法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 羅莎莎 許瑤蕾

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民群眾對(duì)于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量要求也隨之提升，如何提升物業(yè)管理工作質(zhì)效，讓這項(xiàng)聯(lián)結(jié)社會(huì)民心的工作更順暢？近日，新修正的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）由南京市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)，江蘇省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn)，已于2024年10月1日起正式實(shí)施。

《條例》共9章92條，著眼于南京在物業(yè)管理方面存在的短板弱項(xiàng)，著重對(duì)物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解、物業(yè)管理信息平臺(tái)建設(shè)等作出系統(tǒng)設(shè)計(jì)，為住宅小區(qū)社會(huì)治理提供有力法治保障，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

吸納成功經(jīng)驗(yàn)

伴隨著城市化率不斷提高，物業(yè)糾紛“城市病”在大中城市日益凸顯。目前，南京共有34個(gè)物業(yè)糾紛人民調(diào)解組織，自2021年以來(lái)，每年調(diào)處成功的物業(yè)糾紛約兩萬(wàn)件，全市物業(yè)服務(wù)合同糾紛連年下降，物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解工作取得了顯著成效。

這一成功經(jīng)驗(yàn)為《條例》的修改提供了方向?！稐l例》明確將物業(yè)管理工作納入基層治理工作體系，并細(xì)化了各級(jí)政府及相關(guān)部門、法院等單位的職能分工，對(duì)全市在人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解等非訴訟方式化解矛盾糾紛中的成熟經(jīng)驗(yàn)加以提煉固化。

其中，司法行政主管部門依法負(fù)責(zé)或者指導(dǎo)物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解和行政調(diào)解工作，會(huì)同有關(guān)行政主管部門開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。物業(yè)管理行政主管部門開(kāi)展物業(yè)管理矛盾糾紛的行政調(diào)解時(shí)，可以委托人民調(diào)解組織、社會(huì)組織、專門第三方機(jī)構(gòu)等參與調(diào)解。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助相關(guān)調(diào)解組織開(kāi)展調(diào)解工作。人民法院應(yīng)當(dāng)健全訴訟與非訴訟銜接的解紛機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)人民調(diào)解等渠道的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，發(fā)揮司法訴訟的示范、引領(lǐng)功能，完善與相關(guān)調(diào)解組織的工作銜接。

此外，《條例》新增了“建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制”專項(xiàng)條款，規(guī)定通過(guò)人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解、協(xié)商、和解、仲裁等非訴訟方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛，推動(dòng)源頭預(yù)防、前端化解、實(shí)質(zhì)解紛，提高基層治理能力。

南京市人大常委會(huì)法工委主任鐘連勇介紹，將這一成功經(jīng)驗(yàn)吸納進(jìn)《條例》，目的在于發(fā)揮黨建引領(lǐng)在基層治理中的作用，建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下各方參與、協(xié)商共治機(jī)制，注重發(fā)揮多元調(diào)解的權(quán)威、中立、專業(yè)、衡平優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方平等尊重、充分協(xié)商、多贏共贏，推動(dòng)物業(yè)管理糾紛的源頭預(yù)防、前端化解、實(shí)質(zhì)解紛。

堵住制度漏洞

2016年，細(xì)化《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)，設(shè)計(jì)建立了“維修資金的應(yīng)急使用”制度，為了在特殊情況下更便利快捷解決問(wèn)題，由于取消了業(yè)主表決環(huán)節(jié)等機(jī)制，給資金使用安全帶來(lái)了不確定因素。

為堵住這一制度漏洞，《條例》在“公共收益與維修資金”中專門作了相關(guān)規(guī)定，提出需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，組織征詢業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)全體共用部位業(yè)主依法共同決定后，由物業(yè)管理行政主管部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金。并且專門提出，超過(guò)一定額度的維修資金使用項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價(jià)、監(jiān)理等方式，保障資金安全。

《條例》還將第三方評(píng)估方式由業(yè)主承擔(dān)改為部門可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)“對(duì)維修項(xiàng)目的方案制定、預(yù)算編制、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收、決算造價(jià)審核等環(huán)節(jié)實(shí)施全過(guò)程監(jiān)管”。

南京市人大常委會(huì)環(huán)資城建委主任黃穎介紹，這意味著給維修基金的應(yīng)急使用“綠色通道”加了一把安全鎖、設(shè)了一道卡，防止出現(xiàn)損害業(yè)主知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。

《條例》還就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行為規(guī)范和執(zhí)法要求、業(yè)主共有資金的監(jiān)督管理等方面進(jìn)行了修改完善。對(duì)于類似“撤場(chǎng)”物業(yè)企業(yè)“賴著不走”的糾紛，規(guī)定原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)等為由拒絕辦理交接，發(fā)生矛盾糾紛不能順利交接的，經(jīng)相關(guān)主體請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助并依法處理。

提升管理質(zhì)效

現(xiàn)代物業(yè)管理要改變傳統(tǒng)管理模式，采用信息化手段，才能推進(jìn)物業(yè)管理效率和效果雙重提升。

為此，《條例》提出要加強(qiáng)物業(yè)管理信息化建設(shè)，完善物業(yè)管理信息平臺(tái)，依托既有平臺(tái)，拓展實(shí)現(xiàn)業(yè)主議事決策、信息公開(kāi)公示、電子檔案歸集查詢等功能。規(guī)定相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)通過(guò)信息平臺(tái)公布、公示、公告，讓相關(guān)業(yè)主可查詢、可追溯。發(fā)揮數(shù)字化手段在業(yè)主投票參與、身份核驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)核算等方面的優(yōu)勢(shì)，規(guī)定優(yōu)先使用線上投票。

南京市人大法制委主任委員李華認(rèn)為，通過(guò)技術(shù)手段為物業(yè)管理行業(yè)實(shí)踐融入公開(kāi)、透明、高效、多元參與等理念，可以助力物業(yè)管理活動(dòng)權(quán)威規(guī)范。

除了明確通過(guò)技術(shù)手段推動(dòng)物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平全面提升外，《條例》還對(duì)一系列禁止性行為作出明確規(guī)定。

近年來(lái)，因電動(dòng)自行車違規(guī)充電引發(fā)的火災(zāi)事故時(shí)有發(fā)生。為防范此類悲劇再次發(fā)生，《條例》明確禁止影響管理區(qū)域公共安全的行為，包括禁止攜帶電動(dòng)自行車或者其蓄電池進(jìn)入住宅電梯或者戶內(nèi)，禁止違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)自行車充電等。

《條例》還列舉了影響物業(yè)管理秩序的行為，包括禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書(shū)房的上方；禁止違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌、車位用途等。

《條例》明確，若有相關(guān)違反規(guī)定的行為，將根據(jù)不同行為處以罰款或警告，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成他人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。