本刊記者 白楚玄

近日，一則“女子買(mǎi)69平方米房屋，公攤面積竟有37平方米”的消息，讓公攤面積再一次成為輿論的焦點(diǎn)。近年來(lái)，“史上最強(qiáng)公攤小區(qū)”之類(lèi)的新聞不斷。

民眾對(duì)取消公攤面積的討論從未間斷過(guò)，觀點(diǎn)各異。有觀點(diǎn)認(rèn)為，公攤不合理，強(qiáng)烈呼吁取消公攤;也有觀點(diǎn)認(rèn)為，無(wú)論按哪種賣(mài)法，公攤面積也是要花錢(qián)買(mǎi)的，不會(huì)白送，當(dāng)務(wù)之急是要規(guī)范公攤面積管理。

公眾對(duì)公攤面積過(guò)大多有詬病

“我以為花錢(qián)買(mǎi)的小家，足夠裝下我的夢(mèng)想?！?/p>

“收房一看，只能裝一半?！?/p>

近日，陜西西安的姬女士稱(chēng)，其購(gòu)買(mǎi)的一套69平方米的商業(yè)公寓，公攤面積達(dá)37平方米，公攤面積的比例超過(guò)了50%，“公攤面積大到懷疑人生”。

該事件一經(jīng)報(bào)道再次引發(fā)公眾關(guān)于公攤面積的討論。有網(wǎng)友表示“開(kāi)發(fā)商用心良苦啊，公寓太小，來(lái)客了家里坐不下可以坐樓道里”“它明明可以直接搶錢(qián)，卻偏偏施舍給你32平”……

惹得很多購(gòu)房者“一肚子怨氣”的公攤面積，是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，其與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

記者查閱了解到，1995年9月公布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2001年4月公布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》進(jìn)一步明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

“在司法實(shí)踐中通常認(rèn)為是公攤的公用建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。”北京不動(dòng)產(chǎn)法學(xué)會(huì)會(huì)員、北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張仁藏告訴記者。

“先是以棟為單位，計(jì)算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內(nèi)建筑面積為比例分?jǐn)偨o各戶承擔(dān)?！庇兄S富測(cè)繪經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)測(cè)繪員趙天明在此前接受媒體采訪時(shí)，介紹了計(jì)算公攤面積的過(guò)程。

然而，在購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者卻時(shí)常被“公攤”“公攤系數(shù)”“公攤率”等術(shù)語(yǔ)繞暈。

早在2010年，山東高密一預(yù)售樓盤(pán)因“公攤系數(shù)”達(dá)52%，被稱(chēng)為“史上最強(qiáng)公攤”小區(qū);2018年，湖北武漢的蔣先生購(gòu)買(mǎi)了一套“商住用房”，但交了錢(qián)拿到合同后卻發(fā)現(xiàn)是“商業(yè)辦公房”，且公攤超過(guò)40%，而開(kāi)發(fā)商承諾的共享休閑區(qū)域至今還是毛坯;2022年，山東青島一小區(qū)業(yè)主購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達(dá)46%……收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積被公攤分走，讓很多購(gòu)房人產(chǎn)生“吃大虧”“被套路”的感覺(jué)。

不少網(wǎng)友表示“支持取消公攤面積”“辛辛苦苦掙的錢(qián)被公攤分走了，吃大虧了”“使用價(jià)值沒(méi)那么高，憑什么要跟收取等同于實(shí)際居住面積一樣的單位價(jià)格”;但也有購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士表示，取消公攤面積后，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必提高套內(nèi)單價(jià)，房子的總價(jià)很可能相差無(wú)幾。

就此，有網(wǎng)友打了一個(gè)形象的比喻：榴蓮是帶殼賣(mài)，還是去殼賣(mài)?

公攤上限尚無(wú)法律規(guī)范

在近日姬女士為超過(guò)50%的公攤面積要一個(gè)解釋時(shí)，銷(xiāo)售人員表示，公攤沒(méi)有問(wèn)題，符合國(guó)家規(guī)定。而當(dāng)?shù)刈〗ň忠脖硎?，目前公攤面積的占比沒(méi)有明文規(guī)定。

此前，也有開(kāi)發(fā)商在回應(yīng)公攤面積糾紛時(shí)表示，“法律對(duì)公攤上限沒(méi)有規(guī)定”。

張仁藏表示，我國(guó)法律對(duì)于公攤面積的計(jì)算方式，均無(wú)直接明確的規(guī)定。關(guān)于公攤面積的規(guī)定，目前主要見(jiàn)于地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件之中。

