檢察日?qǐng)?bào)記者 劉立新 通訊員 王天潤(rùn) 武曉新

　　近日，河南省新鄉(xiāng)市一件頗為波折的房屋買賣合同糾紛案塵埃落定。被兩級(jí)法院判決敗訴的購(gòu)房人，在申請(qǐng)檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督后，最終卸下了壓在心口的沉重包袱。

　　糾紛 房屋買賣雙方互相起訴

　　事情起因要從十年前說(shuō)起。

　　2011年9月21日，河南省新鄉(xiāng)市某置業(yè)公司以出讓方式取得了衛(wèi)輝市健康路東段南側(cè)一處國(guó)有土地的使用權(quán)，用于建設(shè)豫商時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，并取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，又于2013年4月25日取得商品房預(yù)（銷）售許可證。其中，該項(xiàng)目5號(hào)樓于2014年12月竣工，經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。

　　2014年，衛(wèi)輝市市民劉某與新鄉(xiāng)某置業(yè)公司口頭約定，購(gòu)買其開發(fā)的豫商時(shí)代廣場(chǎng)5號(hào)兩套商品房，總價(jià)款為219.4萬(wàn)元。2014年底至2015年2月8日，劉某向新鄉(xiāng)某置業(yè)公司陸續(xù)支付購(gòu)房款70.4萬(wàn)元。之后，由于資金不足，劉某向新鄉(xiāng)某置業(yè)公司提交了一份延期申請(qǐng)，雙方約定剩余房款149萬(wàn)元于2015年5月30日之前全部付清，如逾期未交，延期付款按日計(jì)算，每日扣除欠款3‰作為違約金。之后，劉某未按約定的期限支付剩余的149萬(wàn)元房款，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司也未向劉某交付房屋。

　　2018年7月，劉某將新鄉(xiāng)某置業(yè)公司起訴至法院，請(qǐng)求解除雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司退還其已支付的70.4萬(wàn)元購(gòu)房款，并賠償因延期交付房給其造成的損失。

　　新鄉(xiāng)某置業(yè)公司認(rèn)為劉某未按期交付剩余的房款已經(jīng)違約，反而將自己告上法庭實(shí)在委屈，遂向法院提出反訴，請(qǐng)求判決劉某向其支付剩余的149萬(wàn)元房款，并從逾期支付房款之日起，按日3‰向新鄉(xiāng)某置業(yè)公司償付逾期付款違約金。

　　一審 購(gòu)房人逾期未交房款，承擔(dān)違約責(zé)任

　　衛(wèi)輝市法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方達(dá)成買賣商品房合意，確定了商品房的位置、面積、價(jià)款和付款時(shí)間等內(nèi)容，該事實(shí)有新鄉(xiāng)某置業(yè)公司出具的購(gòu)房款收據(jù)、劉某出具的延期付款申請(qǐng)及雙方陳述為據(jù)，雙方雖未簽訂商品房買賣合同，但雙方達(dá)成的協(xié)議內(nèi)容具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容并已支付部分購(gòu)房款，應(yīng)認(rèn)定雙方房屋買賣合同成立。

　　法院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，雙方均應(yīng)全面履行合同。劉某主張，其于2015年2月8日向新鄉(xiāng)某置業(yè)公司交付70.4萬(wàn)元購(gòu)房款時(shí)，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司承諾立即向其交付房屋，但沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)佐證，不予采信；因雙方?jīng)]有明確約定交房時(shí)間，且劉某尚未交付剩余房款149萬(wàn)元，故劉某主張新鄉(xiāng)某置業(yè)公司逾期交房，證據(jù)不足，不予認(rèn)定。

　　另外，劉某主張其所購(gòu)房屋后面有一座小白樓，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司在沙盤宣傳中未予標(biāo)示，由于這座小白樓，所購(gòu)房屋失去了新鄉(xiāng)某置業(yè)公司所宣傳的商業(yè)價(jià)值，構(gòu)成虛假宣傳。法院認(rèn)為，劉某購(gòu)買房屋時(shí)其所購(gòu)房屋已經(jīng)建成，劉某明知該小白樓存在，故其主張新鄉(xiāng)某置業(yè)公司虛假宣傳不成立；劉某主張其所購(gòu)樓房超容積率建設(shè)、系違法建筑、不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書等證據(jù)不足，不予采信，劉某要求解除合同，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持；劉某未按約定的期限向新鄉(xiāng)某置業(yè)公司支付購(gòu)房款，構(gòu)成違約，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司反訴要求劉某支付剩余149萬(wàn)元購(gòu)房款，有劉某出具的延期申請(qǐng)為據(jù)，證據(jù)充分，予以支持。

