□ 法治日報全媒體記者 丁國鋒

□ 法治日報全媒體通訊員 于穎

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，江蘇省江陰市規(guī)范化、封閉式住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)。在物業(yè)服務(wù)行業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，小區(qū)環(huán)境臟亂差、車輛違停亂放、業(yè)主拖欠物業(yè)費等現(xiàn)象屢見不鮮，各類矛盾糾紛愈演愈烈。

為此，江陰法院立足審判實踐，突出源頭預(yù)防、前端化解，在多方聯(lián)動、訴前調(diào)解、補足短板上創(chuàng)新舉措，著力形成物業(yè)糾紛審判的“江陰經(jīng)驗”，為打造基層善治新樣本貢獻(xiàn)法治力量。

據(jù)悉，江陰法院近三年物業(yè)糾紛收案數(shù)大幅下降，2022年、2023年分別收案521件、705件，2024年前三個季度收案僅103件。

辦理一案規(guī)范一方

敔山灣坐落于江陰市中心城區(qū)與東部三大經(jīng)濟區(qū)——江陰國家高新區(qū)、云亭街道、周莊鎮(zhèn)的交界處，是一個環(huán)境優(yōu)美、高樓林立的高端居住區(qū)。但隨著樓盤的不斷開發(fā)和入住居民的逐漸增多，涉物業(yè)矛盾糾紛與日俱增。

2023年5月的一個周末，周莊人民法庭選取三起爭議較大、矛盾復(fù)雜的案件，在敔山灣新城核心區(qū)首創(chuàng)瑞府小區(qū)公開開庭審理，吸引物業(yè)代表、業(yè)主代表、公安民警、街道社區(qū)干部群眾等70余人旁聽。

庭審結(jié)束后，審判法官跟隨被告業(yè)主、物業(yè)負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表和街道、社區(qū)負(fù)責(zé)人察看小區(qū)現(xiàn)場，就案件涉及的矛盾糾紛再次深入溝通，對癥下藥提出解決辦法，力促屬地相關(guān)職能部門及時整改到位。經(jīng)調(diào)處，被告業(yè)主的煩心事解決了，久拖不付的物業(yè)費也履行了。

一案結(jié)，百案解。面對逐年攀高的物業(yè)糾紛案件，江陰法院充分發(fā)揮“司法審判+普法宣傳”作用，同月啟動物業(yè)糾紛巡回法庭。自此，法庭搬進(jìn)小區(qū)，物業(yè)糾紛在家門口就能得到有效化解?！拔覀兌ㄆ谶x取類型化、示范性的典型案件，到物業(yè)費收費率較低的小區(qū)常態(tài)化開展巡回審判工作，增強類案的輻射效應(yīng)，達(dá)到‘辦理一案、教育一片、規(guī)范一方’的法律效果?！苯幨腥嗣穹ㄔ狐h組書記、院長陸曉燕說。

針對部分物業(yè)矛盾糾紛多頭交叉、涉及部門多、調(diào)處難度大等特點，江陰法院探索出一條“府院聯(lián)動、多元聯(lián)調(diào)、社會聯(lián)治、和諧聯(lián)創(chuàng)、幸福聯(lián)享”的物業(yè)解紛新路徑。2024年5月，物業(yè)糾紛調(diào)裁中心正式揭牌成立。當(dāng)物業(yè)糾紛審理過程中出現(xiàn)棘手的“老大難”問題時，審理法官在與當(dāng)事人充分溝通的基礎(chǔ)上，厘清影響矛盾糾紛化解的難點堵點，通過調(diào)裁中心及時反饋至住建部門、鎮(zhèn)街、社區(qū)等，進(jìn)而調(diào)動相關(guān)職能部門加強對物業(yè)公司的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，通過信息共享、資源共聯(lián)、難題共商，合力化解矛盾糾紛。

