該房地產(chǎn)公司承擔擔保責任的，該房地產(chǎn)公司有權(quán)解除合同，金某承擔違約責任。某房地產(chǎn)公司、金某與某銀行于同年同月簽訂《個人購房借款合同》，約定某房地產(chǎn)公司對金某的按揭貸款承擔階段性保證責任。2015年7月30日，某銀行向某房地產(chǎn)公司發(fā)出還款通知，載明因金某欠付貸款本息，某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔連帶保證責任，為此某房地產(chǎn)公司向銀行償還了部分貸款。某銀行曾以借款合同糾紛起訴金某，要求解除《個人購房借款合同》，法院生效判決確認解除合同、金某承擔還款責任，某房地產(chǎn)公司承擔連帶清償責任，并有權(quán)向金某追償。后某房地產(chǎn)公司訴至法院，請求解除商品房預(yù)售合同，金某承擔相應(yīng)違約責任。 

裁判結(jié)果 

廣州市中級人民法院經(jīng)審理認為，約定解除權(quán)條款屬于就出賣人為買受人承擔階段性貸款保證責任設(shè)置的反擔保性質(zhì)的條款，是各方平衡權(quán)利義務(wù)、合理控制風險的安排，不屬于不合理設(shè)置雙方權(quán)利義務(wù)的格式條款，亦不違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。生效判決已認定某房地產(chǎn)公司對貸款本息等承擔連帶清償責任，某銀行已申請強制執(zhí)行。某房地產(chǎn)公司請求解除案涉合同具有合同和事實依據(jù)。案涉房屋總價較高，合同約定違約金為房屋總價的20%，顯屬過高，金某也對此提出抗辯，綜合考慮合同的履行情況、房屋現(xiàn)值、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等多重因素，根據(jù)公平原則酌情調(diào)整違約金按總房款的5%計算。 

典型意義 

商品房預(yù)售交易中，購房人通常采用“首付+按揭”的方式支付購房款。本案涉及該購房模式下購房人因自身原因“斷供”、法院另案生效判決認定按揭貸款合同解除等情形下，購房人、開發(fā)商及抵押貸款銀行之間多重法律關(guān)系背后的司法認定難題。本案從合同解除條款效力認定、合同應(yīng)否解除、合同解除法律后果等方面逐一認定，為此類糾紛提供了可借鑒的裁判規(guī)則。 

七、名為買賣實為贈與的合同效力認定 

——楊某甲訴楊某乙、楊某丙房屋買賣合同糾紛案 

基本案情 

2011年，楊某甲、劉某與兒子楊某乙、楊某丙簽訂房屋買賣合同，將二人共有的兩處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并過戶至兒子楊某乙、楊某丙名下。2021年，楊某甲因生意失敗資金周轉(zhuǎn)困難，多次向兒子楊某乙、楊某丙索要購房款遭拒，遂起訴至法院，要求楊某乙、楊某丙按照當時合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價支付購房款共計240多萬元，并還本付息。 

裁判結(jié)果 

中山市第一人民法院經(jīng)審理認為，本案的房屋轉(zhuǎn)讓雖然名為買賣，但實為贈與：第一，合同僅簡單約定了房地產(chǎn)的基本情況及價格，與正常的房屋交易不符；第二，楊某甲之前從未向楊某乙、楊某丙主張過支付購房款；第三，劉某作為涉案房屋的原共有人當庭陳述簽訂房屋買賣合同是為了減少稅費，實際是二人共同贈與楊某乙、楊某丙。因此，本案雙方是以虛假的房地產(chǎn)買賣合同隱藏真實的贈與合同，贈與合同合法有效?，F(xiàn)涉案房地產(chǎn)已過戶至被告名下，贈與行為已履行完畢。故楊某甲現(xiàn)主起訴請求支付購房款理據(jù)不足，不予支持。 

典型意義 

民事法律行為有效的要件之一是意思表示真實。司法實踐中，當事人基于各種目的，以虛假的意思表示隱藏真實的民事法律行為的情況時有發(fā)生，需要進行甄別，準確認定行為性質(zhì)。生效判決認定本案房屋買賣合同名為買賣，實為贈與，駁回父對子追索購房款的訴訟請求，判決結(jié)果實現(xiàn)了情理法的統(tǒng)一。 

