本刊記者 鄧玉杰 整理

　　由于房屋公攤面積存在不透明、不規(guī)范、不合理的地方，亂象多、套路多，使購房者利益受到損害。對于是否應(yīng)該取消公攤面積，目前存在不同的觀點。一種觀點認(rèn)為應(yīng)該取消公攤面積，按照套內(nèi)面積計算;一種觀點認(rèn)為不應(yīng)該取消公攤面積，因其存在有一定的合理性。

　　房屋公攤面積，是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

　　1995年，建設(shè)部(住建部前身)頒布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)(以下簡稱《分?jǐn)傄?guī)則》)。其中指出，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應(yīng)注明該商品房的套內(nèi)建筑面積(實得建筑面積)及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

　　公攤面積主要包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房等。

　　盡管《分?jǐn)傄?guī)則》明確公攤面積的組成、計算原則和分?jǐn)傁禂?shù)等，但還是有人提出質(zhì)疑，即對于公攤面積的處理，我國尚無明確法律法規(guī)出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。

　　政協(xié)委員建議取消公攤面積

　　在2022年全國兩會上，全國政協(xié)委員洪洋說：“在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束?！?/p>

　　洪洋發(fā)現(xiàn)，公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權(quán)利，“而百姓卻為它承擔(dān)了高額費用?！?/p>

　　洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商之間諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

　　此外，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的支出。公攤面積既然攤給了業(yè)主，那公攤面積所產(chǎn)生的收益(廣告、車位、會所、超市等收益)也應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偨o業(yè)主?？墒聦嵅⒎侨绱?，公攤面積所產(chǎn)生的收益不知去向。

　　其實，對于公攤面積，很多專家和學(xué)者也都認(rèn)為應(yīng)該取消，比如著名經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)就曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)最應(yīng)該解決的兩個問題，一個是取消公攤面積，一個是取消商品房預(yù)售制度。

　　此前，半月談也曾發(fā)文稱，公攤面積存在多年，伴生的一系列亂象一直未得到根本解決，特別是關(guān)于公共空間的計算，始終是筆糊涂賬。如果購房合同上不注明得房率、套內(nèi)面積等詳盡數(shù)據(jù)，老百姓購買期房很大程度上如同“開盲盒”，撞運氣。

　　對此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，得房率參差不齊主要是由于目前沒有針對公攤面積設(shè)計的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此公攤的比例基本由開發(fā)商來控制，規(guī)劃部門審批即可，價格相同的兩個商品房項目很可能因公攤面積的不同差出一個使用房間來，這也是為什么有很多項目在銷售的時候都把得房率當(dāng)做一個賣點。

　　“未來取消公攤面積將會成為一個趨勢，也有可能成為部分城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個舉措，尤其是改善需求釋放的一個政策觸點?！彼渭t衛(wèi)認(rèn)為，這個問題一直都有爭議，且不同城市和地區(qū)間也存在公攤面積差異政策。2013年香港便提出房屋交易需以“實用面積”作為計價標(biāo)準(zhǔn)，告別了公攤面積時代，內(nèi)地重慶也是按照套內(nèi)面積來計算的。

　　專家認(rèn)為公攤面積有一定合理性

　　能否取消公攤面積?一家房企市場人士表示，取消公攤的好處可能沒有大家想象的那么大。首先，商品房一般是控總價的，計費面積小了，單價會相應(yīng)提高。另一位房企研究人員認(rèn)為，很多購房者希望得房率越高越好，公攤越少越好。但實際上，太小的公攤意味著小區(qū)品質(zhì)下調(diào)，比如樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

　　浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林則認(rèn)為，雖然公攤面積被廣為詬病，但其存在具有一定合理性。即便按照套內(nèi)面積計算，也會“羊毛出在羊身上”。在盤和林看來，公攤面積問題的關(guān)鍵，是規(guī)范企業(yè)行為和完善相關(guān)制度。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副教授張燕江認(rèn)為，在預(yù)售制下，建筑面積與實際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導(dǎo)消費者。再者，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來，暗含較大的灰色空間。此外，公攤面積的衍生費用計算，也存在不合理現(xiàn)象。

　　但張燕江也指出，公攤面積是小區(qū)建設(shè)的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度，而且在市場競爭環(huán)境中，開發(fā)商并不會為了賺錢而故意增加公攤面積，這樣的房子因使用效率低不好賣。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，“有些公攤是合理且必要的，比如樓棟增加了一部電梯，勢必會增加公攤。通過這次討論，民眾更應(yīng)該關(guān)注的，是如何推動公攤面積更加公開、透明。”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進覺得，雖然取消公攤面積可以降低業(yè)主的經(jīng)濟支出，但一旦取消，公攤面積產(chǎn)生的費用支出誰來承擔(dān)?這才是問題的關(guān)鍵。

　　公攤面積或?qū)⑦M行漸進式改革

　　公攤面積背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病——公攤被挪作商用，本應(yīng)屬于業(yè)主的收益不知去向;公攤面積對應(yīng)的裝修費、物業(yè)費等易被重復(fù)征收。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，業(yè)主對不動產(chǎn)的所有權(quán)有兩部分，即物權(quán)法第七十條規(guī)定的專有和共有面積，購房不可能只買專有面積(即套內(nèi)面積)，而不買為樓棟運轉(zhuǎn)服務(wù)的電梯井、樓梯間、垃圾道和值班警衛(wèi)室及墻體等共有面積(即公攤面積)。

　　同時，李宇嘉指出，1995年建設(shè)部(住建部前身)發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第八條中，已對公攤面積具體測量的標(biāo)準(zhǔn)作出明晰，只是需要實施細(xì)則和落地監(jiān)管，目前存在的問題多是有漏洞被鉆了空子。

　　對于當(dāng)前存在的問題，嚴(yán)躍進也認(rèn)為不應(yīng)大刀闊斧式的改革，公攤面積的存在有一定的合理性和值得肯定的地方，要漸進式改革，同時要防范“一邊取消公攤一邊又滋生新費用”的現(xiàn)象。

　　嚴(yán)躍進認(rèn)為，可以從兩方面改進，一是明確公攤面積的界定、公攤面積的成本和收益、此類問題后續(xù)解決的機制等，以便更好地研究和處理此類問題;二是建議一些小區(qū)或城市率先做試點，針對業(yè)主訴求和公攤問題進行優(yōu)化，以降低業(yè)主的購房和居住壓力。

　　公攤面積長期存在并不意味著合理，公攤面積“傷民”是不爭的事實。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，公攤面積的不合理性已經(jīng)逐漸凸顯，公攤面積是否會取消，成為人們不得不考慮的問題。