在20世紀(jì)單位為職工提供公租房的時代下，對公租房的拆遷政策大多為以房換房，即：拆遷的是公租房，安置的也是公租房。從形式上看，拆遷安置后承租人（含被安置人的共同居住人）仍然是承租人，身份并未發(fā)生改變，改變的只是承租的房屋地址。然而，實(shí)質(zhì)上是否與形式上一致？拆遷安置前后是否存在法律關(guān)系的隱性變化？本文將作簡要討論。

一、權(quán)利來源

拆遷安置前，承租人對承租房屋享有的居住、使用等權(quán)利主要來源于承租人與單位的租賃合同，即此種居住的權(quán)利的基礎(chǔ)系租賃關(guān)系。拆遷安置后，承租人除憑借租賃關(guān)系對安置房屋享有居住、使用等權(quán)利外，還作為原承租房屋拆遷的被安置人享有拆遷利益，而此種拆遷利益也主要體現(xiàn)為對安置的公租房享有居住的權(quán)利。換言之，承租人對承租房屋的權(quán)利來源在拆遷前是單一來源——租賃關(guān)系，而拆遷后是雙重來源——租賃關(guān)系和拆遷利益。其中，對于非直接承租人的被安置人而言，在拆遷安置前，他們與直接承租人共同生活并居住在承租房屋中是一種事實(shí)狀態(tài)，他們居住的權(quán)利來源于直接承租人的授權(quán)，在法律層面上，他們并不直接對承租房屋享有任何權(quán)利。然而，對于安置房屋上存在的權(quán)利形態(tài)，很多法院的判決認(rèn)定非直接承租人的被安置人對拆遷安置的公租房享有非排他性的居住權(quán)，而且這種居住權(quán)系基于被安置人的身份而取得，并不以直接承租人的授權(quán)為前提。

二、權(quán)利內(nèi)容

其一，公租房安置后的居住權(quán)。根據(jù)民法典第三百六十六條，居住權(quán)是指居住權(quán)人對他人的住宅享有的占有、使用的用益物權(quán)。顧名思義，居住權(quán)最基本的權(quán)能就是保障居住權(quán)人在訴爭房屋當(dāng)中居住的權(quán)利。在拆遷安置公租房的視域下，不論拆遷人是否給予承租人（即被拆遷人）現(xiàn)金補(bǔ)償，安置的公租房均具有實(shí)現(xiàn)承租人住有所居的保障功能，且此種保障功能惠及在拆遷安置時與直接承租人共同生活的家庭成員，即不作為直接承租人的被安置人。簡言之，不作為直接承租人的被安置人可以憑借其被安置人的身份享有對安置房屋占有、使用的權(quán)利。

其二，公租房的購買權(quán)。我國曾經(jīng)歷了“房改房”時期。房改房，即通過現(xiàn)金買斷的方式將單位所屬的公租房變成個人私有的產(chǎn)權(quán)房，即公租房產(chǎn)權(quán)從單位變更為承租人完成私有化的過程。在這一過程中，各單位一般根據(jù)單位的實(shí)際情況制定不同的房改政策，有的單位僅允許直接承租人或單位職工購買承租房屋，也有的單位規(guī)定，在戶內(nèi)協(xié)商一致的前提下，與直接承租人共同生活并居住在承租房屋內(nèi)的非直接承租人也享有購買承租房屋的資格。同時，在因拆遷安置而承租公租房這一特殊視域下，還需考慮拆遷安置時的被安置人的特殊利益。因此，在出售具有拆遷安置性質(zhì)的公租房時，即使被安置人不是直接承租人，也不是本單位的職工，大多數(shù)單位為保障被安置人的居住權(quán)益，均賦予被安置人對安置房屋的購買權(quán)。

其三，公租房售出后的居住權(quán)。房改房完畢后，安置房屋轉(zhuǎn)化為購買人的私有財(cái)產(chǎn)，購買人對安置房屋依法享有所有權(quán)。在一般的房改房中，購買人的所有權(quán)體現(xiàn)為對安置房屋享有完整的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但拆遷安置的公租房在完成房改后，購買人的所有權(quán)能否完整地體現(xiàn)為對安置房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利存在一定爭議。一方面，購買人作為安置房屋的所有權(quán)人，對安置房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利系民法典第二百四十條賦予的法定權(quán)利；另一方面，拆遷安置的被安置人雖然未購買該安置房屋，但其因拆遷安置獲得的居住權(quán)仍應(yīng)受到保護(hù)。經(jīng)過對司法案例的大量檢索，筆者發(fā)現(xiàn)大多數(shù)法院的判決傾向于將拆遷安置公租房的特殊性納入考慮范圍，在承認(rèn)房改房后購買人對安置房屋享有所有權(quán)的同時，認(rèn)定被安置人對安置房屋享有非排他性居住權(quán)。換言之，房改房不能阻斷被安置人對安置房屋的居住權(quán)，在安置房屋所有權(quán)人變更前后，被安置人對安置房屋享有同樣的居住權(quán)。

