李成

根據(jù)相關法律規(guī)定，人民法院可以查封登記在被執(zhí)行人名下的不動產，但在司法實踐中存在不動產登記所有權人與實際權利人不一致的情形。為維護案外人等實際權利人的合法權益，民事訴訟法規(guī)定，案外人可以在執(zhí)行過程中，對執(zhí)行標的提出書面異議，要求中止對該標的的執(zhí)行。同時，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）也規(guī)定了案外人針對一般金錢債權可以阻卻執(zhí)行的情形。

對于已設定抵押權等擔保物權的執(zhí)行標的，案外人能否阻卻執(zhí)行的問題，《規(guī)定》明確了對購房人生存權保護的條件，即“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/p>

該條款來源于《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》，按照該批復，建設工程價款的優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，滯后于購房人的物權期待權，即交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權等擔保物權。故抵押權人申請執(zhí)行登記在房地產開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，購房人作為案外人提出執(zhí)行異議的，人民法院依法應予支持。因此，筆者認為案外人的權利如能阻卻抵押權等擔保物權對案涉房屋的強制執(zhí)行的，應符合以下條件：

第一，被執(zhí)行的房屋需為登記在房地產開發(fā)企業(yè)名下的房屋，即案外人系與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂房屋買賣合同，且購買案涉商品房的目的需為滿足居住需求。如案涉房屋系商鋪、寫字樓等并不具有居住屬性的不動產，則不滿足購房人優(yōu)先保護的條件。

第二，案外人需在案涉房屋被查封之前與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂合法有效的書面買賣合同，且該合同須滿足已約定商品房基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間等形成房屋買賣合意的主要內容。

第三，案涉房屋需為案外人的唯一居住用房。關于“買受人名下無其他用于居住的房屋”，一般情況下可以理解為案涉房屋同一行政區(qū)內無其他用于居住的房屋，且應當將買受人、實行夫妻共同財產制的配偶一方以及未成年子女名下的房屋一并予以考慮。即使案外人家庭成員中的成年子女名下已擁有一套住房、家庭成員名下登記有非住宅性質的其他房屋且即使案涉房屋為面積較大、價值較高的別墅，只要符合“買受人名下無其他用于居住的房屋”的，人民法院即可以將該買受人認定為購房人予以保護。

第四，購房人已支付的價款需超過合同約定總價款的百分之五十，且人民法院應對購房人已支付價款的情況從嚴審查。即，如果購房人僅能提供發(fā)票、收據(jù)，或者房地產開發(fā)企業(yè)對付款事實表示認可，尚不足以認定該條件已滿足。

綜上所述，判斷案外人權利能否阻卻擔保物權強制執(zhí)行的問題時，應遵循保障購房人生存權這一理念，合理平衡購房人與債權人的利益。

（作者單位：北京市通州區(qū)人民法院）