法治日報(bào)全媒體記者 張雪泓

因開發(fā)商陷入債務(wù)糾紛,導(dǎo)致自己未過戶的房子被法院查封,該如何維權(quán)?北京市密云區(qū)人民法院執(zhí)行局法官任曉輝表示,若在查封前購買了涉案房屋并實(shí)際居住,但未辦理產(chǎn)權(quán)登記,法律規(guī)定了相關(guān)補(bǔ)救措施。購房者可依據(jù)法律規(guī)定,提起執(zhí)行異議來阻卻法院對該房產(chǎn)的執(zhí)行。

張某購買了某開發(fā)商的一套樓房,因種種原因未能辦理過戶。不久前張某得知,因開發(fā)商欠某建筑公司工程款,法院依法查封了登記在該開發(fā)商名下的多套房屋,其中包括自己居住的房屋。為防止房屋被拍賣,張某隨即向法院提起執(zhí)行異議。案件審理過程中,張某提交了在法院查封該房屋前,其與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同以及支付房屋全部價(jià)款的銀行轉(zhuǎn)賬記錄,主張自己對涉案房屋的所有權(quán),并要求解除對該房屋的查封。

密云法院審理查明,在法院查封案涉房屋之前,張某與該開發(fā)商簽訂了書面房屋買賣合同,并按約支付了全部房款,在房屋交付后使用至今。另外,通過查詢,張某名下無其他住房,其提出的案外人執(zhí)行異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。法院認(rèn)為,張某對涉案房屋所享有的權(quán)利能夠阻卻法院對該房屋的執(zhí)行,故對其要求解除對涉案房屋查封的訴訟請求予以支持。

任曉輝表示,實(shí)踐中,購房者從訂立商品房買賣合同到辦理物權(quán)登記,一般須間隔一定時(shí)間。在此期間,如果因開發(fā)商涉及金錢債務(wù)糾紛導(dǎo)致房產(chǎn)被查封、拍賣,房屋消費(fèi)者取得房屋產(chǎn)權(quán)可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行開發(fā)商名下的商品房提出異議,在完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定的三個(gè)條件,即(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十,三個(gè)條件同時(shí)滿足的情形下,適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則。

法官提示,房屋消費(fèi)者在購買房屋時(shí),應(yīng)實(shí)地考察樓盤,審查開發(fā)商資質(zhì),全面了解情況,在符合辦理預(yù)告登記條件,及時(shí)備案登記,確保物權(quán)將來能夠順利實(shí)現(xiàn)。