導(dǎo)語(yǔ)：民事檢察和解在及時(shí)解決當(dāng)事人急難愁盼，增進(jìn)人民群眾公平正義獲得感，促進(jìn)社會(huì)內(nèi)生和諧，提升社會(huì)治理方面具有重要作用。貴州省檢察機(jī)關(guān)通過(guò)檢察和解一次性化解系列房屋買賣合同糾紛，以最小的司法成本最大程度實(shí)現(xiàn)公平正義，是檢察機(jī)關(guān)踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”的有效舉措。

合同約定的違約金未獲法院支持

2013年12月，貴州省安順市某房地產(chǎn)公司開(kāi)工建設(shè)了一房地產(chǎn)項(xiàng)目，并與300多位購(gòu)房人（買受人）簽訂購(gòu)房合同，合同約定出賣人不能按時(shí)（2015年12月底前）交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，約定之日起90日內(nèi)的，出賣人按照房款的萬(wàn)分之一承擔(dān)違約責(zé)任；約定之日起90日以后，買受人不退房的，出賣人自約定日期至實(shí)際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已付房款的萬(wàn)分之一的違約金。

2015年12月，該房地產(chǎn)項(xiàng)目完工，并陸續(xù)交付給買受人，但辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)材料卻遲遲沒(méi)有交付，300多位業(yè)主無(wú)法辦理商品房所有權(quán)證書，楊某某、喻某某（兩人系夫婦關(guān)系，以下稱楊某某夫婦）就是其中一戶。

2018年8月，楊某某夫婦向安順市西秀區(qū)法院提起訴訟，訴請(qǐng)?jiān)摲块_(kāi)公司交付房屋所有權(quán)證書，并以房款33.8萬(wàn)余元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之一支付從2016年1月起至2018年8月的逾期辦證違約金3.2萬(wàn)余元，支付違約金至交付辦理產(chǎn)權(quán)證之日止。

西秀區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為:因該房開(kāi)項(xiàng)目的房屋尚未申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)房備案，達(dá)不到辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書條件，對(duì)要求房開(kāi)公司辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請(qǐng)求，暫不予支持，待具備辦證條件后，另行主張權(quán)利。因該房屋于2016年6月交付，按照合同關(guān)于“出賣人負(fù)責(zé)在商品房交付使用之日起90內(nèi)申請(qǐng)商品房所有權(quán)初始登記”以及相關(guān)規(guī)定，違約金起算應(yīng)從2016年9月開(kāi)始計(jì)算，同時(shí)房開(kāi)公司認(rèn)為該違約金過(guò)高并要求調(diào)減，酌情判定房開(kāi)公司支付2016年9月至2018年8月的逾期辦證違約金2510元。

楊某某夫婦不服向安順市中院上訴。安順市中院審理后支持了楊某某夫婦的違約金起算時(shí)間，但認(rèn)為楊某某夫婦在接受房屋時(shí)怠于發(fā)現(xiàn)涉案房屋不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，并放棄拒絕接受的權(quán)利，存在過(guò)錯(cuò)，結(jié)合雙方過(guò)錯(cuò)程度，酌情判定違約金3300元。

楊某某夫婦仍不服，向貴州省高院申請(qǐng)?jiān)賹?，?jīng)發(fā)回安順市中院再審，判決房開(kāi)公司以楊某某夫婦已付房款為基數(shù)，按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五，支付2016年1月至2018年8月逾期辦證違約金4850余元。

幾乎同一時(shí)期，70余戶業(yè)主像楊某某夫婦一樣，經(jīng)歷了一審、二審、再審，不但沒(méi)有拿到合同約定的違約金，也沒(méi)有拿到房屋所有權(quán)證書。2021年5月，70余戶業(yè)主到安順市檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。

“抗”與“不抗”難以抉擇

“商品方買賣合同是雙方當(dāng)事人在平等自愿的情況下簽訂了，房開(kāi)公司違約，應(yīng)該按照合同約定承擔(dān)責(zé)任，法院調(diào)減違約金的理由不足?！?021年10月，安順市檢察院就該商品房逾期辦證糾紛系列案件提請(qǐng)省檢察院抗訴。

“該系列案件涉及房屋買賣合同糾紛、案涉人員多，處理不好可能誘發(fā)群訪事件和規(guī)模訴訟。接到系列案件后，省檢察院高度重視，組成了檢察官辦案組，抽調(diào)了多名檢察官分別對(duì)所有當(dāng)事人的案卷卷宗進(jìn)行了審查?！辟F州省檢察院第六檢察部胡曉主任介紹說(shuō)。

經(jīng)檢察官辦案組審查，除部分業(yè)主因?yàn)楹炗喎课葙I賣合同時(shí)間在2016年1月之后，導(dǎo)致違約金起算時(shí)間不一致外，70余戶業(yè)主案件情況基本一致，訴求也一致，要求房開(kāi)公司按照合同約定的日萬(wàn)分之一支付違約金，并辦理房屋所有權(quán)證書。