八、出賣人隱瞞違法搭建構(gòu)成欺詐 

——王某與譚某甲、譚某乙、黃某房屋買賣合同糾紛案 

基本案情 

譚某甲、譚某乙名下的房產(chǎn)建筑面積133.4995平方米，包含三樓全層及四樓部分面積。譚某甲、譚某乙于2020年在四樓天臺搭設(shè)光伏發(fā)電系統(tǒng)，并自行圍閉建設(shè)玻璃房。王某于2021年10月與譚某甲、譚某乙的委托代理人黃某簽訂房屋買賣合同，交易房屋面積133.4995平方米，同時約定贈送光伏發(fā)電系統(tǒng)及圍閉的鋁合金窗。涉案房屋于2021年10月28日登記到王某名下。次日，黃某通知王某四樓圍閉的玻璃窗已拆除。王某認為譚某甲、譚某乙、黃某故意隱瞞重大違法事實，構(gòu)成欺詐，要求撤銷房屋買賣合同并賠償損失。 

裁判結(jié)果 

廣州市越秀區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，以存在欺詐行為為由要求撤銷買賣合同的，應(yīng)具備以下要件：一是行為人存在告知虛假情況或者隱瞞真實情況的主觀故意；二是相對人因欺詐行為而陷于錯誤認知，并基于錯誤認知作出意思表示。譚某甲、譚某乙在四樓光伏系統(tǒng)下圍閉玻璃房并予以展示，對房屋價格和買賣合同的訂立有重大影響，其后又為規(guī)避檢查而自行拆除，盡管譚某甲、譚某乙稱現(xiàn)已恢復(fù)原狀，但綜合訴訟過程中查明事實可知，在未完善合法搭建手續(xù)情況下，玻璃房仍存在被拆或被罰的風險。譚某甲、譚某乙作為出賣方，理應(yīng)清楚玻璃房是否合法搭建，并應(yīng)如實主動告知王某，但實際上卻隱瞞此事，導(dǎo)致王某認為玻璃房為合法建設(shè)，繼而簽訂買賣合同?？梢哉J定存在欺詐行為，合同應(yīng)予撤銷。王某事前沒有對玻璃房情況充分核實，也應(yīng)自行承擔部分責任。 

典型意義 

存量房買賣交易中，為實現(xiàn)更高收益，賣方經(jīng)常會以精裝修、搭贈等方式來提高房價，如存在欺詐將導(dǎo)致合同可撤銷。譚某甲、譚某乙在所售房屋天臺區(qū)域以架設(shè)光伏系統(tǒng)為名，行違建擴建之實，實際是以陽光玻璃房吸引購房者來達到提高房價、增加收益之目的。該案例對二手房交易雙方具有警醒和提示作用。 

九、“一房二賣”應(yīng)承擔違約責任 

——王某訴劉某房屋買賣合同糾紛案 

基本案情 

2020年5月21日，王某（買方、乙方）與劉某（賣方、甲方）簽訂《房屋買賣合同》，王某以120萬元向劉某購買位于東莞市石碣鎮(zhèn)的商品房一套，合同約定乙方于合同簽訂之日向甲方支付定金3萬元；甲、乙任何一方解除合同或拒絕履行合同均由違約方向另一方支付房屋成交價20%作為違約金，實際損失超過違約金總額，責任方應(yīng)據(jù)實賠償。同日，王某向劉某交付定金3萬元。合同簽訂后，劉某未將房屋交付王某，而是與案外人簽訂房屋買賣合同。2021年1月15日，案涉房屋登記在案外人名下。2021年3月22日，王某起訴解除案涉房屋買賣合同，并要求劉某支付違約金24萬元及退回定金3萬元。劉某辯稱王某不符合東莞市出購房政策要求是最終無法完成交易的根本原因，劉某沒有違約行為，無需支付違約金。 