　　關(guān)于違約金部分，法院認(rèn)為，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司反訴要求劉某按照日3‰支付違約金，標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)以超過(guò)造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司的損失參照中國(guó)人民銀行同期貸款利率確定，即違約金應(yīng)按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍計(jì)算。

　　據(jù)此，衛(wèi)輝市法院于2019年2月21日作出民事判決，判決劉某于判決生效后十日內(nèi)支付新鄉(xiāng)某置業(yè)公司購(gòu)房款149萬(wàn)元，并自2015年2月17日起以30萬(wàn)元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍支付違約金至該款項(xiàng)付清之日止；自2015年5月31日起以119萬(wàn)元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍支付違約金至該款項(xiàng)付清之日止。駁回劉某的訴訟請(qǐng)求和新鄉(xiāng)某置業(yè)公司的其他反訴請(qǐng)求。

　　二審 購(gòu)房人舉證不能，維持原判決

　　劉某不服一審判決，向新鄉(xiāng)市中級(jí)法院提起上訴，請(qǐng)求依法撤銷衛(wèi)輝市法院的一審判決，改判支持其訴訟請(qǐng)求并駁回新鄉(xiāng)某置業(yè)公司的反訴請(qǐng)求。

　　“雙方形成的是商品房買賣預(yù)約合同，而非正式的商品房買賣合同。雙方?jīng)]有簽訂書面合同，且就商品房合同必備條款未達(dá)成協(xié)議。”劉某在上訴理由中還提到，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司違反規(guī)劃規(guī)定，擅自提高容積率，造成整個(gè)項(xiàng)目樓盤無(wú)法竣工驗(yàn)收備案，導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書，在此情況下要求其支付購(gòu)房款，違背了交易的公平原則。新鄉(xiāng)某置業(yè)公司未能履行其宣傳內(nèi)容，不能拆除堵在案涉商品房出口的建筑（小白樓），造成該商品房無(wú)法出租，失去商業(yè)用途，進(jìn)而導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。據(jù)此，劉某認(rèn)為自己有權(quán)要求解除雙方達(dá)成的預(yù)約合同。

　　該案二審期間，劉某提交了兩組照片證據(jù)，第一組現(xiàn)場(chǎng)照片證明案涉房屋已經(jīng)建好，但是因?yàn)樾“讟堑挠绊?，造成案涉房屋失去商業(yè)價(jià)值；第二組照片證明房屋實(shí)際狀況與新鄉(xiāng)某置業(yè)公司的宣傳嚴(yán)重不符，衛(wèi)輝市政府已經(jīng)查明該處房屋因容積率超標(biāo)，暫時(shí)不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　新鄉(xiāng)某置業(yè)公司也提交了兩組證據(jù)，一組證據(jù)證明案涉房屋及周邊的營(yíng)業(yè)狀態(tài)，證明案涉房屋并非劉某所稱的爛尾樓，小白樓在案涉土地之外，對(duì)案涉房屋的使用沒(méi)有影響，案涉房屋周邊的店鋪營(yíng)業(yè)問(wèn)題是市場(chǎng)原因，與案涉房屋的位置無(wú)關(guān)；另一組證據(jù)是2014年11月13日《豫商時(shí)代廣場(chǎng)計(jì)價(jià)單》，證明案涉房屋的坐落位置、建筑面積、單價(jià)、總價(jià)和付款方式已有約定，付款方式為兩期付款，待第二筆款付清之日交付房屋。

　　新鄉(xiāng)市中級(jí)法院經(jīng)審查認(rèn)定，對(duì)于劉某提交的證據(jù)，確認(rèn)其真實(shí)性，但不能證明案涉房屋失去了商業(yè)使用價(jià)值，故對(duì)其關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)定。對(duì)新鄉(xiāng)某置業(yè)公司提交的證據(jù)，計(jì)價(jià)單真實(shí)有效，是雙方的真實(shí)意思表示，并明確約定了案涉房屋的坐落位置、建筑面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式和交房時(shí)間，足以證明雙方已經(jīng)實(shí)際上成立商品房買賣合同，對(duì)其證據(jù)效力予以認(rèn)定。該院認(rèn)定的其他事實(shí)與一審一致。

