法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 羅莎莎

通訊員 王晨曦

“私家庭院、下沉花園、挑高客廳、地庫(kù)入戶(hù)……”廣告中的豪宅總是令人向往，然而花費(fèi)700多萬(wàn)元購(gòu)置別墅的林女士卻在收房時(shí)遇到了貨不對(duì)板，將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。

2021年3月，林女士在某平臺(tái)看到某高端小區(qū)別墅廣告，正想購(gòu)買(mǎi)改善性住房的她心動(dòng)了。宣傳冊(cè)、沙盤(pán)、樣板房……一項(xiàng)項(xiàng)了解下來(lái)都甚合林女士心意。于是，很快就簽約付款，成了別墅業(yè)主。

幾個(gè)月后，滿(mǎn)懷期待的林女士終于等來(lái)了交房。但在裝修時(shí)林女士卻遇上了糟心事。別墅共4層，地上3層，地下一層，看房時(shí)開(kāi)發(fā)商所給的宣傳資料顯示，地下室可以開(kāi)通入戶(hù)門(mén)直通地下車(chē)庫(kù)。但當(dāng)林女士砸開(kāi)地下室的墻，安裝好入戶(hù)門(mén)后，卻收到了來(lái)自物業(yè)的整改通知單和行政執(zhí)法局的告知書(shū)，均稱(chēng)地下室入戶(hù)門(mén)不在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)范圍內(nèi)，屬于違建，要求林女士“恢復(fù)原狀”。

說(shuō)好的地庫(kù)入戶(hù)門(mén)沒(méi)了，意味著林女士每次回家都需要把車(chē)停進(jìn)地下一層的車(chē)位，再?gòu)臉翘萆系揭粯堑孛胬@行回到家中，既不省時(shí)也不方便。多次和開(kāi)發(fā)商溝通無(wú)果后，林女士向江蘇省無(wú)錫市梁溪區(qū)人民法院遞交了訴狀。

面對(duì)林女士的訴求，開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，業(yè)主在購(gòu)房前簽署了告知書(shū)，明確樓書(shū)、戶(hù)型單頁(yè)等宣傳物料及售樓書(shū)、沙盤(pán)模型、樣板房等僅供參考用，不作為要約或者銷(xiāo)售承諾，也并非最終交付標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)以合同及附件約定為準(zhǔn)，而合同附件的房屋平面圖中明確地下室未有入戶(hù)口標(biāo)識(shí)。因此，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己從未承諾過(guò)地下室可以開(kāi)通入戶(hù)門(mén)，林女士的訴訟請(qǐng)求應(yīng)被駁回。

經(jīng)過(guò)實(shí)地勘查，法院確認(rèn)，開(kāi)發(fā)商的售房宣傳資料及各媒體平臺(tái)上涉案小區(qū)廣告的戶(hù)型圖均明確顯示地下室可以開(kāi)門(mén)，足以證明開(kāi)發(fā)商對(duì)涉案房屋可以開(kāi)通地下室入戶(hù)門(mén)進(jìn)行了宣傳介紹，該宣傳對(duì)購(gòu)房者簽訂買(mǎi)房合同及考量房屋價(jià)格具有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約經(jīng)購(gòu)房者接受后作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容。另外，林女士簽署的告知書(shū)所載條款均為開(kāi)發(fā)商提供的格式條款，并無(wú)證據(jù)顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)該條款向林女士作過(guò)充分說(shuō)明，不能簡(jiǎn)單以林女士簽署的文件包含該條款為由進(jìn)行抗辯。

因此，法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商對(duì)別墅開(kāi)通地下室入戶(hù)門(mén)的允諾構(gòu)成要約并作為合同內(nèi)容約束雙方?，F(xiàn)林女士購(gòu)買(mǎi)別墅直接通過(guò)地下室入戶(hù)的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約。綜合開(kāi)發(fā)商的違約情節(jié)、涉案房屋現(xiàn)狀等因素，酌定開(kāi)發(fā)商按照購(gòu)房總價(jià)的1%承擔(dān)賠償責(zé)任，即7萬(wàn)余元。

本案承辦法官薛耀表示，根據(jù)民法典規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。相關(guān)司法解釋規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

薛耀同時(shí)提醒購(gòu)房者，要注意甄別房屋銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容，特別是預(yù)售類(lèi)商品房，條件允許時(shí)可以到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查了解。同時(shí)，注意保留好廣告宣傳冊(cè)、戶(hù)型圖等宣傳資料，以便貨不對(duì)板時(shí)進(jìn)行維權(quán)。而開(kāi)發(fā)商在交易過(guò)程中，也要充分盡到提示說(shuō)明義務(wù)，讓買(mǎi)房人全面準(zhǔn)確了解所購(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、配套設(shè)施等信息，不作誤導(dǎo)性、夸大性的宣傳。