“從規(guī)范修訂和新增的內(nèi)容可以看出來(lái)，國(guó)家持續(xù)關(guān)注和支持住房市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，立足于住房制度改革和房地產(chǎn)發(fā)展新變化，尤其是基于人民群眾住房需求，持續(xù)進(jìn)行了制度的調(diào)整和優(yōu)化”

《法治周末》記者 肖莎

剛剛購(gòu)買(mǎi)了二手房正在裝修的吳怡，看到《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中關(guān)于層高3米的規(guī)定后，覺(jué)得自己買(mǎi)的房子頓時(shí)沒(méi)有吸引力了。

“2011年之后的房子層高一般就是2.8米，我買(mǎi)的老房子是2000年之前建成的，凈層高只有2.7米，做完吊頂，鋪完地暖，層高只有2.5米，其實(shí)感覺(jué)還是有點(diǎn)壓抑的。3米層高的房子，做完吊頂和地暖，還有2.8米，想象一下就很舒服?！眳氢f(shuō)。

吳怡提到的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規(guī)范”），是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部3月31日發(fā)布的新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)范將于今年5月1日起施行。

規(guī)范要求，住宅項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，遵循“經(jīng)濟(jì)合理、安全耐久，以人為本、健康舒適，因地制宜、綠色低碳，科技賦能、智慧便利”的原則。

對(duì)于未來(lái)的新建住宅，規(guī)范有一些特別細(xì)致的規(guī)定，比如，規(guī)范除了要求新建住宅建筑層高不低于3米外，還要求4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門(mén)、衛(wèi)生間門(mén)的通行凈寬；提高了陽(yáng)臺(tái)等臨空處欄桿高度；要求公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)；要求空調(diào)室外機(jī)安裝在專(zhuān)用平臺(tái)；規(guī)定了不同氣候區(qū)供暖、空調(diào)設(shè)施設(shè)置要求等。

《法治周末》記者查詢公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，此次發(fā)布的規(guī)范與此前的標(biāo)準(zhǔn)相比，有內(nèi)容調(diào)整，也有新增內(nèi)容。比如，在此之前，新建住宅的建筑層高標(biāo)準(zhǔn)是2.8米，此前的要求是7層及以上住宅設(shè)置電梯。而對(duì)于公共信號(hào)覆蓋的要求等則是此次規(guī)范新增的內(nèi)容。

規(guī)范的要求將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？是否會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，進(jìn)而增加房?jī)r(jià)？新房市場(chǎng)的變化是否會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響？

多次征求意見(jiàn)后規(guī)范最終修訂

上一版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》發(fā)布于2011年，距今已有14年。這14年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，人們對(duì)房屋的要求也在發(fā)生改變。

3月9日，在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹就表示：“近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在組織編制《好房子建設(shè)指南》、修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’?！?/p>

在此背景下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在3月的最后一天發(fā)布了修訂后的規(guī)范。

公開(kāi)資料顯示，2019年至2022年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾先后三次發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見(jiàn)稿），但最終稿直至2025年才公布。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《法治周末》記者說(shuō)，2023年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)發(fā)展從“有沒(méi)有”到“好不好”的階段特征更加明顯，住房需求的規(guī)模結(jié)構(gòu)以及層次均發(fā)生了重大變化，尤其是對(duì)于高品質(zhì)住宅和好房子的需求明顯增加。從回應(yīng)群眾關(guān)切、吻合市場(chǎng)需求、促進(jìn)供求關(guān)系平衡、以優(yōu)質(zhì)供給引導(dǎo)需求釋放等角度出發(fā)，住宅的設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)亟須進(jìn)行調(diào)整。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，在2024年年底召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就明確提到2025年要發(fā)布新修訂的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住宅標(biāo)準(zhǔn)。這也說(shuō)明，此次新發(fā)布的規(guī)范具有非常扎實(shí)的研究基礎(chǔ)和調(diào)研積淀。

“從規(guī)范修訂和新增的內(nèi)容可以看出來(lái)，國(guó)家持續(xù)關(guān)注和支持住房市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，立足于住房制度改革和房地產(chǎn)發(fā)展新變化，尤其是基于人民群眾住房需求，持續(xù)進(jìn)行了制度的調(diào)整和優(yōu)化?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

規(guī)范落地不一定意味著房?jī)r(jià)上升

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《法治周末》記者采訪時(shí)，談到了新規(guī)范對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響，他認(rèn)為，新的規(guī)范對(duì)新房的建造標(biāo)準(zhǔn)有了大幅提升，比如，層高從2.8米提高到3米，提高隔聲指標(biāo)和隔聲性能等，這確實(shí)可能會(huì)增加建筑成本。但這不一定意味著房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。

“因?yàn)殡S著智能建造水平提高，造樓機(jī)、機(jī)器人、裝配式建筑的應(yīng)用，也能夠相應(yīng)減少成本。僅僅是層高提高20厘米等標(biāo)準(zhǔn)的提升就說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)一定會(huì)高，這個(gè)不一定。”李宇嘉表示，以后建造出來(lái)的好房子，產(chǎn)品品質(zhì)更高了，價(jià)格比同區(qū)域其他房源價(jià)格略提高也正常，房子回歸居住屬性，也必然像其他大宗商品一樣，會(huì)存在品質(zhì)差異的加成。