　　新鄉(xiāng)市中級(jí)法院審理認(rèn)為，根據(jù)在案證據(jù)，雙方事實(shí)上達(dá)成了商品房買賣合同。依法成立的合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，雙方均應(yīng)按照約定履行合同。劉某稱因小白樓使案涉房屋失去使用價(jià)值，缺乏證據(jù)支持，該院不予支持。對(duì)劉某稱所購(gòu)商品房因違反規(guī)劃規(guī)定，擅自提高原批準(zhǔn)容積率，造成整個(gè)項(xiàng)目樓盤無(wú)法竣工驗(yàn)收備案，導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書的主張，因缺乏證據(jù)證明，劉某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

　　鑒于此，新鄉(xiāng)市中級(jí)法院于2019年5月23日作出判決：駁回上訴，維持原判。

　　抗訴 購(gòu)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，有權(quán)解除合同

　　劉某不服二審判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。新鄉(xiāng)市檢察院經(jīng)審查，決定提請(qǐng)河南省檢察院向河南省高級(jí)法院提出抗訴。

　　河南省檢察院第六檢察部員額檢察官馮海寬是該案的承辦人。馮海寬經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，本案再審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題有三個(gè)，一是案涉計(jì)價(jià)單和延期申請(qǐng)的性質(zhì)是房屋買賣預(yù)約合同還是商品房買賣合同；二是雙方當(dāng)事人是否存在違約事實(shí)，應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；三是合同是否符合解除條件。

　　“判斷當(dāng)事人之間的協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是商品房買賣合同，一方面是看協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。具備了該條規(guī)定的條件，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)定此協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同?！瘪T海寬解釋說(shuō)，另一方面，還應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人之間的意思表示判斷合同的性質(zhì)。就本案而言，雙方事實(shí)上已達(dá)成了商品房買賣合同?！半m然雙方約定還應(yīng)簽訂書面商品房買賣合同，但案涉計(jì)價(jià)單和延期申請(qǐng)已具備商品房買賣合同的必備基本要件?！?/p>

　　關(guān)于雙方當(dāng)事人是否存在違約事實(shí)，應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任問(wèn)題，辦案檢察官認(rèn)為，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司作為出售方，應(yīng)承擔(dān)對(duì)案涉房屋是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書的舉證責(zé)任，而新鄉(xiāng)某置業(yè)公司未能舉證證明案涉房屋在合理期限內(nèi)能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，無(wú)法履行商品房買賣合同主要義務(wù)，存在違約行為。而劉某在交納部分房款后未按照延期申請(qǐng)的約定交付剩余房款，亦存在違約行為。

　　關(guān)于合同應(yīng)否解除的問(wèn)題，辦案檢察官認(rèn)為，本案系房屋買賣合同糾紛，交付符合約定條件的房屋及協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋出賣人的主要合同義務(wù)。雙方雖然未約定房屋交付時(shí)間及條件，但根據(jù)上述分析，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司作為出賣人，未能證明案涉房屋可在合理時(shí)間內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，無(wú)法履行合同主要義務(wù)，買受人劉某無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。根據(jù)合同法第九十四條規(guī)定，申訴人有權(quán)解除合同。

　　經(jīng)河南省檢察院提出抗訴，河南省高級(jí)法院于2020年11月24日裁定提審本案。經(jīng)依法組成合議庭，河南省高級(jí)法院于2021年1月6日公開開庭審理了本案。

　　2021年3月16日，河南省高級(jí)法院采納了檢察機(jī)關(guān)抗訴理由，判決撤銷衛(wèi)輝市法院及新鄉(xiāng)市中級(jí)法院所作一審、二審民事判決，解除新鄉(xiāng)某置業(yè)公司和申訴人之間的房屋買賣合同關(guān)系，新鄉(xiāng)某置業(yè)公司于本判決生效后十日內(nèi)退還劉某已付購(gòu)房款70.4萬(wàn)元，同時(shí)駁回申訴人的其他訴訟請(qǐng)求和新鄉(xiāng)某置業(yè)公司的反訴請(qǐng)求。