陳晨

民法典物權(quán)編新增了居住權(quán)制度，將居住權(quán)確定為一項(xiàng)法定用益物權(quán)。這項(xiàng)改革舉措與我國(guó)住房功能定位及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的變遷不謀而合，是住房領(lǐng)域供給側(cè)改革的一個(gè)重要成果，對(duì)實(shí)現(xiàn)“人民群眾生有所靠、住有所居、弱有所扶”具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

房屋作為一種商品，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中承擔(dān)著舉足輕重的地位，也承載著與一般的商品不同的更多功能。一般來(lái)說(shuō)，建造的房子是用來(lái)住的，是為了解決人類(lèi)基本的生存需要。但在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，住房除最基本的居住功能外，還引申出投資功能、消費(fèi)功能等多重功能。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新定位，要求我國(guó)房地產(chǎn)回歸到它的基本居住功能。

民法典物權(quán)編新增設(shè)的居住權(quán)制度即是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定位的一次立法層面的重要回應(yīng)，更加強(qiáng)調(diào)了住房市場(chǎng)的居住功能，這不僅決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展方向及運(yùn)行模式，要求由當(dāng)前以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)向以居住消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，也決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)事人的行為方式、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到它的基本居住功能，用立法的形式保障人民群眾最基本的居住權(quán)，通過(guò)基本制度界定住房的基本居住功能，并以此為原則對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)給出清楚的定位。

居住權(quán)條款背后的內(nèi)在邏輯在于以物權(quán)屬性強(qiáng)化對(duì)人民群眾居住利益的最大保護(hù)，達(dá)到贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)的目的，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從強(qiáng)調(diào)住房經(jīng)濟(jì)屬性的投資功能向消費(fèi)功能、居住功能的轉(zhuǎn)變。居住權(quán)入典為多渠道保障住房制度提供了重要的理論依據(jù)和法律支撐，對(duì)婚姻家庭、養(yǎng)老保障等多個(gè)社會(huì)生活領(lǐng)域意義重大。

居住權(quán)歸屬于用益物權(quán)體系，且遵循公示公信原則，具有債權(quán)無(wú)法比擬的對(duì)世性與穩(wěn)定性。相比于之前以房屋租賃等債權(quán)形式保障居住利益，居住權(quán)制度按照法律規(guī)定要件設(shè)立，并經(jīng)登記公示后具有對(duì)抗任何第三人的法律效力。這種立法模式克服了傳統(tǒng)二元化房屋供應(yīng)體系的弊端，拓展了住房的社會(huì)保障屬性，凸顯了房屋價(jià)值的多元化功能。這樣的立法模式為老弱病殘?jiān)械热后w的居住權(quán)益提供了有力的法律保護(hù)，能夠使其不因瑣碎的家庭矛盾或潛在的道德風(fēng)險(xiǎn)等因素而至流離失所，可以在一定程度上解決反向抵押與售后回租等以房養(yǎng)老模式面臨的實(shí)踐困境。

居住權(quán)制度是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)功能定位的一項(xiàng)重要轉(zhuǎn)變，是房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸基本的居住功能的一次重要立法舉措。兼具正義、秩序、自由與效益價(jià)值的居住權(quán)制度對(duì)完善以機(jī)會(huì)公平、規(guī)則公平、權(quán)利公平為主體的社會(huì)公平法律制度，釋放市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的巨大能量有著重要作用。在司法實(shí)踐中，法官要從房地產(chǎn)功能定位轉(zhuǎn)變的基本理念入手，通過(guò)當(dāng)前法律規(guī)定的居住權(quán)制度更好地保障人民群眾的基本住房需求。

（作者單位：北京市海淀區(qū)人民法院）