近日，一則“物業(yè)提前收取20年停車費(fèi)”的消息，讓物業(yè)服務(wù)費(fèi)再一次成為輿論焦點(diǎn)。近年來，“物業(yè)費(fèi)悄悄上漲”“業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，就不開通門禁權(quán)限，使業(yè)主無法進(jìn)入小區(qū)”“小區(qū)電梯被物業(yè)停了”之類的新聞不時(shí)被曝出。

如今，物業(yè)管理服務(wù)已成為城市居民生活中不可或缺的一部分。與此同時(shí)，圍繞物業(yè)服務(wù)費(fèi)的糾紛時(shí)有發(fā)生。一方是希望獲得優(yōu)質(zhì)服務(wù)的業(yè)主，另一方是提供了物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)公司，雙方圍繞著物業(yè)費(fèi)的收取問題，展開了一場場“拉鋸戰(zhàn)”。

物業(yè)收費(fèi)糾紛陷入惡性循環(huán)

“物業(yè)管理一塌糊涂，不改善服務(wù)，還要漲物業(yè)費(fèi)？”

“收不來物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)怎么能干好？”

隨著城市化進(jìn)程的加速和人們生活水平的提高，居住環(huán)境的品質(zhì)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，在這背后，物業(yè)費(fèi)難收的問題日益凸顯，成為許多小區(qū)治理的“絆腳石”，對小區(qū)的和諧穩(wěn)定造成不利影響。

物業(yè)費(fèi)，即物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

物業(yè)費(fèi)作為小區(qū)公共服務(wù)和管理的經(jīng)濟(jì)支撐，本應(yīng)得到業(yè)主的積極支持和配合，但為何會(huì)出現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象呢？

“交了錢，卻享受不到應(yīng)有的服務(wù)?！边@是許多業(yè)主心中共同的答案。

記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的原因雖然復(fù)雜多樣，但普遍反映的一個(gè)共同原因是物業(yè)服務(wù)水平低下。不少小區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與其所付出的成本嚴(yán)重不匹配。從綠化帶無人打掃，到樓道衛(wèi)生業(yè)主自掃；從路燈、監(jiān)控?fù)p壞無人修理，到暴雨過后道路及地下室的水深過膝……這些看似瑣碎的小問題，卻直接關(guān)系到業(yè)主的日常生活質(zhì)量。一位業(yè)主一針見血地指出：“我們業(yè)主干了物業(yè)該干的活，為何還要交物業(yè)費(fèi)？”

除對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度問題發(fā)生爭執(zhí)外，收費(fèi)不透明也是導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的一個(gè)重要原因。

對此，物業(yè)公司也感到頭疼不已?！耙恍├吓f小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不高，每年收取的費(fèi)用并不多，但人工成本卻越來越高，物業(yè)聘請保潔、保安等人工開支逐年增加。”廣東深圳市一小區(qū)物業(yè)經(jīng)理表示，如果物業(yè)費(fèi)不能按時(shí)足額收齊，物業(yè)公司則無法給小區(qū)居民提供更好的服務(wù)。

一些物業(yè)公司為了催收物業(yè)費(fèi)，不惜采取極端手段。在甘肅省某小區(qū)，業(yè)主杜女士因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，拒絕按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司對其采取了停水、斷電、限制門禁等手段進(jìn)行催收。

這起案件并非孤例，只是眾多類似糾紛中的一個(gè)縮影。許多小區(qū)都因物業(yè)費(fèi)問題導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激化，形成了“業(yè)主拒交—服務(wù)下降—更多業(yè)主拒交”的惡性循環(huán)。

物業(yè)收費(fèi)法律框架有待細(xì)化

《2023中國物業(yè)服務(wù)滿意度藍(lán)皮書》指出，收費(fèi)管理依舊是行業(yè)最大痛點(diǎn)，業(yè)主對收費(fèi)管理的評(píng)分持續(xù)最低。物業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、用途等不透明，依舊是業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的主要原因之一。

本刊記者就物業(yè)費(fèi)收繳現(xiàn)狀及其爭議問題采訪了《法治日報(bào)》律師專家?guī)斐蓡T、北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師許碩。許碩指出，物業(yè)服務(wù)合同作為與居民日常生活緊密相關(guān)的法律合同，其性質(zhì)屬于委托服務(wù)合同，具有特殊性。雖由物業(yè)公司與業(yè)主獨(dú)立簽署，但其內(nèi)容及條款實(shí)則由物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)或物管會(huì)協(xié)商確定，并適用于全體業(yè)主。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定遵循“少數(shù)服從多數(shù)”原則，旨在維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域及業(yè)主共有部分的利益。然而，由于業(yè)主對服務(wù)滿意度與物業(yè)公司的服務(wù)理解存在差異，導(dǎo)致雙方頻發(fā)爭議。

不少業(yè)主曾為不合理物業(yè)服務(wù)費(fèi)要一個(gè)解釋。

2023年2月，上海市普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)第三屆業(yè)委會(huì)起訴該小區(qū)前物業(yè)公司返還全體業(yè)主4000萬元的一審勝訴。業(yè)委會(huì)也被網(wǎng)友稱為“最牛業(yè)委會(huì)”。

實(shí)踐中，也有多地的業(yè)主因拒交物業(yè)費(fèi)，最終被物業(yè)服務(wù)公司訴至法院。

湖南省株洲市人民法院曾審理過一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。在案件中，業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)不滿，選擇以拒交物業(yè)費(fèi)作為對抗方式。最終法院認(rèn)為物業(yè)公司雖為小區(qū)提供了服務(wù)，但存在服務(wù)瑕疵，未能完全履行合同約定。判決業(yè)主支付85%的物業(yè)費(fèi)。

