本報記者羅莎莎 通訊員徐林杉 尹超

近年來，二手房交易活躍度不斷提升，在實際買賣過程中，買賣雙方多委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司提供居間服務(wù)，代為辦理交易手續(xù)，因此，涉及二手房居間買賣的訴訟案件也在逐年增多。在居間服務(wù)中，有的中介承諾可辦理貸款但逾期未辦理，有的是房屋被查封無法過戶產(chǎn)生糾紛，有的則涉及簽訂居間合同后私自買賣是否需要承擔中介費的問題?！斗ㄖ迫請蟆酚浾哌x取江蘇省連云港市兩級法院審理的相關(guān)案例，通過以案釋法，提醒在二手房交易市場中，無論買賣雙方還是中介公司，都要嚴格依法合規(guī)，促進中介服務(wù)市場健康發(fā)展，維護市場誠信交易。

承諾貸款卻未兌現(xiàn) 中介有責應(yīng)賠損失

王某欲購買劉某房產(chǎn)，遂向某中介公司咨詢購房事宜。王某因擔心自身存在個人征信問題，就能否辦理購房貸款多次向中介公司咨詢，并將個人征信相關(guān)材料信息交付中介公司。

中介公司經(jīng)核實后，明確告知王某可以成功辦理相關(guān)購房貸款。后王某與劉某及中介公司簽訂房屋買賣合同及居間服務(wù)合同，約定由中介公司代為辦理貸款事宜。協(xié)議簽訂后，王某向中介公司交納中介費15000元，向賣方交付購房定金5萬元。后王某準備向劉某支付首付款并申請銀行貸款時，中介公司卻告知因其征信有問題銀行不予貸款。

貸款不能，房屋買賣合同就無法履行，王某所交的定金也不能退還。三方產(chǎn)生爭議且協(xié)商未果，于是，王某將中介公司訴至連云港市東海縣人民法院，訴求退回中介費及定金共計65000元。

法院經(jīng)審理后認為，中介公司對王某的損失依法承擔賠償責任，王某對自己能否辦理購房銀行貸款亦負有一定審查注意義務(wù)，遂判決中介公司按照損失總額80%承擔賠償責任，剩余由王某承擔。中介公司不服，上訴至連云港市中級人民法院。后經(jīng)調(diào)解，中介公司賠償王某50500元。

法官庭后表示，本案中能否成功辦理購房銀行貸款系王某是否同意締結(jié)合同的重要考慮因素。中介公司既未提供充分證據(jù)證明其已經(jīng)盡到積極調(diào)查義務(wù)，亦未對可能無法辦理購房貸款的風險進行明確提示，只是告知王某經(jīng)核實可以辦理購房貸款，該過失行為導(dǎo)致委托人王某作出錯誤意思表示，因此，中介公司應(yīng)對王某支付的定金和傭金損失承擔賠償責任。由于王某對于自己能否辦理購房銀行貸款亦負有一定的審查注意義務(wù)，故根據(jù)公平原則和誠實信用原則，一審法院判決中介公司承擔80%的責任，王某承擔20%的責任。

房屋被查封難過戶 賣方違約應(yīng)付傭金

2017年，李某購買了張某的一處房屋，甲中介公司為居間方，三方簽訂了房屋居間買賣合同，合同中約定：合同訂立后，買賣雙方任何一方責任導(dǎo)致合同不能履行的，違約方應(yīng)向中介公司支付合同約定的雙方的居間費用。合同簽訂之日，買賣雙方分別與中介公司簽訂傭金確認書。

在合同履行過程中，由于涉案交易房屋被法院查封，無法辦理房屋過戶手續(xù)。于是，甲中介公司將李某及張某訴至連云港市海州區(qū)人民法院，請求二人支付傭金。

法院經(jīng)審理后認為，張某、李某分別與甲中介公司簽訂傭金確認書，約定于房屋過戶當月向甲中介公司支付傭金?，F(xiàn)因張某房屋被法院查封的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，按照三方所簽訂的《房屋居間買賣合同》相關(guān)規(guī)定，違約方向中介公司支付合同約定的雙方的居間費用，故張某應(yīng)當承擔支付全部傭金的民事責任。遂判決張某依法向甲中介公司支付傭金。

