二手房成交時(shí)面積縮水，買(mǎi)方拒絕支付余款

廈門(mén)湖里區(qū)法院：雙方均有違反合同行為，合同解除后賣(mài)家返還定金

辛辛苦苦買(mǎi)套房，原本是件高興事，可買(mǎi)賣(mài)雙方卻因房屋面積差起了爭(zhēng)執(zhí)，最終鬧上了法庭。福建省廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院一審審理了一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，判決賣(mài)方返還買(mǎi)方定金10萬(wàn)元。日前，經(jīng)廈門(mén)市中級(jí)人民法院二審維持原判。

2019年7月，阿原將廈門(mén)市海滄區(qū)某套商住房出售給阿屏，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議約定：建筑面積61平方米，成交價(jià)160萬(wàn)元，2019年10月15日前辦理過(guò)戶登記手續(xù)，并特別備注“房屋面積以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)，一星期內(nèi)從銀行借出復(fù)印件給阿屏”。

在看房過(guò)程中，阿原的姐姐曾告知阿屏，一手購(gòu)房合同中房屋面積為58.84平方米，后來(lái)增補(bǔ)了幾平方米，應(yīng)為61平方米。阿屏向阿原支付購(gòu)房定金10萬(wàn)元。之后，阿原將產(chǎn)權(quán)證照片通過(guò)微信發(fā)給阿屏，阿屏發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證上載明的產(chǎn)權(quán)面積僅有58.96平方米，比合同面積少2.04平方米，遂提出雙方協(xié)商解決。

阿原稱房子是按套賣(mài)，不按面積算，且面積問(wèn)題合同寫(xiě)得很清楚，沒(méi)法再協(xié)商。

同年11月，阿屏起訴至法院，要求阿原雙倍返還購(gòu)房定金20萬(wàn)元。

湖里區(qū)法院審理后認(rèn)為，二手房買(mǎi)賣(mài)中，如合同僅約定房款總價(jià)，未約定每平方米單價(jià)，又約定“以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)”，按照存量房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)交易習(xí)慣，應(yīng)認(rèn)定房屋是按套定價(jià)交易，事后雙方均不能主張按實(shí)際面積多退少補(bǔ)。當(dāng)事人在締約階段，按照誠(chéng)信原則應(yīng)承擔(dān)協(xié)助、通知、保護(hù)、忠實(shí)等先合同義務(wù)，如實(shí)披露可能影響交易的事實(shí)。建筑面積大小不僅關(guān)系到對(duì)房屋的實(shí)際利用，也是評(píng)估房?jī)r(jià)的重要因素，足以影響交易。阿原作為產(chǎn)權(quán)人，知曉房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積，理應(yīng)如實(shí)告知阿屏，但在合同訂立過(guò)程中，阿原并未出示房產(chǎn)證，僅是口頭陳述建筑面積為61平方米。雖然根據(jù)合同“以實(shí)際產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)”的約定，阿屏應(yīng)當(dāng)知道合同面積與實(shí)際面積可能有誤差，但基于信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則，誤差不應(yīng)超過(guò)可預(yù)見(jiàn)的范圍。本案建筑面積的誤差比值超過(guò)3%，以成交價(jià)換算，誤差金額超過(guò)5萬(wàn)元，對(duì)一套總價(jià)160萬(wàn)元的房屋而言，明顯超出合理范圍，阿原違反了披露真實(shí)信息的先合同義務(wù)。

此外，阿屏主張阿原存在欺詐行為，但并未依法行使撤銷(xiāo)權(quán)，在訴訟中又明確表示放棄行使。在合同有效的情況下，阿屏拒絕按期支付剩余房款，屬于違約，經(jīng)催告后仍未履行，阿原可以解除合同。

只有在合同因一方的違約行為而無(wú)法繼續(xù)履行的情形下，方能對(duì)違約方科以定金罰則。原、被告雙方均存在違反合同義務(wù)的行為，不適用定金罰則。因合同已解除，阿原應(yīng)返還已收取的定金10萬(wàn)元。

綜上，湖里區(qū)法院一審判決阿原應(yīng)返還阿屏定金10萬(wàn)元，并駁回阿屏的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后阿原不服，提出上訴，廈門(mén)中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。(安海濤 姚亮 林姍)