對于哪些費(fèi)用能納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)范疇，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示：“物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的，如果業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費(fèi)不足、運(yùn)營不暢。一般情況下，業(yè)主不能拒交物業(yè)費(fèi)。如果對物業(yè)服務(wù)有意見，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)公司反饋問題，也可以向街道或物業(yè)管理部門投訴舉報(bào)，或提起訴訟或仲裁，或依照法定程序重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式維護(hù)自身合法權(quán)益?！?/p>

“物業(yè)費(fèi)必須交納、不可以拖欠，但是滯納金可以不交，如果規(guī)約中沒有規(guī)定需要交滯納金，產(chǎn)生了高額滯納金后可以請求法院認(rèn)定不交納滯納金?！敝袊ù髮W(xué)傳播法研究中心副主任、中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員朱巍指出。

相關(guān)案件不僅多次引發(fā)社會(huì)各界對物業(yè)費(fèi)的討論，也讓社會(huì)各界重新審視物業(yè)費(fèi)收費(fèi)邊界的法治化問題。

我國自上世紀(jì)80年代起逐步推行物業(yè)管理體制，并出臺(tái)了一系列相關(guān)政策法規(guī)。然而，這些政策法律在應(yīng)對復(fù)雜多樣的現(xiàn)實(shí)問題時(shí)顯得操作性和針對性不足，缺乏明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管機(jī)制。

業(yè)內(nèi)專家指出，這些政策與法律往往側(cè)重于物業(yè)管理的基本原則的總體說明，在應(yīng)對復(fù)雜多樣的現(xiàn)實(shí)問題時(shí)顯得操作性和針對性不足，缺乏明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管機(jī)制。

完善立法與建立溝通機(jī)制具現(xiàn)實(shí)意義

物業(yè)服務(wù)，作為基層治理體系中不可或缺的一環(huán)，其“小細(xì)節(jié)”實(shí)際上承載著社區(qū)居民“大民生”的期許與需求。

因此，如何化解物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，提升物業(yè)服務(wù)水平，已經(jīng)成為當(dāng)前基層治理中亟待解決的重要課題。

在探討物業(yè)費(fèi)難收問題的解決方案時(shí)，法律層面和行業(yè)規(guī)則層面的約束顯得尤為重要。

2023年全國兩會(huì)期間，全國人大代表、南京快易潔家政服務(wù)有限公司人力資源部經(jīng)理高華瑞呼吁，國家層面盡快出臺(tái)物業(yè)管理法，為基層社會(huì)治理提供法治保障。

在今年全國兩會(huì)期間，全國人大代表、齊魯制藥總裁李燕提出了一份關(guān)于修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》并強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)頂層監(jiān)管的建議。她指出，隨著時(shí)間的推移和社會(huì)的發(fā)展，考慮到《物業(yè)管理?xiàng)l例》距離2018年修訂已過去近6年，現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已無法完全適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的新問題，建議對條例進(jìn)行修訂，包括增加業(yè)主在物業(yè)公司選擇和合同知情方面的權(quán)利。

許碩建議，通過法律規(guī)定進(jìn)一步明確物業(yè)公司的服務(wù)義務(wù)，并由行業(yè)協(xié)會(huì)制定公平專業(yè)的合同指導(dǎo)模版。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)或主管部門可以共同制定明確的規(guī)章制度，如合同協(xié)議或工作手冊，明確物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的職責(zé)、權(quán)益及合作原則。對已履行義務(wù)但難收費(fèi)的情況，許碩建議簡化司法程序，通過專屬簡化司法審理程序，縮短司法周期，促使物業(yè)公司快速收回應(yīng)收資金，保障其有能力繼續(xù)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

李燕還主張加速落實(shí)物業(yè)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)機(jī)制，并鼓勵(lì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)積極參與其中，以提升服務(wù)質(zhì)量和透明度。針對公共維修基金的使用問題，她建議優(yōu)化其使用機(jī)制，確保在緊急情況下能夠迅速動(dòng)用基金進(jìn)行維修，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管以避免濫用。

針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門檻不高，素質(zhì)良莠不齊，部分企業(yè)存在服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、服務(wù)行為不規(guī)范、服務(wù)信息不公開、亂收費(fèi)等現(xiàn)象，許碩還建議物業(yè)公司應(yīng)完善告知及記錄義務(wù)，公開透明公示開銷明細(xì)。同時(shí)，建立業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的長期穩(wěn)定溝通機(jī)制，進(jìn)一步引入街道辦、基層黨委組織等機(jī)構(gòu)協(xié)助溝通，協(xié)助業(yè)主與物業(yè)公司保持良好溝通，出現(xiàn)問題及時(shí)協(xié)商解決，避免矛盾激化。

“還可以建立相關(guān)的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，由業(yè)主代表與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商談判，達(dá)成共識(shí)?！睒墙úㄕf。目前規(guī)定物業(yè)費(fèi)可以按月、季或年交納，但大部分物業(yè)公司都是按年收費(fèi)，弱化了業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通，建議可以適當(dāng)調(diào)整物業(yè)交費(fèi)機(jī)制，例如按季度交納物業(yè)費(fèi)，以增加物業(yè)公司與業(yè)主之間的交流機(jī)會(huì)。