在實(shí)踐中，購(gòu)房者購(gòu)買商品房時(shí)，不論是購(gòu)買新房亦或是二手房，有時(shí)會(huì)因?yàn)榉N種原因沒有及時(shí)辦理過戶，在這期間若賣房者由于各種原因負(fù)債，其名下財(cái)產(chǎn)包括已出賣房屋都被查封、執(zhí)行，如此，購(gòu)房者不僅無法辦理過戶，還存在錢房?jī)墒У娘L(fēng)險(xiǎn)。那么發(fā)現(xiàn)買的商品房被查封該如何處理呢？這需要區(qū)分兩種情況進(jìn)行討論：

（北京中銀律師事務(wù)所高級(jí)合伙人 劉瑞峰）

一、從開發(fā)商處買房即購(gòu)買的為一手房

即使辦理了網(wǎng)簽的商品房，只要沒有辦理過戶，開發(fā)商的債權(quán)人都有權(quán)查封其名下的房產(chǎn)，其中也包括已出售的商品房。

并且無論是否對(duì)商品房辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，都無法直接認(rèn)定購(gòu)房者是否享有足以排除對(duì)房屋的執(zhí)行的權(quán)利，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱：《異議與復(fù)議規(guī)定》）第二十九條，購(gòu)房者需同時(shí)滿足以下條件，才可以享有排除執(zhí)行的權(quán)利：

1、查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第二條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂的預(yù)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購(gòu)房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。最高人民法院做出的（2021）最高法民申7172號(hào)民事裁定以及二審法院原先做出的另案(2021)京民終303號(hào)判決書也對(duì)該類約定后續(xù)簽訂《房屋買賣合同》的《認(rèn)購(gòu)書》持相同意見，認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)書》實(shí)際性質(zhì)為商品房買賣合同。因此，只要滿足上述規(guī)定的要求，網(wǎng)簽材料或認(rèn)購(gòu)書也可以認(rèn)定為正式書面買賣合同。

2、所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋

對(duì)于買受人名下無其他用于居住的房屋，該條件的地域范圍，《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第一百二十五條規(guī)定如下，“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。根據(jù)該規(guī)定，對(duì)“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件進(jìn)行判斷時(shí)，地域范圍限定在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)。

3、已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50%

對(duì)于2023年4月20日前購(gòu)買的房屋，筆者更傾向于適用此處超過房款50%的規(guī)定；對(duì)于2023年4月20日后購(gòu)買的房屋，筆者傾向于適用2023年4月20日起施行的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》中：商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持，應(yīng)當(dāng)支付全部購(gòu)房款。

二、從個(gè)人及其他單位處購(gòu)買商品房即購(gòu)買的為二手房

若購(gòu)房人不是從開發(fā)商手中從其他主體手上購(gòu)買商品房，那么對(duì)于登記于被執(zhí)行人名下房屋，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，購(gòu)房者需同時(shí)滿足以下條件，才可以享有排除執(zhí)行的權(quán)利：

1、查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

同上，只要滿足上述規(guī)定的要求，網(wǎng)簽材料或認(rèn)購(gòu)書也可以認(rèn)定為正式書面買賣合同。

2、所購(gòu)商品房在法院查封之前就已合法占有

注意，此處的占有既包括直接占有也包括間接占有，直接占有意為：占有人直接對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)和控制；間接占有意為：雖未直接占有某物，但依據(jù)一定的法律關(guān)系而對(duì)于直接占有人享有返還占有請(qǐng)求權(quán)，從而通過直接占有人間接管領(lǐng)和控制該物。因此，例如將暫時(shí)未經(jīng)入住房屋鑰匙交由物業(yè)保存屬于間接占有，實(shí)際也占有的一種類型。

購(gòu)房者與賣方移交房屋使用權(quán)時(shí)一定要注意簽訂書面移交材料，證明房屋已經(jīng)由購(gòu)房者占有，避免后續(xù)可能出現(xiàn)的購(gòu)房糾紛。

此處還需注意，若購(gòu)買的房屋仍處于出租狀態(tài)，一定要與原房東以及租客簽訂相應(yīng)材料，表明房屋已經(jīng)由購(gòu)房者所有，此后的房租都應(yīng)當(dāng)由租房者直接交給購(gòu)房者。

3、已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照法院的要求全部支付的

依據(jù)此前筆者辦理的案件的實(shí)例，在購(gòu)房者對(duì)案涉房屋提出執(zhí)行異議的時(shí)候一定要注意把剩余房款交付至法院賬戶，否則無法達(dá)成此處規(guī)定，無法取得房屋所有權(quán)。

4、非因買受人自身原因未辦理過戶登記

此處規(guī)定的重點(diǎn)是及時(shí)對(duì)賣方進(jìn)行催告辦證，以此體現(xiàn)并非自身原因，同時(shí)避免訴訟時(shí)效出現(xiàn)問題。

以上為購(gòu)買房屋被查封的處理辦法，具體如何實(shí)施還需要聯(lián)系律師具體執(zhí)行。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，應(yīng)提前審查房屋是否存在查封、租賃等可能的權(quán)利負(fù)擔(dān)，從源頭斷絕所購(gòu)房屋存在風(fēng)險(xiǎn)的可能。

（作者：劉瑞峰 北京中銀律師事務(wù)所高級(jí)合伙人）