□ 法制網(wǎng)記者　　韓宇

□ 法制網(wǎng)通訊員 洪深 劉佳

物業(yè)服務(wù)已成廣大居民生活中不可或缺的一部分，隨之而來的是物業(yè)糾紛也在日益增多，而且此類糾紛可謂五花八門，尤其是一些居民自認(rèn)為“有理”的糾紛，經(jīng)過法院的裁決，才知道自己理虧。為此，《法制日報》記者梳理了遼寧省沈陽市皇姑區(qū)人民法院審理的4起相關(guān)案件，提醒廣大小區(qū)居民，想要減免物業(yè)費，一定保留相應(yīng)證據(jù)；如想在物業(yè)糾紛案件中提出反訴，抗辯主張要具有同一性或關(guān)聯(lián)性；房屋存在質(zhì)量問題，容易將開發(fā)商的責(zé)任“賴”到物業(yè)公司身上；業(yè)主沒直接簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同享受了服務(wù)，照樣得繳納物業(yè)費。

口頭承諾免物業(yè)費   證據(jù)不足理應(yīng)補交

2013年8月至2017年12月，沈陽市某物業(yè)公司與該市皇姑區(qū)某園區(qū)業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同，為園區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。趙某是這個園區(qū)的業(yè)主，此前，因趙某免費為園區(qū)劃停車位、免費更換已經(jīng)損壞的攝像頭，當(dāng)時的物業(yè)公司經(jīng)理及業(yè)委會主任口頭答應(yīng)因其為園區(qū)作出貢獻，可免除趙某車位費及物業(yè)費。

某物業(yè)公司在為園區(qū)服務(wù)期間，趙某一直沒有繳納物業(yè)費，后雙方因物業(yè)費繳納問題協(xié)商未果，某物業(yè)公司將趙某起訴至法院，請求趙某立即支付2013年8月至2017年12月期間拖欠物業(yè)服務(wù)費共計2592元。

庭審后，主審法官根據(jù)趙某提供證人電話號碼進行核實，業(yè)委會主任承認(rèn)此事，但沒有明確為趙某免除多長時間物業(yè)費，且沒聯(lián)系到當(dāng)時物業(yè)公司經(jīng)理。

法院審理認(rèn)為，趙某提出因其為園區(qū)繪制停車位及修理攝像頭等原因，之前的物業(yè)公司曾答應(yīng)減免其物業(yè)費的情況，但未明確減免物業(yè)費期限，某物業(yè)公司履行了服務(wù)義務(wù)即有權(quán)收取業(yè)主相應(yīng)費用。但考慮某物業(yè)公司在園區(qū)服務(wù)情況確實存在一定瑕疵，對被告應(yīng)支付的物業(yè)費用酌情做適當(dāng)減免，判決趙某應(yīng)給付某物業(yè)公司拖欠物業(yè)服務(wù)費2333元。

法官庭后表示，園區(qū)整體環(huán)境的好壞與物業(yè)公司的服務(wù)規(guī)范程度、業(yè)主整體素質(zhì)、園區(qū)的自然老化程度、園區(qū)的預(yù)期整體規(guī)劃及相關(guān)配套設(shè)施的完善程度、房屋建筑質(zhì)量、業(yè)主的繳費率、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的高低及運營成本等多重因素密切相關(guān)，無論哪個因素出現(xiàn)問題都會影響園區(qū)良好環(huán)境的運轉(zhuǎn)，業(yè)主拒付物業(yè)費會使物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)隨之降低，造成惡性循環(huán)，對物業(yè)公司本身的正常運作以及對小區(qū)的正常管理都會造成影響。法官同時指出，關(guān)于業(yè)主提出為園區(qū)作貢獻應(yīng)減免物業(yè)費問題，應(yīng)有充分證據(jù)證明，如果證據(jù)不充分法院不會支持。

