□ 法治日報(bào)全媒體記者 邢東偉 翟小功

發(fā)展安居房是海南省在住房保障領(lǐng)域的重要實(shí)踐創(chuàng)新，其出發(fā)點(diǎn)是為了解決海南自由貿(mào)易港快速發(fā)展形勢下本地居民和引進(jìn)人才的住房困難問題，增進(jìn)全省住房保障領(lǐng)域民生福祉。

近日，海南省六屆人大常委會第三十一次會議審議通過了《海南自由貿(mào)易港安居房建設(shè)和管理若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），共17條，已于2022年1月1日起施行?！兑?guī)定》填補(bǔ)了海南住房保障立法空白，并在全國各地共有產(chǎn)權(quán)住房立法領(lǐng)域首開先河。

立法保障住房領(lǐng)域民生福祉

海南省委、省政府高度重視住房保障工作，把解決好本地居民和引進(jìn)人才住房問題作為海南自由貿(mào)易港最重要的民生工程之一，積極探索推進(jìn)住房保障領(lǐng)域?qū)嵺`創(chuàng)新。

2020年以來，海南在海口、三亞、儋州、五指山、定安、陵水6個(gè)市縣組織開展安居型商品住房建設(shè)試點(diǎn)工作，實(shí)施基層教師和醫(yī)務(wù)人員住房專項(xiàng)保障行動(dòng)，收到良好社會效果。

2021年12月，海南省人大常委會采用“小切口”“短篇幅”立法方式制定了《規(guī)定》，以地方性法規(guī)形式固化安居房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和保障性住房屬性，確立安居房建設(shè)和管理的基礎(chǔ)性制度，為全省住房保障事業(yè)健康發(fā)展提供法治保障，持續(xù)增進(jìn)全省住房保障領(lǐng)域民生福祉，增強(qiáng)本地居民和引進(jìn)人才的獲得感。

《規(guī)定》充分彰顯海南自由貿(mào)易港深化改革開放、推進(jìn)制度集成創(chuàng)新的勇氣和魄力，充分展現(xiàn)了省委、省政府在解決住房保障這一民生突出問題上的決心和擔(dān)當(dāng)。填補(bǔ)了海南省住房保障立法方面的空白，解決了住房保障工作缺乏法治支撐難題，為加快推動(dòng)全省住房保障事業(yè)走上法治化軌道奠定基礎(chǔ)。

《規(guī)定》完善了以安居房、保障性租賃住房、公租房為主體的海南自由貿(mào)易港特色住房保障體系，推動(dòng)全省住房保障體系與國家住房保障工作頂層設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)有效銜接。同時(shí)，突出了住房的居住基本屬性，強(qiáng)化了住房保障民生、服務(wù)發(fā)展的基本功能，有利于緩解本地居民住房壓力，健全人才引進(jìn)配套政策，真正把安居房打造成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“壓艙石”、住房價(jià)格的“穩(wěn)定器”、招才引智的“吸鐵石”，確保海南自由貿(mào)易港改革和發(fā)展“紅利”更多更公平惠及人民群眾。

明確安居房性質(zhì)與保障對象

《規(guī)定》結(jié)合海南自由貿(mào)易港建設(shè)實(shí)際，明確了安居房的保障范圍、支持政策和上市交易等基本制度，從立法上解除了本地居民和引進(jìn)人才關(guān)于住房保障的后顧之憂。

在開展安居房建設(shè)試點(diǎn)工作階段，海南省將安居房定義為具有政策保障性質(zhì)的商品住房。在工作實(shí)踐中，由于安居房的性質(zhì)不夠清晰，導(dǎo)致其配套政策和基本制度設(shè)計(jì)不夠明朗，成為制約其長遠(yuǎn)發(fā)展的根本問題之一。

為此，《規(guī)定》對安居房的性質(zhì)進(jìn)行了界定。首先，明確將安居房納入保障性住房統(tǒng)一管理，確立安居房作為海南住房領(lǐng)域普惠性公共服務(wù)產(chǎn)品的地位。其次，明確安居房是實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房，可以適用國家關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)支持政策。

為確保安居房保障資源的準(zhǔn)確、合理、有序配置，《規(guī)定》明確本省戶籍居民家庭和引進(jìn)人才為基本保障對象。例如，在海南省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄，或者家庭人均住房建筑面積低于所在市、縣、自治縣上一年度城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積。符合在海南連續(xù)兩年繳納城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅，且每年在海南實(shí)際居住時(shí)間不少于183天等條件。

安居房建設(shè)是海南省未來一段時(shí)期的標(biāo)志性民生工程之一，需要從頂層高度、全局角度作出整體性、系統(tǒng)性、制度性安排?！兑?guī)定》明確規(guī)定，省政府負(fù)責(zé)全省安居房建設(shè)和管理的指導(dǎo)、督促和監(jiān)督檢查工作，市縣政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)安居房的建設(shè)和管理工作。省住建部門編制全省住房發(fā)展規(guī)劃，市縣政府編制本市縣住房發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)籌謀劃和有序推進(jìn)安居房建設(shè)發(fā)展。