法官提醒，本案還涉及了轉(zhuǎn)讓被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封房屋所簽訂合同的效力問題。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定：司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定并非強制性規(guī)范，不影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力，合同仍然有效。故房屋買賣雙方及中介公司在交易中均應(yīng)注意審查房屋權(quán)屬是否清晰、是否存在查封等情形，避免合同雖然有效但實際無法辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的不利后果。

居間服務(wù)存有瑕疵 中介費返還獲支持

高某與中介公司簽訂房屋獨家出售委托協(xié)議，后中介公司促成高某與程某簽訂房屋買賣協(xié)議。協(xié)議履行過程中，因房屋已經(jīng)網(wǎng)簽在高某名下，無法以原先預(yù)定的方式進行更名，各方產(chǎn)生爭議。程某向連云港市海州區(qū)人民法院提起訴訟，高某亦提起反訴，法院經(jīng)審理后判決解除雙方房屋買賣合同，高某返還程某定金3萬元。

后高某向法院訴請中介公司返還居間費用，并賠償其在與程某訴訟及本案訴訟中承擔的案件受理費、律師費等損失。法院經(jīng)審理后判決，中介公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還高某居間費11300元；駁回高某的其他訴訟請求。

法官庭后介紹，在房屋買賣居間活動中，中介公司作為專業(yè)的居間人，對于受托事項以及居間服務(wù)應(yīng)承擔符合專業(yè)主體要求的注意義務(wù)，注重審查核實與交易相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)、房屋是否具備買賣條件等重要信息。本案中，中介公司應(yīng)當及時核實涉案房屋是否具備更名條件等情況。即使中介公司在與高某簽訂《房屋獨家出售委托協(xié)議》之前核實涉案房屋尚未網(wǎng)簽、具備更名條件，其在促成買賣雙方簽訂涉案房屋買賣合同之前也應(yīng)再次核實該情況，因其未核實清楚導(dǎo)致涉案房屋買賣合同雖然訂立但是客觀上并無法履行，中介公司提供的居間服務(wù)存在重大瑕疵，對于已經(jīng)收取的居間費用應(yīng)當返還。但中介公司并非其故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，對于高某的其他損失中介公司不應(yīng)承擔賠償責任。

中介帶看房后跳單 買方需承擔違約金

常某與某中介公司簽訂《看房確認書》，約定由該中介公司帶看房源，如成功購買則支付房屋成交價的1%作為傭金。此外，雙方還約定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服務(wù)，跳過受托方直接或通過受托方以外的第三方私下達成交易的，需按房產(chǎn)評估總價的3%支付違約金。

協(xié)議簽訂以后，中介公司工作人員帶其看了涉案房屋后，常某卻通過其他中介機構(gòu)與涉案房屋房主達成交易。中介公司遂將常某訴至連云港市海州區(qū)人民法院，要求其支付違約金。

法院審理后認為，常某已與某介公司達成協(xié)議，又跳過對方私下交易，應(yīng)當向受托方支付違約金，綜合考慮各項因素，法院判決常某賠償中介公司違約金1萬元。

后雙方均不服一審判決，上訴至連云港市中級人民法院。二審法院審理后認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，遂判決駁回上訴，維持原判。

法官表示，本案中當事人雙方簽訂的《看房確認書》內(nèi)約定的禁止跳單條款，意在禁止買方利用中介公司提供的房源信息，約定內(nèi)容對雙方都有約束力。常某在看房后，私下通過其他中介機構(gòu)與房東達成買賣協(xié)議，又未能提供證據(jù)證實其房源信息非來源于該中介機構(gòu)，故屬于違約行為。因雙方對于傭金的約定未明確區(qū)分居間介紹費用和辦理貸款、過戶手續(xù)等房屋交易后續(xù)事宜的費用，故法院綜合考慮中介公司提供的實際服務(wù)及房屋價款、傭金約定等因素，作出以上判決。

因此衡量買方是否跳單的關(guān)鍵是買方有無利用中介公司提供的房源信息、機會等條件達成交易。若同一房源信息經(jīng)多個中介公司發(fā)布，買家通過正當途徑獲取房源信息的，有權(quán)在多個中介公司中選擇報價低、服務(wù)好的中介公司，此行為就不屬于跳單違約。