三、權(quán)利保護(hù)

其一，被安置人的居住權(quán)適用民法典的規(guī)定。我國民法典首次引入居住權(quán)這一概念，從民法典第三百六十六條至第三百七十一條一共六個條文，對居住權(quán)的定義、居住權(quán)合同、居住權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、繼承和設(shè)立居住權(quán)的住宅出租、居住權(quán)的消滅以及以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的適用方式作出了簡明扼要的規(guī)定。由于公租房拆遷安置的案件大多時間久遠(yuǎn)，拆遷安置也往往發(fā)生在民法典生效前，對于此類案件能否適用民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，理論和實(shí)務(wù)界存在一定爭議。筆者認(rèn)為此類案件可以適用民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，理由如下：其一，民法典對居住權(quán)制度的引入本就是為適應(yīng)我國司法實(shí)踐中當(dāng)事人通過各種方式為他人設(shè)立了居住權(quán)，但該權(quán)利由于法律的缺失得不到保障或得不到完全保障的客觀情況。其二，民法典時間效力規(guī)定第一條就規(guī)定橫跨民法典實(shí)施的持續(xù)性的法律事實(shí)引發(fā)的民事糾紛，除法律、司法解釋另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用民法典的規(guī)定，加之第二條規(guī)定的“空白溯及”和“有利溯及”原則，因被安置人對拆遷安置的公租房享有的權(quán)利而引起的糾紛可以適用民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。

其二，被安置人居住權(quán)的設(shè)立不應(yīng)當(dāng)以登記為要件。根據(jù)民法典第三百六十七條、第三百六十八條之規(guī)定，當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，并應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。由于被安置人對拆遷安置的公租房享有居住權(quán)的基礎(chǔ)系其作為被安置人對安置公租房享有的拆遷利益，并非來源于民法典規(guī)定的居住權(quán)合同，在此種情況下，被安置人居住權(quán)的設(shè)立是否以登記為要件就成了一個問題。對此，有的學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法定原則，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照民法典的規(guī)定，居住權(quán)自登記時設(shè)立。與此相反，有的學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)下物權(quán)法定主義已趨于緩和，且因拆遷安置獲得的居住權(quán)具有其現(xiàn)實(shí)特殊性，為發(fā)揮民法典的規(guī)范作用以更好地適應(yīng)社會現(xiàn)實(shí)的需要，此種居住權(quán)無須登記。

司法實(shí)踐中，大多數(shù)法院采納第二種觀點(diǎn)，原因主要有二：一方面，民法典生效后，涌現(xiàn)了大量涉及拆遷安置的居住權(quán)案件，這些案件中的居住權(quán)均未登記，若法院堅(jiān)持認(rèn)定居住權(quán)自登記時設(shè)立，則不能適應(yīng)保障被安置人因拆遷安置獲得的居住權(quán)益的客觀需要。另一方面，民法典規(guī)定居住權(quán)自登記時設(shè)立的預(yù)設(shè)前提是當(dāng)事人以居住權(quán)合同的方式設(shè)立居住權(quán)，即因居住權(quán)合同產(chǎn)生的居住權(quán)須向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，并自登記時設(shè)立。然而，被安置人對安置房屋的居住權(quán)并非來源于居住權(quán)合同，而是被安置人在拆遷安置中獲得的拆遷利益的一種體現(xiàn)。因此，即使被安置人的居住權(quán)并未登記，法院認(rèn)定被安置人對安置房屋享有居住權(quán)與民法典第三百六十八條的規(guī)定并不沖突。究其本質(zhì)，司法實(shí)踐中大多數(shù)法院系通過對民法典居住權(quán)相關(guān)規(guī)定的選擇性適用來保障被安置人對安置房屋享有的居住權(quán)。

綜上所述，對于采用“以房換房”形式進(jìn)行拆遷安置的公租房，拆遷安置前后存在法律關(guān)系的隱性變化，即被安置人將因此獲得安置房屋的居住權(quán)，且該種居住權(quán)獨(dú)立于直接承租人與產(chǎn)權(quán)單位的租賃關(guān)系。同時，經(jīng)大量的司法實(shí)踐確認(rèn)，被安置人的居住權(quán)受到民法典的保護(hù)，且不以登記為設(shè)立要件。

作者：黃越紅  北京家理律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師