裁判結(jié)果 

普寧市人民法院一審認為，劉某抗辯因王某不符合東莞市的購房政策而導(dǎo)致合同無法履行，但從本案證據(jù)看，東莞市于2020年7月25日發(fā)布東建〔2020〕7號《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對購房者身份進行了一定限制，于2020年9月3日發(fā)布東建〔2020〕8號《關(guān)于進一步貫徹落實商品住房限購、限轉(zhuǎn)讓政策的通知》，規(guī)定對2020年7月25日前簽訂的房屋買賣合同以及向賣方交付定金的，可按原政策規(guī)定繼續(xù)辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)。涉案房屋買賣不在東建〔2020〕7號文件房屋限購范圍內(nèi)，屬可交易過戶的范圍。故雙方履行合同并無障礙，劉某的抗辯事由不能成立。故判決解除涉案《房屋買賣合同》，劉某返還定金3萬元，并支付違約金24萬元。揭陽市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。  

典型意義 

受市場波動影響，“一房二賣”在二手房交易中較為多見?！耙环慷u”本身不屬于導(dǎo)致合同無效的事由。在后買受人與出賣人如不存在惡意串通的情形，合同已經(jīng)履行完畢的，在后買受人依登記取得房屋所有權(quán)。但在先買受人有權(quán)向出賣人主張合同履行不能的違約責任，以彌補損失。本案例對于“一房二賣”時的合同效力認定，鼓勵誠信交易具有示范意義。 

十、買受人締約前知道存在違法搭建的法律后果 

——連某訴莫某、朱某房屋買賣合同糾紛案 

基本案情 

莫某通過參與法院司法拍賣競得案涉房屋，產(chǎn)權(quán)證載明房屋總層數(shù)3層。后莫某出具委托書委托朱某代為出售房屋。2021年9月17日，朱某與連某簽訂《存量房買賣合同》出售案涉房屋，合同約定房屋總層數(shù)3層。2022年2月22日至4月14日期間，因房屋存在違法建設(shè)無法辦理過戶，連某要求解除合同，退還已付款項并按合同賠付違約金。案涉房屋《廣州市不動產(chǎn)登記查冊表》附注信息載明房屋涉及違法建設(shè)，已向違法建設(shè)人送達《責令限期改正通知書》，要求暫停辦理上述房屋的轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。連某承認簽訂合同前曾查看現(xiàn)場，知道房屋現(xiàn)狀是5層，也知曉房屋產(chǎn)權(quán)面積。  

裁判結(jié)果 

廣州市荔灣區(qū)人民法院一審認為，由于案涉房屋存在違法建設(shè)，行政部門對其作暫停辦理轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)處理，連某至今未能取得案涉房屋的產(chǎn)權(quán)，合同目的客觀上無法實現(xiàn)，其要求解除合同，符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。房屋不能過戶的原因在于違法建設(shè)未予處理。連某在簽訂《存量房買賣合同》前已知道案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況與房屋現(xiàn)狀明顯不符，莫某作為出賣人亦知道案涉房屋的現(xiàn)狀，買賣雙方對違法建設(shè)可能被行政執(zhí)法部門拆除均應(yīng)有合理預(yù)見。但在行政執(zhí)法部門責令拆除違法建設(shè)時，連某和莫某未能就如何處理、由誰負責處理違法建設(shè)達成一致意見，由此導(dǎo)致案涉房屋因違法建設(shè)未在限期內(nèi)改正而被行政執(zhí)法部門要求暫停辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，故連某和莫某對《存量房買賣合同》無法繼續(xù)履行均負有責任，應(yīng)各自承擔各自的損失。故對于連某主張的違約責任，不予支持。廣州市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。 

典型意義 

本案例從交易的實際情況出發(fā)，認定房屋買賣合同因房屋存在違法搭建客觀上無法實現(xiàn)買受人的合同目的，符合民法典規(guī)定的合同法定解除條件，判令解除房屋買賣合同。綜合買賣雙方對合同無法履行的過錯，應(yīng)由各自承擔相應(yīng)的責任，駁回買受人要求出賣人承擔違約責任的訴請。案例彰顯了法律對違法建設(shè)交易的否定性評價，對規(guī)范房地產(chǎn)交易行為具有警示作用。