被訴繳費業(yè)主反訴   非具關(guān)聯(lián)性被駁回

前不久，沈陽市皇姑區(qū)一小區(qū)的某物業(yè)公司將該小區(qū)業(yè)主蔣起訴至法院，請求判令蔣某交納拖欠的物業(yè)費。

蔣某則請求法院駁回某物業(yè)公司訴訟請求。理由是某物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程中，存在違約行為，包括：未經(jīng)業(yè)主大會同意，私自出售物業(yè)用房；私劃停車位造成小區(qū)道路損毀；未向業(yè)主返還水泵房、蓄水池和高低壓配電室等公共設(shè)施設(shè)備；小區(qū)業(yè)主侵占公共綠地，要求原告恢復(fù)綠化植被或賠償損失等。

另外，蔣某還就以上答辯意見提請反訴，要求某物業(yè)公司返還、修復(fù)、賠償給蔣某及其他共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主造成的實際經(jīng)濟損失6000元。

此案的焦點在于蔣某所提反訴請求涉及的法律關(guān)系是否與本訴涉及的法律關(guān)系具有同一性或關(guān)聯(lián)性。

法院經(jīng)審理查明，此案本訴系某物業(yè)公司為原告、蔣某為被告的物業(yè)合同糾紛之訴，本訴訴訟請求依據(jù)的事實是原告于起訴物業(yè)費時間段內(nèi)持續(xù)為蔣某所有房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。反訴系蔣某為反訴人，某物業(yè)公司為被反訴人的返還原物及侵權(quán)之訴，與本訴涉及的合同違約之訴依據(jù)的事實基礎(chǔ)并不相同，所涉法律關(guān)系不具有法律規(guī)定的同一性或關(guān)聯(lián)性。據(jù)此，對蔣某所提反訴，裁定不予受理。判決蔣某支付物業(yè)費3872元。

法官庭后表示，物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對房屋及配套設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務(wù)合同。某物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的同時有權(quán)利依照約定收取物業(yè)費，而蔣某不按時向原告交納物業(yè)費，系違約行為。

法官還表示，關(guān)于蔣某提出的反訴主張，諸如非法出售物業(yè)用房、未返還水泵房、蓄水池、高低壓配電室，私劃停車位、園區(qū)業(yè)主侵占綠地問題，均屬業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)及共同管理權(quán)部分，當(dāng)業(yè)主認(rèn)為自身以上權(quán)利被侵犯時，應(yīng)當(dāng)由適合法律主體，即業(yè)主委員會另尋法律途徑解決。

房屋存在質(zhì)量問題   非拒繳物業(yè)費理由

王某是沈陽市皇姑區(qū)某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為王某所在小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)。某物業(yè)公司以王某拖欠2009年至2019年的物業(yè)費為由起訴到法院。

庭審中，王某辯稱，拖欠物業(yè)費屬實，但原因是其房屋為所在樓宇的頂樓，入住后發(fā)現(xiàn)房屋頂棚存在漏雨、側(cè)外墻滲水、室內(nèi)長毛等質(zhì)量問題，因覺得開發(fā)商和物業(yè)是“一家”，故一直讓物業(yè)負(fù)責(zé)維修，物業(yè)多年不維修，所以一直沒有繳納物業(yè)管理費。

法院審理認(rèn)為，王某所在小區(qū)業(yè)主委員會與原告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，系雙方真實意思表示，對園區(qū)所有業(yè)主具有約束力，某物業(yè)公司按照合同約定履行了相應(yīng)義務(wù)，王某應(yīng)及時交納物業(yè)費用。關(guān)于王某提出其所在房屋外墻漏水嚴(yán)重，室內(nèi)長毛等理由，實屬房屋質(zhì)量問題，與此案不屬同一法律關(guān)系，王某應(yīng)向責(zé)任人訴訟主張權(quán)益。

庭后法官表示，物業(yè)公司與地產(chǎn)開發(fā)公司在法律上為兩個獨立的責(zé)任主體。一般情況下，房屋的主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)保期為5年，門窗等質(zhì)保期為2年，在質(zhì)保期內(nèi)要向地產(chǎn)開發(fā)公司主張相應(yīng)權(quán)益，物業(yè)公司僅對簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》履行過程中存在的嚴(yán)重瑕疵及違約行為承擔(dān)責(zé)任，對因房屋質(zhì)量問題作為拒繳物業(yè)費的理由，法院不予支持。