李宇嘉曾經(jīng)對(duì)人們的購(gòu)房需求進(jìn)行調(diào)研，“根據(jù)我們的調(diào)研，現(xiàn)在市場(chǎng)上新房的購(gòu)買(mǎi)人群主要就是改善型需求，他們對(duì)居住品質(zhì)、配套、質(zhì)量等要求提升了，也就是住房消費(fèi)升級(jí)了，購(gòu)房者愿意為高品質(zhì)、為貨真價(jià)實(shí)的產(chǎn)品支付更高的價(jià)格”。

在李宇嘉看來(lái)，新的住宅項(xiàng)目規(guī)范的導(dǎo)向就是要讓居民的居住消費(fèi)體驗(yàn)和福利更好，“只要在層高、隔聲、降噪、安全等方面的投入是切實(shí)為百姓考慮的，我覺(jué)得一定程度的價(jià)格提高，是購(gòu)房者能夠接受”。

“還需要看到的是，從2023年開(kāi)始，剛需大多數(shù)開(kāi)始轉(zhuǎn)向二手住房和租賃居住，新房市場(chǎng)開(kāi)始主要面向改善型住房需求。近年來(lái)，新房市場(chǎng)供給的項(xiàng)目，基本上開(kāi)始向配套完善、品質(zhì)優(yōu)越、服務(wù)良好、功能先進(jìn)的好房子靠攏。很多改善型產(chǎn)品，特別是一些低密度的項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)始試行3米層高了，已經(jīng)在層高、隔聲、降噪、安全等方面加大投入，在服務(wù)一老一小等方面的配套設(shè)施方面做了很大的投入，甚至開(kāi)始內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)了。”李宇嘉認(rèn)為，市場(chǎng)上已經(jīng)面世的不少改善型住房，其實(shí)已經(jīng)超越了新規(guī)的底線指標(biāo)，所以，新規(guī)對(duì)在售的新房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，影響可能也并不是很大。

規(guī)范解決業(yè)主居住痛點(diǎn)

從規(guī)范的詳細(xì)規(guī)定可以看到，此次規(guī)范進(jìn)行調(diào)整和新增的內(nèi)容，都切實(shí)解決了老百姓在住房消費(fèi)過(guò)程中面臨的痛點(diǎn)。

比如，現(xiàn)在的存量住宅中，7層以下樓房沒(méi)電梯的問(wèn)題困擾著很多老年群體，雖然國(guó)家在推動(dòng)老舊小區(qū)加裝電梯，但是在一些地方，囿于手續(xù)和資金的問(wèn)題，不少低層樓房的電梯加裝問(wèn)題仍未解決。

關(guān)于電梯設(shè)置，此次規(guī)范明確：最高入戶層為四層及四層以上……每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)電梯。

這意味著更多住宅小區(qū)尤其是低層住宅項(xiàng)目，都可以納入“電梯房”的行列中。

比如，隔壁吵架自家都能聽(tīng)清楚、樓上孩子稍微跑兩步樓下業(yè)主就上來(lái)敲門(mén)，是很多業(yè)主居住過(guò)程中遇到的問(wèn)題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2024年8月國(guó)新辦舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上也提到，隔音問(wèn)題是人民群眾對(duì)住房建設(shè)意見(jiàn)較大的三個(gè)問(wèn)題之首。

此次規(guī)范要求提高分戶墻和樓板的隔音能力，提高臥室和起居室的降噪效果，也正是對(duì)人民群眾關(guān)切的回應(yīng)。

再比如，進(jìn)了電梯手機(jī)就沒(méi)信號(hào)必須掛電話，也是很多人遇到的情況，還有人被困電梯時(shí)因?yàn)槭謾C(jī)沒(méi)信號(hào)難以與外界聯(lián)系。此次規(guī)范中新增了對(duì)新房“智能化”的要求，明確要求無(wú)線信號(hào)要“覆蓋住宅建筑的公共空間和電梯轎廂間”。

那么，當(dāng)符合百姓需求的新房入市，二手房市場(chǎng)會(huì)受到怎樣的影響？

李宇嘉預(yù)測(cè)，新標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，最大的影響就是激發(fā)大家改善住房的愿望，促進(jìn)換房需求。換房需求釋放出來(lái)以后，會(huì)帶動(dòng)二手房掛牌，這對(duì)于新市民、年輕人上車(chē)是有幫助的。畢竟很多二手房單價(jià)低、總價(jià)低，這是他們實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)住房的一個(gè)可行的、低成本路徑。新市民、年輕人上車(chē)買(mǎi)房以后，由于住房消費(fèi)成本低，不影響生活消費(fèi)，更有動(dòng)力在未來(lái)改善住房，購(gòu)置高品質(zhì)的好房子，從而帶動(dòng)構(gòu)建先租后買(mǎi)、先小后大、先上車(chē)后改善、逐步提升居住福利的梯度購(gòu)房消費(fèi)模式，這是我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑，也是房地產(chǎn)的新模式。