法治日報(bào)全媒體記者 王春

通訊員 齊媛媛 朱麗紅

2016年，浙江省湖州市德清縣的小朱夫妻倆入住新買的房子。新房在小區(qū)中央，一樓是架空層，方便停放電瓶車，還放置了兩張乒乓球桌和幾樣健身器材供小區(qū)業(yè)主休閑鍛煉使用。

2019年夏天，小朱發(fā)現(xiàn)架空層被隔出一塊區(qū)域，改建成了物業(yè)員工宿舍，原本的休閑活動(dòng)區(qū)域縮小了一半。小朱跟鄰居們一起找物業(yè)反映，甚至以不交物業(yè)費(fèi)作為抗議。但直到2023年，物業(yè)才將架空層清理干凈并恢復(fù)原狀。

小朱和部分業(yè)主仍然不愿交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司遂訴至法院，要求相關(guān)業(yè)主補(bǔ)交2019年至今的物業(yè)費(fèi)并支付逾期付款違約金。庭審中，小朱認(rèn)為物業(yè)占用架空層期間，自己可以不交或少交物業(yè)費(fèi)。

德清縣人民法院認(rèn)為，物業(yè)公司和業(yè)主均須遵守《物業(yè)服務(wù)合同》約定，物業(yè)服務(wù)人有按照合同約定提供服務(wù)的義務(wù)，也有取得約定報(bào)酬的權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，常有業(yè)主提出對物業(yè)服務(wù)的不滿意，例如衛(wèi)生服務(wù)不到位、損壞維修不及時(shí)等問題，但此類問題屬于局部、輕微瑕疵，在物業(yè)管理服務(wù)整體到位的情況下，輕微瑕疵不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。

小朱等業(yè)主因架空層被占用拒交物業(yè)費(fèi)，但架空層的使用涉及建筑物公共通道設(shè)施的管理，屬于物權(quán)法律規(guī)范和行政法律規(guī)范調(diào)整范疇，并非物業(yè)費(fèi)的減免事由，故對小朱等業(yè)主的減免物業(yè)費(fèi)抗辯意見不予采信。

據(jù)此，法院判決被告小朱于判決生效之日起支付原告物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)9118元，而對原告主張的逾期付款違約金，因其未能提交催交手續(xù)，且爭議糾紛一直處在持續(xù)狀態(tài)，故不予支持。

法官庭后表示，民法典規(guī)定，開發(fā)商、物業(yè)公司等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行其他經(jīng)營活動(dòng)，權(quán)利人有權(quán)請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失。但是，如果《物業(yè)服務(wù)合同》已經(jīng)明確約定了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，即使存在架空層改建的問題，只要物業(yè)公司按照合同約定提供了相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主就不能無故拒交物業(yè)費(fèi)。