法官還提醒，因物業(yè)費中所包含維修費專指房屋公共部位小修和日常養(yǎng)護費用，對于房屋質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)處理，超過房屋質(zhì)保期出現(xiàn)的質(zhì)量問題以及中修、大修及更換主要部件等費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會啟動維修基金予以列支。

雖未簽訂前期合同   實際受益補交費用

2012年3月，沈陽某物業(yè)公司與某房屋開發(fā)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，為該市皇姑區(qū)某花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該合同約定物業(yè)服務(wù)期限自本合同簽訂之日起至首屆業(yè)主委員會成立并簽訂新的物業(yè)服務(wù)委托合同之日止。

某物業(yè)公司自簽訂上述合同后一直為該花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該小區(qū)業(yè)主李某自2016年3月至2019年9日期間拖欠物業(yè)服務(wù)費共計9261元，雙方協(xié)商未果，某物業(yè)公司將李某訴至法院，要求法院判令李某給付拖欠的物業(yè)服務(wù)費。

庭審中，李某辯稱自己從未與原告簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，因此不應(yīng)受該合同的約束。

法院審理認(rèn)為，盡管業(yè)主沒有直接參與到前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。原告某物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了服務(wù)義務(wù)即有權(quán)收取業(yè)主相應(yīng)費用。被告李某應(yīng)給付原告某物業(yè)公司拖欠物業(yè)服務(wù)費9261元。

法官庭后表示，開發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)服務(wù)公司進行前期物業(yè)服務(wù)，并且業(yè)主在購買房屋時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)服務(wù)的事項。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實際上就是認(rèn)可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同向全體業(yè)主和房屋的使用人提供物業(yè)服務(wù)，全體業(yè)主和房屋的使用人為受益人，同時全體業(yè)主和房屋使用人均應(yīng)當(dāng)對履行該合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定

第二條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

最高法關(guān)于適用民事訴訟法解釋相關(guān)規(guī)定

第二百三十三條 反訴的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)限于本訴的當(dāng)事人的范圍。反訴與本訴的訴訟請求基于相同法律關(guān)系、訴訟請求之間具有因果關(guān)系，或者反訴與本訴的訴訟請求基于相同事實的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理。反訴應(yīng)由其他人民法院專屬管轄，或者與本訴的訴訟標(biāo)的及訴訟請求所依據(jù)的事實、理由無關(guān)聯(lián)的，裁定不予受理，告知另行起訴。

最高法關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋相關(guān)規(guī)定

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

老胡點評

近年來，物業(yè)服務(wù)中發(fā)生的糾紛、沖突頻發(fā)，影響了社區(qū)的和諧與穩(wěn)定，損害了園區(qū)環(huán)境的維護和建設(shè)。

從法律角度而言，物業(yè)公司和園區(qū)業(yè)主是基于物業(yè)服務(wù)而產(chǎn)生的合同關(guān)系。在這種關(guān)系中，物業(yè)公司依照合同約定提供對房屋及配套設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，業(yè)主則依照約定支付相應(yīng)的報酬。

從本期案例中我們可以看到，當(dāng)前一些園區(qū)的業(yè)主法治觀念淡漠、不依法履行合同義務(wù)、或者依據(jù)沒有法律依據(jù)的理由長期拖欠物業(yè)費，損害了物業(yè)公司和其他業(yè)主的利益。因此，一方面，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極開展法治宣傳和誠信教育，使人們牢固樹立契約觀念，視合同為法律，嚴(yán)格履行合同義務(wù)。另一方面，居民委員會也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮基層群眾自治組織的作用，積極排查化解糾紛、沖突，促進平安社區(qū)的建設(shè)。

創(chuàng)造美好生活、建設(shè)美麗家園是人們共同的心愿和職責(zé)。物業(yè)公司與園區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)相向而行、共同努力，心往一處想，勁往一處使，攜手建設(shè)更加宜居的幸福家園。

胡勇