違法建筑因沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及沒(méi)有經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，所簽訂的房屋租賃合同屬于無(wú)效合同。主要情形包括房屋本身屬于違法建筑、房屋出租后加建違法建筑以及臨時(shí)建筑使用期限到期后導(dǎo)致的合同無(wú)效。根據(jù)違法建筑的不同情形，會(huì)導(dǎo)致三種不同的法律后果，一是導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效，二是導(dǎo)致租賃合同解除，三是合同繼續(xù)履行。

一、房屋出租前存在違法建筑

出租房屋整體是違法建筑，將直接導(dǎo)致租賃合同整體無(wú)效。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，出租的房屋既可能包括合法建筑，也可能包括違法建筑，此時(shí)則不應(yīng)將租賃合同整體認(rèn)定為無(wú)效合同，而是一分為二進(jìn)行分析。

第一：在室內(nèi)加建夾層、樓梯等（此種情況屬于在合法建筑內(nèi)部進(jìn)行破壞），應(yīng)當(dāng)認(rèn)為租賃合同整體無(wú)效；
第二：如出租的兩棟房屋一棟是合法建筑、另一棟是違法建筑，或者違法加建沒(méi)有對(duì)合法建筑內(nèi)部進(jìn)行破壞，而是往上加建樓層或向外增加建筑面積（比如將露臺(tái)加建變?yōu)槭覂?nèi)建筑），此種情況下因?yàn)楹戏ńㄖc違法建筑沒(méi)有任何關(guān)系（只是在同一份租賃合同中進(jìn)行出租，一棟是合法建筑、一棟是違法建筑）或者違法建筑沒(méi)有對(duì)合法建筑內(nèi)部進(jìn)行破壞，此時(shí)租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為部分有效（合法建筑部分）、部分無(wú)效（違法建筑部分）。對(duì)于有效部分，承租人可以向法院主張出租人違約，解除該部分有效合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

二、房屋出租后加建違法建筑

房屋出租后加建違法建筑，因?yàn)槌鲎庠谇?，違建在后，因此租賃合同中租賃的場(chǎng)地不包括違法建筑，所以即使是加建違法建筑，也不會(huì)導(dǎo)致租賃合同無(wú)效。一般情況下，出租人不會(huì)在房屋出租期間對(duì)房屋進(jìn)行加建，多數(shù)是承租人承租后對(duì)房屋進(jìn)行加建，承租人加建對(duì)租賃合同的影響，要看加建的行為是否經(jīng)過(guò)出租人同意。承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人可以要求承租人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人不恢復(fù)的，出租人就享有合同解除權(quán)并可要求承租人賠償損失。

承租人加建經(jīng)過(guò)出租人同意的，則視為出租人放棄合同解除權(quán)，也不可再要求承租人恢復(fù)房屋原狀，也不會(huì)導(dǎo)致租賃合同無(wú)效。此時(shí)雙方最大的風(fēng)險(xiǎn)是違法建筑會(huì)面臨被執(zhí)法機(jī)關(guān)拆除，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，情況最多的就是承租人在承租后加建違法建筑（情形最多的是加建夾層）被執(zhí)法機(jī)關(guān)拆除。

三、臨時(shí)建筑租期超過(guò)使用期限

臨時(shí)搭建的辦公室、宿舍、工棚和設(shè)備間沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，也是屬于違法建筑，直接導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，只有經(jīng)過(guò)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)建筑才能是合法的臨時(shí)建筑。臨時(shí)建筑使用期限一般是2年，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市規(guī)劃條例》第四十九條臨時(shí)建設(shè)用地使用期限為兩年，期滿確需延期的可申請(qǐng)延期一次，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)一年的規(guī)定，臨時(shí)建筑的最長(zhǎng)使用期限是2+1=3年。租賃臨時(shí)建筑，承租期需在其使用期限內(nèi)，租賃合同才具有法律效力，若租期超過(guò)使用期限，則在使用期限內(nèi)的租期具有法律效力，超出使用期限的租期不具有法律效力。

四、租賃合同無(wú)效的法律后果

因?yàn)榉课菔沁`法建筑，導(dǎo)致租賃合同被法院認(rèn)定為無(wú)效的，承租人和出租人都要承擔(dān)合同無(wú)效后的法律后果。合同無(wú)效，根據(jù)《合同法》第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還的規(guī)定，承租人需向出租人返還房屋，出租人需向承租人返還“租金”，但出租人可以向法院請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)判決承租人支付房屋占有使用費(fèi)，所以出租人需返還的“租金”會(huì)和承租人需支付的房屋占有使用費(fèi)互相抵銷，若“租金”不夠抵銷房屋占有使用費(fèi)，不足部分承租人需繼續(xù)向出租人支付。
合同無(wú)效后，還要對(duì)房屋的裝飾裝修物進(jìn)行處理，經(jīng)出租人同意承租人裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物出租人不同意利用的，承租人拆除即可。而難點(diǎn)在于已形成附合的裝飾裝修物，根據(jù)添附理論，形成附合的裝飾裝修物，已發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的法律后果，其所有權(quán)屬于出租人，如果出租人不同意利用，則由雙方按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。一般來(lái)說(shuō)，出租人將違法建筑出租給承租人，其對(duì)合同無(wú)效負(fù)主要的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，承租人在承租前，對(duì)房屋的合法性負(fù)有審慎審查的義務(wù)，所以對(duì)合同無(wú)效負(fù)次要的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

作者：陳學(xué)宏