本刊記者 焦艷

　　日前，深圳福田寶能城市公館停車場堵占糾紛引發(fā)輿論熱議之余，涉車位權(quán)屬、停車難等民生話題再次受到關(guān)注。那么，小區(qū)車位權(quán)屬如何判定?贈送、“捆綁”車位需注意哪些問題?停車位緊張問題如何得到緩解?

　　民法典中對停車位權(quán)屬的規(guī)定

　　隨著私家車數(shù)量激增，諸如北上廣深這種人口密度特別大的一線城市，車位短缺和緊張成為長期存在的問題，其中因車位權(quán)屬引發(fā)的法律糾紛屢見不鮮。

　　我國民法典物權(quán)編第二百七十五條規(guī)定，在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　北京海潤天睿律師事務(wù)所律師包華結(jié)合實踐認為，車位產(chǎn)權(quán)歸屬主要分為三種：一是規(guī)劃建設(shè)的車位，建設(shè)單位在建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)建設(shè)單位所有;二是由公共道路或者綠地等場地改建為停車位，并經(jīng)過了相關(guān)審批，這些車位屬于全體業(yè)主共有;三是對于人防車庫或人防車位，根據(jù)我國人民防空法相關(guān)規(guī)定，人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家所有。

　　贈送、“捆綁”車位需注意的問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)在促銷過程中，常常會采取“買房送車位”方式進行營銷，而需要購房者明確的是，一定要與開發(fā)商確認車位屬性。在深圳寶能城市公館停車場堵占糾紛事件中，引起住宅區(qū)業(yè)主不滿的是，開發(fā)商將住宅區(qū)的“公共”停車位使用權(quán)贈送給公寓區(qū)業(yè)主，作為其“專用停車位”。

　　包華認為，買房送車位是一種銷售策略，購房者一定要辨明開發(fā)商贈送的是產(chǎn)權(quán)車位還是車位的使用權(quán)，以及贈送的車位個數(shù)是否超過購房者依法可以獲得的份額。如果贈送的是車位使用權(quán)，則不能辦理產(chǎn)權(quán)證;如果贈送的是產(chǎn)權(quán)車位，則可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　購房者也需留意，如果開發(fā)商贈送的是公共區(qū)域的停車位，容易引發(fā)日后矛盾，因為法律將占用公共區(qū)域的車位權(quán)屬認定為業(yè)主共有。民法典第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！惫部臻g設(shè)置的停車位所產(chǎn)生的收益，應(yīng)屬于業(yè)主所有。一般情況下，全體業(yè)主通過業(yè)主委員會對該類車位享有管理、決策、收益權(quán)。

　　小區(qū)車位應(yīng)“首先滿足業(yè)主需要”

　　民法典還規(guī)定了業(yè)主對規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫享有優(yōu)先權(quán)。民法典第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！?/p>

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合民法典第二百七十六條規(guī)定，有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　從地方物業(yè)管理規(guī)定來看，大多對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位轉(zhuǎn)讓作出限定。如《北京市物業(yè)管理條例》第八十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人?！冻啥际形飿I(yè)管理條例》第五十一條也規(guī)定，機動車停放位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的，可以臨時出租給建筑區(qū)劃外的單位、個人。

　　據(jù)記者了解，除停車位不足是造成糾紛的主要原因外，業(yè)主公平獲得停車位使用權(quán)的機制不健全、停車位使用情況透明度不足等因素也易引發(fā)停車糾紛。如目前大部分小區(qū)的非產(chǎn)權(quán)車位多采取長期承租的方式，一些真正需要車位的業(yè)主權(quán)益難以保障，時常出現(xiàn)爭議。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副秘書長劉立華說，有的住宅小區(qū)的停車位使用權(quán)被先入住的業(yè)主分配完了，后入住的業(yè)主就長期喪失了取得車位使用權(quán)的機會，即使召開業(yè)主大會表決停車位使用權(quán)的分配規(guī)則，由于后入住的業(yè)主人數(shù)不占優(yōu)勢，較難實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)停車資源的公平使用。劉立華建議，應(yīng)在法律中明確，業(yè)主將住宅出售的，應(yīng)在一定期限內(nèi)向其他業(yè)主轉(zhuǎn)讓車位產(chǎn)權(quán)。

　　包華也提出，在很多小區(qū)，車位使用費20年不變，業(yè)主一旦取得車位使用權(quán)，使用人就固定了，對后來入住的業(yè)主來說，難以獲得小區(qū)停車位，存在不均等現(xiàn)象。在包華看來，當(dāng)下，對產(chǎn)權(quán)歸屬的爭論無法解決車位數(shù)量整體不足這一現(xiàn)實情況，只有在現(xiàn)有情況下用比較公平公正的標(biāo)準(zhǔn)去分配車位的所有權(quán)和使用權(quán)，才能提高車位使用效率。包華建議，讓車位使用權(quán)順暢流轉(zhuǎn)，是解決資源不足的正解。同時，車位使用權(quán)的有序流轉(zhuǎn)需要考慮兩個因素：獲得稀缺資源的機會要均等、獲得稀缺資源的價格要公平。

　　劉立華從社區(qū)治理的視角認為，為緩解停車難可以考慮：一是做到停車資源及使用情況的公開透明，避免在同一小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)有的居民占用多個停車位的使用權(quán)，有的居民一個車位的使用權(quán)都拿不到;二是通過屬地街道和社區(qū)與周邊單位和公共建筑的產(chǎn)權(quán)人協(xié)調(diào)，通過錯時停車方式，實現(xiàn)停車位資源共享、互利共贏;三是通過黨建引領(lǐng)下的業(yè)主共同決定，完善住宅小區(qū)停車位使用權(quán)的取得規(guī)則;四是在老舊小區(qū)改造過程中，把停車位的數(shù)量提升作為改造的重要內(nèi)容。