全流程規(guī)范安居房建設(shè)銷售

安居房的項(xiàng)目建設(shè)選址、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、戶型結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量等問題是社會各界關(guān)注的重點(diǎn)問題之一，《規(guī)定》從各方面作出專門規(guī)定。

《規(guī)定》明確應(yīng)當(dāng)根據(jù)國土空間規(guī)劃、城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套設(shè)施完善的區(qū)域。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)當(dāng)推行綠色建筑、裝配式建筑和全裝修建設(shè)方式，著力提升建設(shè)品質(zhì)。

同時(shí)，明確安居房套型面積以一百平方米以下中小套型為主。要求安居房項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃、建設(shè)基本程序和國家、海南省關(guān)于保障性住房建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及強(qiáng)制性規(guī)定，落實(shí)建設(shè)、勘察等參建各方主體責(zé)任，確保工程質(zhì)量安全。

當(dāng)前，建設(shè)用地供需結(jié)構(gòu)性矛盾是當(dāng)前制約安居房發(fā)展的突出問題。《規(guī)定》提出，市縣政府將安居房項(xiàng)目用地納入土地利用年度計(jì)劃，單列指標(biāo)，優(yōu)先安排，應(yīng)保盡保。鼓勵(lì)在符合規(guī)劃的條件下城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口聚集區(qū)域已供應(yīng)的工業(yè)、倉儲等存量非住宅建設(shè)用地依法改變用途用于建設(shè)安居房。

安居房納入保障性住房管理后，其建設(shè)運(yùn)營將享受國家和本省關(guān)于保障性住房的相關(guān)優(yōu)惠政策，企業(yè)開發(fā)建設(shè)安居房將獲得更大力度的支持?！兑?guī)定》提出，減免行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，享受稅收優(yōu)惠政策。按照國家規(guī)定取得住房公積金貸款、金融機(jī)構(gòu)開發(fā)性、政策性融資支持及貸款利率優(yōu)惠。

安居房是海南創(chuàng)新提出的住房類型，是實(shí)現(xiàn)房價(jià)收入比控制在10以內(nèi)目標(biāo)的重要手段?！兑?guī)定》明確，安居房每平方米銷售均價(jià)按照項(xiàng)目所在市縣上一年度城鎮(zhèn)居民家庭房價(jià)收入比不超過10倍確定，或者不得高于所在市縣上一年度市場化商品住房銷售均價(jià)的60%，具體價(jià)格由市縣政府結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龌唐纷》烤鶅r(jià)、居民家庭收入等因素確定。

完善基本管理及其配套制度

在安居房試點(diǎn)工作階段，社會各界對安居房基本管理制度提出了意見，例如安居房封閉流轉(zhuǎn)年限長、上市交易規(guī)定不夠清晰、無法解決改善性需求等。

針對這些問題，《規(guī)定》提出，安居房自簽訂購房合同之日起滿十年的，可以上市交易。安居房上市交易時(shí)，購房人和政府按照產(chǎn)權(quán)份額獲得出售住房總價(jià)款的相應(yīng)部分。符合條件的，購房人可以申請換購一次較大戶型的安居房。安居房在未達(dá)到上市交易年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。

《規(guī)定》采用小篇幅短法規(guī)方式，著眼于解決安居房建設(shè)和管理工作中最主要、最突出的問題。對于安居房建設(shè)和管理中涉及具體操作層面、技術(shù)層面的工作，《規(guī)定》明確由省政府根據(jù)本規(guī)定制定安居房管理辦法、市縣政府制定實(shí)施辦法或者細(xì)則。要求省住建部門建立全省住房保障和房地產(chǎn)信息化管理平臺，把安居房建設(shè)和管理工作納入平臺管理。

下一步，省政府將加快研究制定出臺相關(guān)政策規(guī)定，健全安居房建設(shè)和管理各項(xiàng)制度，明確安居房申請、審核、公示、輪候、分配、定價(jià)、封閉流轉(zhuǎn)、上市交易和換購等工作程序和要求，確保安居房工作平穩(wěn)快速發(fā)展。

目前，國家沒有住房保障方面的專門法律法規(guī)，一些違法騙取、使用保障性住房的行為屢禁不止?！兑?guī)定》對違法行為設(shè)置較為嚴(yán)厲的處罰條款。對以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段申請、購買安居房的，擅自改變安居房用途的，根據(jù)不同情形分別予以駁回申請、限制購房資格、收回所購住房、處以罰款、依法注銷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、不良行為記入個(gè)人征信記錄等方式懲處。