□ 常金星

當(dāng)前，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選任與解聘、公共維修資金的使用、重大維修與重建、業(yè)主規(guī)章的制定與修正等，均需要業(yè)主意見。業(yè)主意見表達(dá)與集成的平臺(tái)是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)。但我國(guó)大部分住宅小區(qū)根本無法召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主自治權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的難產(chǎn)導(dǎo)致了住宅小區(qū)管理和運(yùn)行中出現(xiàn)了許多問題。

第一，住宅小區(qū)建筑物維修，業(yè)主意見征集路徑需要暢通。按現(xiàn)行法律，小區(qū)建筑物共有部分需要維修時(shí)，依法可以動(dòng)用公共維修資金。公共維修資金由政府保管，日常維修的使用的決定權(quán)在業(yè)主委員會(huì)。由于業(yè)主委員會(huì)難以成立，住宅小區(qū)共有部分的維修只好通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)挨家挨戶征求意見或者公告的方式進(jìn)行，挨家挨戶征求意見的方式缺乏透明度，容易產(chǎn)生信任問題。公告方式的實(shí)質(zhì)是“默認(rèn)等于同意”，既無明確的法律規(guī)定支撐，也與“明示同意、默示拒絕”的民法理論有違。

第二，當(dāng)共有部分受侵害時(shí)，救濟(jì)措施需要跟上。共有部分受侵害的事件主要分為三類：一類是來自業(yè)主的侵害。違規(guī)裝修、違法擴(kuò)建、長(zhǎng)期堵占通道是常見現(xiàn)象。一類來自物業(yè)服務(wù)企業(yè)的侵害。主要表現(xiàn)為：違法占用公共道路設(shè)立車位、出租外墻用于廣告獲取租金、在電梯口或者屋頂?shù)仍O(shè)置廣告謀取利益等。一類來自小區(qū)之外的居民或者單位的侵害。常見表現(xiàn)為違法在小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期停放車輛、侵占小區(qū)空閑土地等。發(fā)生上述侵害時(shí)，法律規(guī)定的追究加害人的民事責(zé)任主體是業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的難產(chǎn)，造成了原告主體缺位，業(yè)主面對(duì)侵權(quán)行為“維權(quán)不能”。

第三，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利難以落實(shí)。住宅小區(qū)的正常運(yùn)行，離不物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的實(shí)質(zhì)是契約關(guān)系，是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)提供者雙向選擇的結(jié)果。住宅小區(qū)建成時(shí)，在業(yè)主進(jìn)入小區(qū)前，就需要物業(yè)服務(wù)，這時(shí)還不可能成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。因此，一般情形下，小區(qū)的第一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商為業(yè)主選定的。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，必須無條件地認(rèn)可開發(fā)商選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，交納首期物業(yè)費(fèi)。業(yè)主入住后，如果不滿意物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以通過業(yè)主大會(huì)作出解聘決議，交業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行。如果住宅小區(qū)不能召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)，則業(yè)主就很難解聘服務(wù)差的物業(yè)公司。

為了解決業(yè)主大會(huì)召開難題，民法典規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

居民委員會(huì)作為基層群眾性自治組織，一無權(quán)力，二少人力物力，很難從根本上解決問題。業(yè)主名單的獲取、業(yè)主大會(huì)場(chǎng)地選擇及費(fèi)用承擔(dān)、選舉方法和業(yè)主資格審查等，無不費(fèi)時(shí)費(fèi)力，如果沒有行政權(quán)力的介入，是比較困難的。

權(quán)力義務(wù)責(zé)任一致是行政法的一項(xiàng)基本原則，只有對(duì)行政主體明確權(quán)力、設(shè)定義務(wù)和責(zé)任，才能保障特定行政目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，應(yīng)頒布法律或者行政法規(guī)，明確由一個(gè)具體的行政機(jī)關(guān)來負(fù)責(zé)啟動(dòng)、指導(dǎo)和協(xié)助城市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立。只有這樣，才有可能從根本上解決住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難題。

（作者單位：河北省保定市中級(jí)人民法院）