他結(jié)合司法實(shí)踐中經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步指出，由于我國(guó)目前缺乏對(duì)于公攤面積的明確規(guī)定，也并不存在對(duì)于公攤面積占比的限制，因此容易產(chǎn)生糾紛。法官一般會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中所載的公攤面積以及房屋所在地房管局提供的開(kāi)發(fā)商報(bào)建時(shí)提供的公攤面積數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，從而判斷出房屋的公攤面積計(jì)算是否有誤。實(shí)踐中，購(gòu)房人以公攤面積約定不明或公攤面積過(guò)大為由要求解除合同的，通常情況下法院不予支持。

“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商‘信口開(kāi)河’，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用?！?022年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。

他在履職過(guò)程中發(fā)現(xiàn)公攤面積存在一些弊端，包括沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積，也沒(méi)有業(yè)主測(cè)量清楚自家房子的公攤面積，而業(yè)主卻為公攤面積承擔(dān)了高額費(fèi)用;公攤面積劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算;住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積收費(fèi)不合理等。

面對(duì)這些問(wèn)題，廣州、重慶等地進(jìn)行以套內(nèi)使用面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)、共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉舻忍剿?。香港則是頒布了住宅物業(yè)新規(guī)，徹底取消公攤面積。

在立法層面，2019年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》首次征求意見(jiàn)時(shí)，有“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述，但《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》再次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)時(shí)，該表述已不見(jiàn)。

2023年3月1日，住建部發(fā)布《民用建筑通用規(guī)范》正式實(shí)施，其中規(guī)定“建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓(地)面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算”。該規(guī)定在發(fā)布后引起輿論熱議，被外界一度解讀成“公攤面積增加了”。但隨后住建部表示，此種說(shuō)法是誤讀。

完善制度保護(hù)購(gòu)房者知情權(quán)

“取消公攤面積”的呼聲，在近年全國(guó)兩會(huì)期間也被屢次提及。

早在2011年，全國(guó)人大代表林燚就曾建議取消“公攤面積”;2016年全國(guó)人大代表柳樹(shù)林等10名代表建議，全國(guó)都應(yīng)該根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”買(mǎi)房、售房;全國(guó)政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周世虹在2019、2021兩年呼吁以套內(nèi)建筑面積作為商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)依據(jù);2022年，洪洋也提出建議取消商品房“公攤面積”，將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。

張仁藏表示，取消公攤面積具備可行性。新加坡、日本以及我國(guó)香港地區(qū)取消公攤面積的案例和經(jīng)驗(yàn)表明，減少或取消公攤面積可以有助于提高市場(chǎng)效率、保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和促進(jìn)樓市健康發(fā)展。取消公攤面積制度使購(gòu)房者能夠更靈活地選擇適合自己需求的房屋，不再被固定面積限制，還有助于消除市場(chǎng)的不合理競(jìng)爭(zhēng)和房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商將更注重房屋品質(zhì)和功能，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)市場(chǎng)向高質(zhì)量住房供給的轉(zhuǎn)變。

但是，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消“公攤面積”不會(huì)一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫?gòu)房者的權(quán)利。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，建筑物的公用部分本身是客觀存在的，如果不公攤給業(yè)主由業(yè)主共有，只能由開(kāi)發(fā)商持有，購(gòu)房者可能并不愿意將公用部分繼續(xù)留在開(kāi)發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計(jì)價(jià)面積，確實(shí)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)困惑。

“公攤所引發(fā)的問(wèn)題，無(wú)法簡(jiǎn)單地通過(guò)取消公攤解決，關(guān)鍵是要在銷(xiāo)售流程中做到公攤面積透明公開(kāi)，充分保證購(gòu)房者知情權(quán)，要做好公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)的信息披露?！睒墙úńㄗh，在房屋售賣(mài)的前期宣傳推廣和正式銷(xiāo)售中，明確向購(gòu)房人公開(kāi)房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告(期房)或?qū)崪y(cè)報(bào)告(現(xiàn)房)的相關(guān)面積數(shù)據(jù)。這種告知和信息披露的方式與內(nèi)容都應(yīng)是對(duì)購(gòu)房者有意義、能明白的，披露到套的，將公攤明細(xì)“曬在太陽(yáng)下”。

張仁藏建議，在短期“公攤部分”必然存在的情況下，首先要完善數(shù)據(jù)資料公示機(jī)制，要求開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者披露公攤面積的計(jì)算方式，保護(hù)購(gòu)房者的知情權(quán)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步完善公攤面積制度，規(guī)定公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式等，避免因分?jǐn)偯娣e問(wèn)題產(chǎn)生購(gòu)房爭(zhēng)議。

他進(jìn)一步指出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商隨意擴(kuò)大公攤面積，超過(guò)合理誤差的行為，可以考慮適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的懲罰性賠償責(zé)任，要求其給予購(gòu)房人公攤面積費(fèi)用三倍賠償，從而提高違規(guī)成本，遏制“亂公攤”現(xiàn)象。