法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 黃輝

通訊員 陶然

開(kāi)發(fā)商逾期交房，業(yè)主是否一律可以要求解約？江西省南昌市西湖人民法院近日判決一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，法院認(rèn)為被告某開(kāi)發(fā)商雖有逾期交房的違約行為，但尚未構(gòu)成根本性違約，遂從鼓勵(lì)交易的角度，依法駁回原告季某要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訴請(qǐng)。

法院查明，2018年8月31日，季某與某開(kāi)發(fā)商簽訂《南昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定季某以98.9萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)某開(kāi)發(fā)商建設(shè)的案涉房屋，季某支付房屋首期房款79.9萬(wàn)元，余款19萬(wàn)元申請(qǐng)貸款支付。合同還約定，某開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2020年9月30日前向買(mǎi)受人交付該商品房，逾期30日內(nèi)，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金；逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知出賣(mài)人，否則視為買(mǎi)受人放棄該項(xiàng)權(quán)利。

2020年3月9日，某開(kāi)發(fā)商對(duì)外發(fā)出《不可抗力告知函》，申明案涉房屋的交付時(shí)間由于疫情等不可抗力因素可能將產(chǎn)生相應(yīng)順延。2021年2月10日，案涉房屋項(xiàng)目取得了工程竣工驗(yàn)收備案意見(jiàn)書(shū)。同年3月18日，某開(kāi)發(fā)商向季某發(fā)出《交付通知書(shū)》。房屋驗(yàn)收過(guò)程中，季某認(rèn)為開(kāi)發(fā)商交付房屋未達(dá)到約定條件，并主張解除合同未果，故訴諸法院。

法院認(rèn)為，某開(kāi)發(fā)商未按約定期限交付房屋，確存在違約行為，但季某以此主張解除合同，依據(jù)不足，理由如下：其一，季某未在合同約定期限內(nèi)，以書(shū)面形式向被告主張過(guò)解除合同；其二，原、被告雙方簽訂的購(gòu)房合同，交易標(biāo)的物是商品房，季某的目的是獲得房屋所有權(quán)，被告的目的是獲得房款。雖然被告在履約過(guò)程中存在逾期交房的行為，但其在逾期交房后積極完成案涉房屋的后續(xù)工程建設(shè)和竣工驗(yàn)收備案，使得該房屋具備了交付條件，季某能夠獲得案涉房屋的所有權(quán)，其合同目的能夠得到實(shí)現(xiàn)。綜上，本案逾期交房尚不構(gòu)成根本性違約，季某亦未行使約定解除權(quán)，從鼓勵(lì)交易角度出發(fā)，季某訴請(qǐng)證據(jù)不足，不予支持。但季某仍可就被告逾期交房問(wèn)題，另行主張相關(guān)權(quán)利。

據(jù)此，法院依法作出前述判決。判決書(shū)送達(dá)后，原被告均服判息訴。

遭遇逾期交房購(gòu)房者可行使合同解除權(quán)

經(jīng)辦法官庭后表示，在商品房交易市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商逾期交房的現(xiàn)象很常見(jiàn)，司法實(shí)踐中的很多房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛都是由于開(kāi)發(fā)商逾期交房導(dǎo)致的。那么，開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者應(yīng)該如何進(jìn)行救濟(jì)？

首先，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)，購(gòu)房者可以選擇先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用，并節(jié)約時(shí)間成本。如果開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿(mǎn)意，購(gòu)房者可根據(jù)自身情況繼續(xù)履行合同，或在開(kāi)發(fā)商協(xié)助下解除合同并辦理退房手續(xù)。購(gòu)房者如果選擇繼續(xù)履行合同時(shí)，按照民法典的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。購(gòu)房者如果選擇解除合同時(shí)，可以同時(shí)主張違約賠償，即可以要求開(kāi)發(fā)商退還自己所付購(gòu)房款項(xiàng)及相應(yīng)利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。

此外，購(gòu)房者還可以行使約定或法定解除權(quán)。約定解除是當(dāng)事人通過(guò)行使約定的解除權(quán)或者雙方協(xié)商決定而進(jìn)行的合同解除。當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的條件，解除合同條件成立時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。而對(duì)于法定解除權(quán)，根據(jù)民法典規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。

根據(jù)以上規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，一種是在法定或當(dāng)事人約定期限內(nèi)行使合同解除權(quán)，無(wú)論法定期限還是約定期限，在性質(zhì)上都屬于除斥期間，解除權(quán)于預(yù)定存續(xù)期間屆滿(mǎn)當(dāng)然消滅。另一種是在對(duì)方當(dāng)事人催告后的合理期限內(nèi)行使，即法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在“合理期限”內(nèi)不行使的，可以視為其放棄解除權(quán)的行使?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確：出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

具體在本案中，開(kāi)發(fā)商逾期交房后，季某未行使約定解除權(quán)，即未能在合同約定期限內(nèi)，以書(shū)面形式向開(kāi)發(fā)商主張過(guò)解除合同，解除權(quán)于預(yù)定存續(xù)期間屆滿(mǎn)當(dāng)然消滅。同時(shí)，案涉房屋的后續(xù)工程建設(shè)和竣工驗(yàn)收備案，使得該房屋具備了交付條件，季某能夠獲得案涉房屋的所有權(quán)，其合同目的能夠得到實(shí)現(xiàn)，某開(kāi)發(fā)商未構(gòu)成根本性違約，故季某無(wú)法行使法定解除權(quán)。