本刊記者 孫天驕

當前，我國有一種集住宅、商業(yè)、辦公、休閑娛樂等多種功能主體于一體的小區(qū)，即開放式小區(qū)或綜合性小區(qū)，其中住宅業(yè)主與商業(yè)主體多，人流量大，通常不設置門禁或信息登記，外部人員和車輛可以自由進出。

然而，開放式小區(qū)豐富的功能，有時也讓小區(qū)居民叫苦不迭。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開放式小區(qū)居民與小區(qū)內(nèi)其他商業(yè)主體的矛盾多發(fā)易發(fā)，這些矛盾多集中在人員混雜、安全性差，外來車輛多、停車難甚至擠占消防通道，商鋪經(jīng)營擾民、餐飲店排污污染環(huán)境等方面。受訪專家認為，開放式小區(qū)居民與商業(yè)主體容易產(chǎn)生矛盾糾紛。建設開放式小區(qū)應做好規(guī)劃布局，開放的同時也要保障小區(qū)業(yè)主的居住權。此外，要創(chuàng)新治理能力，由物業(yè)、居委會、居民、商戶等相關主體共同組建順暢的溝通渠道，有效回應商業(yè)主體和居民的不同訴求，協(xié)商解決糾紛。

開放式小區(qū)矛盾多發(fā)

“不好意思，您沒有員工和車輛證件，不能通行?！鼻安痪?，北京市朝陽區(qū)居民趙倩（化名）按照智能導航路線開車回家時，被小區(qū)門口的保安攔住。

當時趙倩剛搬進這個小區(qū)，一番溝通后她才知道，一家電子科技園的一部分位于小區(qū)里，通過一道大門即可進入小區(qū)。但科技園規(guī)定，小區(qū)居民禁止出入園區(qū)。無奈之下，她只能選擇繞行其他大門，距離一下子多出了1公里。

讓趙倩生氣的是，園區(qū)內(nèi)的員工和車輛可以自由通行小區(qū)，小區(qū)居民卻不能通行園區(qū)。

帶著不滿和疑問，趙倩咨詢了小區(qū)物業(yè)公司。對方告訴她，因為小區(qū)是開放式小區(qū)，除了居民以外還有餐館、公司等其他商業(yè)主體，所以不限制外部人員進出，但園區(qū)相對獨立，可以對人員進行限制。

對此說法，趙倩表示不能接受：“園區(qū)的門開在小區(qū)里，卻不讓居民進出，憑什么？”

在這個小區(qū)居住了30多年的王女士告訴記者，園區(qū)這道大門“有年頭了”，一開始并沒有完全禁止小區(qū)居民通行，“有時候就讓過”。他們單元樓有一個女孩在這道門附近的單位上班，家人擔心她晚上回家繞路不安全，和工作人員反復溝通，對方才同意她穿行園區(qū)。

在居民群里征集意見后，趙倩和幾位居民代表一起，與居委會、物業(yè)公司、園區(qū)代表坐下來，溝通園區(qū)大門通行問題。溝通過程并不愉快。園區(qū)代表稱，小區(qū)為多家單位聯(lián)建，園區(qū)方為其中一家單位，考慮到園區(qū)管理問題，限制非園區(qū)人員進出實屬正常；物業(yè)公司代表支持園區(qū)一方，說“這是歷史遺留問題，沒有辦法解決”；居委會只能多方協(xié)調(diào)。

截至目前，關于園區(qū)大門通行的問題，幾方主體還沒有找到解決方案。

在華東政法大學房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法看來，園區(qū)占據(jù)了小區(qū)對外連接的干道，并且與其他居民樓同在一個小區(qū)里，與居民之間構成相鄰關系，居民利用大門通行屬于法律規(guī)定“必須利用土地”的情形，因此，園區(qū)不允許居民通行，涉嫌侵犯居民的相鄰權，園區(qū)應當為小區(qū)居民提供通行的便利條件。

社區(qū)治理存在短板

讓趙倩等業(yè)主不滿意的，不僅是這道“不讓進出的門”。

“我們小區(qū)進出沒有門禁和身份核驗措施，外部人員和車輛隨便出入，有時外部車輛把我們樓下堵得水泄不通，甚至擠占了消防通道。此外，小區(qū)的餐館門前經(jīng)常有臟水、爛菜葉，影響觀感?！壁w倩說，在他們小區(qū)，住宅業(yè)主和小區(qū)商業(yè)主體矛盾重重。

小區(qū)業(yè)主劉成（化名）告訴記者，他就住在餐館區(qū)后面的居民樓，旁邊還有一個快遞站點，每天一早就開始響起各種嘈雜聲，周末也不停歇。不僅如此，外部人員多了之后，不少人隨處停車、亂扔垃圾。

值得注意的是，根據(jù)公開信息，在開放式小區(qū)里，住宅業(yè)主和商業(yè)主體的矛盾時有發(fā)生。

2021年，在四川省成都市，一開放式小區(qū)住宅出于安全考慮，在小區(qū)居民樓兩側自行拉起圍欄，此舉遭到小區(qū)商鋪業(yè)主的集體反對。據(jù)悉，該小區(qū)有住宅業(yè)主3000多戶，商業(yè)主體200多戶。不少居民認為，由于小區(qū)內(nèi)底商較多，時常有大量送餐人員騎車進入，對小區(qū)老人、孩子的出行安全造成影響。

