法治日報全媒體記者 馬利民 通訊員 谷才霞 

近年來，針對違法違規(guī)買賣宅基地導致的矛盾糾紛多發(fā)問題，四川省德陽市大膽創(chuàng)新、積極探索，運用標準合同書、法律審查意見書、公證書、交易鑒證書“四書模式”工作法，依法規(guī)范閑置農(nóng)房使用權流轉程序，維護農(nóng)民合法權益，防范化解矛盾糾紛。 

解決群眾迫切需求 

位于綿竹市九龍鎮(zhèn)的棚花村，因背靠九龍山—麓棠山國家AAAA級旅游景區(qū)，村內房舍井然、風景如畫，是遠近聞名的“網(wǎng)紅村”?？吹脚锘ù宓陌l(fā)展前景，不少人有了在棚花村做生意、開民宿的想法，小葉就是其中之一。 

“我是2020年準備在這邊找房子開民宿的，當時找到了村民老余，我們就簽了合同、交了定金?！毙∪~回憶說，合同簽訂后，通過咨詢律師得知禁止違法違規(guī)買賣或者變相買賣宅基地和農(nóng)房的政策后，趕緊找到老余，希望解除合同、退還定金，但老余卻不同意，雙方因為這樁買賣開始“拉扯”。當?shù)卮逦瘯弥闆r后，立即組織調解員展開調解，向兩人宣講了閑置農(nóng)房使用權交易“四書模式”，最終成功促成雙方達成協(xié)議。 

何為“四書”？記者在采訪中了解到，“四書”就是《律師法律審查意見及見證書》《閑置農(nóng)房使用權流轉標準合同書》《公證書》《農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易鑒證書》。實際操作上，由村兩委對農(nóng)戶提出的閑置農(nóng)房使用權轉讓申請進行調查公示，鎮(zhèn)政府委托律師事務所開展前置審查服務，確保交易合法合規(guī)，再由司法所、律師事務所、公證處聯(lián)合審查組在法律政策框架內擬訂標準合同書并“一宗一公證”，最終出具交易鑒證書，納入全市農(nóng)村產(chǎn)權監(jiān)管平臺跟蹤管理，維護交易雙方合法權益，防范化解矛盾糾紛。 

“再也不用擔心會出現(xiàn)糾紛這種問題了！我現(xiàn)在放心了！”拿到《農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易鑒證書》的小葉非常高興，終于可以無后顧之憂地規(guī)劃自己的民宿事業(yè)了。

規(guī)范閑置農(nóng)房流轉交易 

記者在采訪中了解到，九龍鎮(zhèn)位于川西旅游環(huán)線，閑置農(nóng)房使用權流轉交易日益活躍，矛盾糾紛多發(fā)。面對群眾的集中訴求，德陽市以九龍鎮(zhèn)為試點，九龍鎮(zhèn)黨委充分發(fā)揮基層首創(chuàng)精神，嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，運用法治方式，因地制宜探索創(chuàng)新“四書模式”工作法，規(guī)范閑置農(nóng)房流轉交易，依法整治違法違規(guī)買賣宅基地、違法違規(guī)占地等突出問題。 

據(jù)了解，針對閑置農(nóng)房流轉交易可能存在違法違規(guī)買賣、變相買賣宅基地、違規(guī)建設等問題，九龍鎮(zhèn)黨委指導村委會組建工作組，對轉讓申請進行調查公示，鎮(zhèn)政府委托律師事務所開展前置審查服務，出具《律師法律審查意見及見證書》，確保交易標的合法合規(guī)，引導雙方依法開展交易。針對閑置農(nóng)房交易合意過程長、交易周期長、交易意愿多變等常見的合同風險問題，由鎮(zhèn)黨委牽頭，政府推動，規(guī)范交易流程、強化法律約束，為雙方當事人吃上“定心丸”。 

此外，針對閑置農(nóng)房流轉后權利人情況不熟、訴求渠道不暢通、糾紛調解化解難等問題，鎮(zhèn)黨委統(tǒng)籌執(zhí)法管理、法律宣傳服務、專業(yè)化調解三支力量，聯(lián)動開展矛盾糾紛化解，將紛爭止于萌芽。 

激發(fā)鄉(xiāng)村發(fā)展活力 

“‘四書模式’通過法律專業(yè)組織，提供法律引導服務，以規(guī)范的流轉程序，在有效防止各類矛盾糾紛發(fā)生的同時，也解決了群眾的迫切需求?！本d竹市政法委相關負責人告訴記者，“四書模式”還在一定的程度上助力了農(nóng)村閑置農(nóng)房通過使用權流轉產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益。

創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益這一點，在棚花村也得到了很好的印證，“我們村閑置農(nóng)房使用權需求逐年增多，‘四書模式’解決了合同、產(chǎn)權、債務等矛盾糾紛問題?！迸锘ù妩h支部書記蔣剛告訴記者，目前，棚花村已梳理出30余戶閑置農(nóng)房，運用“四書模式”完成使用權流轉交易20余宗。 

“四書模式”目前已在德陽市全面推廣，運用此工作法促成了德陽市閑置農(nóng)房使用權安全交易594宗，并延伸擴展運用至116宗土地經(jīng)營權交易、32宗養(yǎng)殖水面經(jīng)營權交易、11宗林權交易，累計交易金額7800余萬元，涉農(nóng)村宅基地盤活利用、農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉等領域工作全面規(guī)范，矛盾糾紛總量比試點前下降80%以上，有效激發(fā)了鄉(xiāng)村發(fā)展活力，促進了社會穩(wěn)定。