“單從法律適用來(lái)看，這一系列案件抗訴有充分理由。根據(jù)法律規(guī)定，只有在約定的違約金過(guò)高的情況下，法院才能根據(jù)當(dāng)事人主張予以調(diào)減。該系列案約定的日萬(wàn)分之一違約金約為年利率3.6%，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，不存在過(guò)高情況。法院大幅度調(diào)減違約金適用法律確有不當(dāng)。”專案組審查案卷后，認(rèn)為法院認(rèn)定約定過(guò)高從而進(jìn)行調(diào)減的依據(jù)不足。

法院為什么這么判？判決背后有什么深意？帶著這些疑問(wèn)，辦案組與省法院進(jìn)行了溝通交流。

經(jīng)了解，近年來(lái)新冠疫情疊加房地產(chǎn)下行，因延遲交房、逾期辦證等引發(fā)的商品房買賣合同糾紛增多，法院在審判中對(duì)合同約定的違約金多有調(diào)減。

辦案組還實(shí)地走訪了該房開(kāi)公司。經(jīng)了解，該公司是一個(gè)小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)民營(yíng)企業(yè)，規(guī)模小抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差，已經(jīng)連續(xù)多年虧損，賬戶資金不足，已無(wú)法取得銀行貸款資質(zhì)，信貸資金斷裂，面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

2022年1月，貴州省檢察院第六檢察部召開(kāi)檢察官聯(lián)席會(huì)議商討此案，沒(méi)有想到“抗”與“不抗”的爭(zhēng)議如此之大。

“法院將違約金從合同約定的日萬(wàn)分之一調(diào)減至日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五，調(diào)減幅度太大，簡(jiǎn)單不支持，70余戶業(yè)主維權(quán)意愿強(qiáng)烈，存在矛盾激化，沖突升級(jí)的重大風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

“如果抗訴，要求法院按約定數(shù)額改判，雖然約定數(shù)額不高，但由于逾期辦證時(shí)間長(zhǎng)，涉及業(yè)主眾多，沉重的違約負(fù)擔(dān)可能成為壓垮房開(kāi)企業(yè)的最后一根稻草。企業(yè)一旦破產(chǎn)，業(yè)主的債權(quán)將作為破產(chǎn)債權(quán)按比例清償，而影響破產(chǎn)債權(quán)實(shí)現(xiàn)的因素復(fù)雜，經(jīng)破產(chǎn)程序后實(shí)際得到的違約金可能更少甚至一分錢都拿不到?！?/p>

抗與不抗是個(gè)兩難的問(wèn)題，檢察官也形成了兩種不同的意見(jiàn)。經(jīng)過(guò)慎重考量和評(píng)估，“和解”成為處理該系列案件的最佳選擇。

民事檢察和解促成雙贏多贏共贏

在省檢察院、省法院的統(tǒng)籌和指導(dǎo)下，安順市檢法兩家召開(kāi)了工作協(xié)調(diào)會(huì)，辦案人員統(tǒng)一思想，共同認(rèn)識(shí)到化解矛盾糾紛、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，檢法兩家責(zé)任共同、目標(biāo)一致。

“70余戶業(yè)主堅(jiān)持按日萬(wàn)分之一的比例支付違約金，直接和業(yè)主談降低違約金難度較大，如果房屋所有權(quán)證書辦下來(lái)，或許業(yè)主在違約金方面就不再這么堅(jiān)持?！卑岔樖袡z察院第六檢察部主任陳桂提出。

為切實(shí)解決業(yè)主辦證難題，安順市法檢兩家反復(fù)對(duì)接職能部門，經(jīng)多方努力，完善相關(guān)資料，達(dá)到辦理房屋所有權(quán)證的條件。2022年2月，業(yè)主陸續(xù)拿到了房屋所有權(quán)證書，為和解工作打下基礎(chǔ)。

對(duì)于房開(kāi)公司和業(yè)主方在違約金上的巨大差距，檢察官全力作雙方思想工作，尋求一個(gè)雙方都能夠接受“平衡點(diǎn)”。

歷經(jīng)數(shù)月10余次的耐心解疑釋惑、情緒疏導(dǎo)，70余戶業(yè)主賠償請(qǐng)求從最初的按照合同約定的萬(wàn)分之一，降到萬(wàn)分之零點(diǎn)六，再降到萬(wàn)分之零點(diǎn)三。

通過(guò)與該房開(kāi)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人耐心解釋相關(guān)法律規(guī)定，反映業(yè)主訴求，該房開(kāi)企業(yè)答應(yīng)可以用其存在銀行的保證金償還違約金，不足部分協(xié)調(diào)物業(yè)公司用物業(yè)費(fèi)抵扣。

2022年9月，某銀行對(duì)房開(kāi)企業(yè)預(yù)存的部分保證金50余萬(wàn)元予以解除控制，用于清償業(yè)主違約金。同時(shí)，該房開(kāi)企業(yè)、某物業(yè)公司、70余戶業(yè)主簽訂三方協(xié)議，約定違約金不足部分用物業(yè)費(fèi)抵扣。

協(xié)議簽訂后，檢察官擔(dān)心履約過(guò)程中再次出現(xiàn)糾紛，定期跟蹤了解物業(yè)費(fèi)抵扣違約金情況，直到2023年7月，部分業(yè)主的違約金已抵扣完畢，該系列案件圓滿結(jié)束。