法治日報全媒體記者 張雪泓

通訊員 王文敬 史敬陽

對于身在異鄉(xiāng)的人來說，住宿問題是一件大事，能夠住得安全舒心是每個人的愿望。那么，如果租房遇到房屋甲醛超標該怎么辦？近日，北京市海淀區(qū)人民法院就審理了這樣一起由租賃房屋甲醛超標引發(fā)的合同糾紛。

2021年6月，剛從大學畢業(yè)的小唐順利在北京找到了工作。為了解決住宿問題，他與某知名房屋租賃公司簽訂了房屋租賃合同，約定承租一間房屋，租期7個月，并約定了租金、服務費、押金等，付款方式押一付三。合同簽訂后，他向住房租賃公司足額支付了押金、三個月租金及服務費共計2.38萬元。幾天后，小唐便搬進了房子。

入住后不久，小唐逐漸出現(xiàn)呼吸道不適等癥狀，后來變成了經(jīng)常流鼻血。他開始懷疑房屋是否甲醛超標。入住20多天后，小唐在網(wǎng)上花費174元購買了甲醛檢測服務，檢測結(jié)果顯示房屋甲醛濃度為0.16mg/m3。

小唐立即聯(lián)系房屋租賃公司交涉，卻被告知如需證明甲醛超標，應按照房屋租賃合同約定的提交具備CMA空氣質(zhì)量檢測資質(zhì)機構(gòu)出具的空氣檢測報告。不得已，小唐又花費334元委托中環(huán)科研環(huán)境監(jiān)測（北京）有限公司對承租房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量進行CMA檢測。檢測報告顯示，房屋臥室內(nèi)空氣甲醛含量濃度值為0.13mg/m3，高于國家標準GB/T18883-2002《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》的規(guī)定限值（≤0.10mg/m3）。

為此，小唐要求房屋租賃公司立即收房并退還全部已支付的房租、服務費、押金和兩次檢測費。該公司提出，小唐應在租房合同簽訂之日起3日內(nèi)對空氣質(zhì)量提出異議，超期至多退還自簽約起10日的租金。隨后，該公司僅退還小唐1.7萬元的租金及166元的水電費。

無奈之下，小唐向法院起訴，請求法院判令住房租賃公司返還已支付的全部租金、押金、服務費及兩次檢測費。

法院認為，房屋租賃公司作為出租方，負有保障出租房屋安全且適宜居住的義務。據(jù)已查明事實，案涉房屋不具備安全居住條件，合同目的無法實現(xiàn)，住房租賃公司構(gòu)成根本違約，小唐有權(quán)據(jù)此解除合同。針對房屋租賃公司以小唐未按照合同約定在合同簽訂之日起3日內(nèi)對空氣質(zhì)量提出異議為由提出抗辯，法院認為，空氣質(zhì)量問題會對人體造成潛在隱患，租戶難以在短期內(nèi)察覺。承租人出于對住房租賃公司的信任，往往只會在身體出現(xiàn)明顯癥狀的情況下才進行空氣質(zhì)量檢測。該條款中，房屋租賃公司存在免除和減輕己方責任之嫌。此外，其也未能舉證其曾對該條款解釋說明并提示小唐特別注意該條款，因此，法院對房屋租賃公司此項抗辯不予采信。

最終，法院判決房屋租賃公司返還小唐房屋租金、服務費、房屋甲醛檢測費合計7119.67元。

房屋租賃公司應保障房屋安全適宜居住

法官表示，在本案審理過程中，有兩個爭議焦點：第一，交付房屋甲醛超標，出租人是否構(gòu)成根本違約；第二，出租人在房屋租賃合同中將承租人對空氣質(zhì)量提出異議的期限設定為三天，承租人超期提出異議，應如何認定。

首先，房屋租賃公司作為出租人，負有保障出租房屋安全且適宜居住的義務。本案中，涉案房屋經(jīng)CMA檢測機構(gòu)檢測，房屋空氣中甲醛含量超過國家標準值，勢必會對居住人的身體健康造成顯性損害或潛在隱患。不同于個人出租房屋，房屋租賃公司作為專業(yè)從事房屋租賃的經(jīng)營主體，其對于房屋是否適宜出租應有明確的認知，對相關(guān)規(guī)定中涉及房屋空氣質(zhì)量的要求，房屋租賃公司應當清楚、了解，并應嚴格遵守?，F(xiàn)涉案房屋經(jīng)檢測存在空氣質(zhì)量問題，不具備安全居住條件，合同目的無法實現(xiàn)，房屋租賃公司構(gòu)成根本違約。根據(jù)我國民法典相關(guān)規(guī)定，房屋租賃公司應對甲醛超標導致合同解除的后果承擔違約責任。

關(guān)于承租人超期提出異議，房屋租賃公司提交的房屋租賃合同為其預先單方擬定的填充式可重復利用的合同，符合格式條款的構(gòu)成要件?？諝赓|(zhì)量是否達標并非承租人能立刻感知的，而是需要專業(yè)設備進行檢測。在甲醛含量超標較低的情況下，承租人很難將甲醛超標所引發(fā)的身體不適，如頭疼、失眠、乏力等慢性中毒情況，在短期內(nèi)聯(lián)想到與空氣質(zhì)量不合格相關(guān)。因此，房屋租賃公司作為專業(yè)從事房屋租賃的公司，在其提供的房屋租賃合同中，將普通承租人對空氣質(zhì)量提出異議的期限限定在簽訂合同之日起三日內(nèi)，是在減輕己方責任。其應當采取合理的方式提示承租人注意該條款，并對該條款予以說明。

法官提示，畢業(yè)生首次租房難免經(jīng)驗不足，應找正規(guī)的房屋租賃公司。簽約前務必到現(xiàn)場檢查房屋，簽訂正式的書面合同，簽字前仔細閱讀合同條款。在簽約及入住后，如身體出現(xiàn)不適，應及時就醫(yī)并請有資質(zhì)的專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測，以書面或其他可留存的方式提出解約。同時，房屋租賃公司應切實履行保障出租房屋安全且適宜居住的義務，提高出租房屋的質(zhì)量，承擔好企業(yè)應承擔的社會責任。