在眾多住宅業(yè)主的呼吁下，小區(qū)自主成立“自管小組”，經(jīng)大多數(shù)居民同意，將居民樓合圍起來，在小區(qū)各出入口設立大門，變“開放”為“封閉”。遭到小區(qū)商鋪業(yè)主投訴后，當?shù)赜嘘P部門向“自管小組”下達了責令整改通知書。

北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜認為，開放式小區(qū)居民與其他商業(yè)主體之間矛盾，多起因于規(guī)劃問題，即將小區(qū)規(guī)劃為開放式小區(qū)時，沒有考慮到商業(yè)區(qū)的工作人員以及外來人員對于居民居住權益的影響，畢竟居民與其他商業(yè)主體之間訴求不同，容易產(chǎn)生矛盾。

在楊勤法看來，社區(qū)治理存在短板也是重要原因。一方面，業(yè)主大會缺位。商業(yè)主體理應成為小區(qū)業(yè)主中的一員，通過業(yè)主大會協(xié)調(diào)與其他業(yè)主之間的權利義務，但實踐中，業(yè)主大會還沒有承擔起這項職能。另一方面，物業(yè)公司服務管理失能。物業(yè)公司通過物業(yè)服務合同維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，但實踐中，一些物業(yè)公司難以真正做到這些。

“小區(qū)開放與封閉的兩難選擇，更深層的原因在于城市形態(tài)發(fā)展與城市用地緊張帶來的生活效率與生活質量的矛盾、住宅業(yè)主與商業(yè)主體間的利益沖突?！睏钋诜ㄕf。

建立溝通協(xié)商機制

解決開放式小區(qū)的問題勢在必行。近年來，相關部門和一些地方在出臺的規(guī)范性文件中提出要推動完善開放式小區(qū)建設。

2016年2月，中共中央、國務院印發(fā)《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》提出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。2022年11月，湖南省湘潭市出臺專門規(guī)范，推動開放式小區(qū)規(guī)范化管理。　　

開放式小區(qū)該如何進行規(guī)范化管理，以解決小區(qū)居民和商業(yè)主體之間的矛盾？

楊勤法的看法是，開放式小區(qū)中存在不同類型主體，各方生活、工作時段和使用建筑物目的差異較大。小區(qū)居民希望擁有安靜有序、安全穩(wěn)定的生活環(huán)境，而商業(yè)主體則希望擁有更加便利的出入條件，提高其經(jīng)營活動的效率。在雙方利益之間尋找一處平衡點，是解決此問題的關鍵。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池認為，開放式小區(qū)居民與商業(yè)混在一起，矛盾多發(fā)易發(fā)，從源頭上解決問題的辦法是，在供地環(huán)節(jié)要把商業(yè)與居住等功能區(qū)分開。同時，在社區(qū)治理層面，針對企業(yè)和居民的不同訴求，建立相應協(xié)商機制，通過召開業(yè)主大會找出糾紛解決之道。

在楊勤法看來，最好從一開始就以合同的方式將住宅業(yè)主和商業(yè)主體的權利義務進行固定，同時，根據(jù)小區(qū)的實際情況，自主制定諸如《業(yè)主公約》《小區(qū)居民公約》和《自治章程》等小區(qū)治理規(guī)章制度，探索契約化的治理路徑。還可以構建多方參與的統(tǒng)一平臺，比如定期舉辦多方聯(lián)席會議，構建包含居委會、物業(yè)公司、居民代表、商業(yè)主體等多方互動機制，協(xié)商解決矛盾糾紛。

“當出現(xiàn)糾紛時，應當綜合運用多種糾紛解決方式，包括但不限于協(xié)商、調(diào)解乃至訴訟等措施，改善開放式小區(qū)的多方對立問題?！睏钋诜ㄕf。

楊勤法認為，開放式小區(qū)的管理，居委會和物業(yè)公司等主體必須承擔起相應責任；居委會、物業(yè)公司應當強化法律意識，為小區(qū)業(yè)主提供服務；物業(yè)公司作為受托管理方，居委會作為基層自治組織，具有對外與商業(yè)主體進行協(xié)商、對內(nèi)保障居民權益的責任；物業(yè)公司和居委會也應當在多方協(xié)商、談判解決問題的過程中，及時通過書面形式固定成果，以協(xié)議、公約等形式明確各方權利和義務。

孟麗娜提出，行政機關應加大行政執(zhí)法力度，對不規(guī)范經(jīng)營行為、群租房等問題及時查處；在未成立業(yè)主大會的小區(qū)，居委會可組織全體業(yè)主共同決定如改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動、改建、重建建筑物及其附屬設施等事項；物業(yè)公司要對違規(guī)出租房屋、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關，配合屬地政府、行政執(zhí)法機關和居委會等做好物業(yè)服務管理相關工作。