打造調(diào)解品牌集群

物業(yè)糾紛案件居高不下，法官分身乏術(shù)如何破局？不少基層法院都面臨案多人少的困境，為此，江陰法院充分發(fā)揮人民調(diào)解“第一道防線”作用，聯(lián)手市司法局、云亭街道成立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會，會集一批“法律明白人”憑借“人頭熟、手面寬”的優(yōu)勢，積極做通當(dāng)事人的思想工作，將糾紛矛盾有效遏制在萌芽狀態(tài)。

為不斷推進(jìn)人民調(diào)解員隊伍專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)，2023年12月，江陰法院“法官+工作站·智慧云法庭”揭牌成立。依托這一平臺，周莊人民法庭法官黃靜宇向全市110余名人民調(diào)解員開展物業(yè)糾紛調(diào)解培訓(xùn)，為矛盾糾紛防范在源頭、化解在一線提供專業(yè)指導(dǎo)和法律服務(wù)。

同時，江陰法院找準(zhǔn)司法服務(wù)基層治理的結(jié)合點，與鎮(zhèn)街深度融合，鼓勵基層干部走進(jìn)法庭參與案件調(diào)處實踐，推動“雙進(jìn)”工作模式提檔升級。

在江陰市周莊鎮(zhèn)周西村可以看到，以“全國優(yōu)秀法官”陳教智命名的網(wǎng)格法官工作室內(nèi)人來人往。當(dāng)事人圍桌而坐傾吐心聲，經(jīng)法官釋法明理，許多當(dāng)事人由針鋒相對變握手言和，物業(yè)矛盾糾紛也迎刃而解?！皩嵺`中，對于一般物業(yè)服務(wù)糾紛，我們充分發(fā)揮業(yè)主委員會的自治功能，引導(dǎo)當(dāng)事人先行協(xié)商解決；自行協(xié)商不成的，由物業(yè)糾紛調(diào)解委員會或法官工作室調(diào)解；調(diào)解不成的方進(jìn)入訴訟程序?！标惤讨墙榻B說。

自物業(yè)糾紛調(diào)解委員會成立以來，周莊人民法庭已組織轄區(qū)人民調(diào)解員旁聽庭審、觀摩調(diào)解、線上培訓(xùn)、業(yè)務(wù)研討等共計8次，調(diào)解委員會現(xiàn)已成功調(diào)解物業(yè)糾紛62件。

聚焦短板精準(zhǔn)施策

司法建議是人民法院參與社會治理的治本“良藥”，其核心在于不僅要“精準(zhǔn)把脈，開出良方”，更要“有建有納，落地有聲”。

2024年3月，江陰法院結(jié)合近五年審判實際，就物業(yè)服務(wù)違法轉(zhuǎn)包現(xiàn)象嚴(yán)重、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)存在認(rèn)識誤區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不當(dāng)催費激化矛盾、業(yè)主委員會功能不彰等問題向江陰市住建局提出司法建議。此后，市住建局復(fù)函，一一回應(yīng)法院提出的問題及建議。

江陰市人民政府印發(fā)《江陰市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平全面提升行動實施方案》，就健全工作機制、梳理摸排突出問題、自治管理等方面推進(jìn)工作，力促形成“業(yè)主自治有序、政府監(jiān)管有力、行業(yè)自律有章”的工作格局。據(jù)統(tǒng)計，目前江陰市業(yè)主自治組織覆蓋率已達(dá)100%。

在當(dāng)?shù)匾恍┬^(qū)公告欄內(nèi)，常能看到這樣一則告示——《小區(qū)業(yè)主理性維權(quán)倡議書》，其中總結(jié)了業(yè)主拒交物業(yè)費的六大誤區(qū)，倡導(dǎo)小區(qū)業(yè)主理性維權(quán)、合理維權(quán)。這是江陰法院歸納整理物業(yè)糾紛案件，深刻剖析典型、共性問題后作出的總結(jié)。

此外，江陰法院專門針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)推出《物業(yè)服務(wù)企業(yè)法治體檢表》，要求相關(guān)企業(yè)對照表中羅列的常見不規(guī)范問題，尋短板、補缺漏，進(jìn)一步規(guī)范、提升服務(wù)，從源頭上預(yù)防化解物業(yè)糾紛。