□ 管曉峰

國有土地上房屋征收與集體土地上征地拆遷適用的法律法規(guī)不同，補償方式不同。對于國有土地上房屋的征收補償，則有《國有土地上房屋征收與補償條例》提供明確指導(dǎo)，作為全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的法律依據(jù)。而對于被征收的集體土地上房屋的補償問題，由于缺乏全國統(tǒng)一的詳細規(guī)范，主要依賴地方性的規(guī)定執(zhí)行，例如《上海市征收集體土地房屋補償規(guī)定》《徐州市征收集體土地房屋補償辦法》《廣安市中心城區(qū)征收集體土地房屋拆遷基本住房貨幣安置補償辦法》等。集體土地與國有土地的法律屬性不同導(dǎo)致征收補償標(biāo)準(zhǔn)存在差異。

法律實務(wù)中，集體土地上房屋的被征收人依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《若干問題的規(guī)定》）第十二條第二款之規(guī)定，主張按征收國有土地上房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)給予補償?shù)陌咐膊货r見。這種主張是否應(yīng)得到支持，需要在具體案例中結(jié)合當(dāng)事人的實際境況以及相關(guān)法律、法規(guī)的精神進行評判。

《中華人民共和國民法典》第二百四十三條和《中華人民共和國土地管理法》第四十八條都對集體土地上房屋的征收進行了明確的規(guī)定。這兩條規(guī)定都在強調(diào)征收集體土地上房屋時，應(yīng)當(dāng)尊重和保護農(nóng)民的合法權(quán)益。具體到補償措施中，需包括但不限于土地補償費、安置補助費、社會保障費用等，并且要保障他們的生活水平和長遠生計。同時，任何組織和個人都不能貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

《若干問題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

司法實踐中，在集體土地征收過程中，如果未同時對被征收的集體土地上的房屋進行征收補償，經(jīng)過若干時間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，此時再對原集體土地上的房屋實施征收，可以參照國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補償。司法解釋之所以作如此規(guī)定，其目的在于避免同區(qū)域內(nèi)原集體土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)低于國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)，充分保障原集體土地上房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

結(jié)合上述理解和適用，筆者認為，對于土地已經(jīng)被征收，而沒有安置補償?shù)那闆r下，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，意味著被征收的土地已實際上經(jīng)轉(zhuǎn)變成為國有土地，為了充分保障被征收人的生活水平不降低，土地權(quán)利人有權(quán)請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償。

此外，關(guān)于涉及房屋價值的評估問題，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，被征收房屋的價值補償不得低于房屋征收決定公告之日的市場價格。而當(dāng)集體土地上房屋的征收涉及長時間跨度時，市場條件可能已發(fā)生變化，此時應(yīng)以實際補償時的市場價格為評估基準(zhǔn)，以確保被征收人的合法權(quán)益不因市場價格變動而受損。

綜上所述，房屋不同于其他財產(chǎn)，關(guān)系到當(dāng)事人的基本生存權(quán)利，所作賠償應(yīng)當(dāng)遵循公平合理的原則，努力保障和滿足當(dāng)事人的基本生活需要。因此，筆者認為，如果集體土地上的房屋所處的地域已經(jīng)實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，并且土地已經(jīng)被征為國有，那么在進行房屋征收補償時，應(yīng)結(jié)合有利于被征收人補償利益的原則，按照國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償。

（作者系中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院商法研究所教授，法學(xué)博士，博士生導(dǎo)師）