本刊記者 焦艷

為保障居住權(quán)人核心利益，適應(yīng)我國住房群體發(fā)展新形式，2021年1月1日起施行的民法典新增居住權(quán)制度，既保障了居住人尤其是老年人等群體有房可住，也讓有限資源最大限度地發(fā)揮效用。

涉“居住權(quán)”糾紛案件增多

生活中，“居住權(quán)”常被提及。

民法典首次確立了居住權(quán)制度，民法典第三百六十六條、第三百七十一條規(guī)定權(quán)利人按照合同約定或者遺囑，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

近年來，人口老齡化趨勢明顯，“涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類”案件不斷增多，尤其是老年人對子女保留房屋居住權(quán)的贈與合同糾紛最為典型。

在北京市第一中級人民法院公布的一起案例中，老年人再婚情形下，一方往往會在遺囑中作出將房屋所有權(quán)留予與前配偶所生子女、并為再婚老伴設(shè)立房屋居住利益的安排，法院最終認(rèn)定，再婚喪偶老年人可基于去世配偶遺囑取得房屋居住權(quán)。承辦法官說，通過綜合遺囑中的居住利益詞句、關(guān)聯(lián)條款，并探求遺囑的目的、動機(jī)，審查遺囑設(shè)立的居住利益承諾是否為居住權(quán)。遺囑所設(shè)居住權(quán)自繼承開始時生效，因遺囑繼承取得房屋所有權(quán)者負(fù)有配合及時完成居住權(quán)登記的義務(wù)。

目前，實踐中居住權(quán)裁判案件呈現(xiàn)出哪些特點?北京市海淀區(qū)人民法院民事審判第一庭法官史敬陽告訴記者，近年來，居住權(quán)裁判案例數(shù)量呈逐步上升趨勢。據(jù)她觀察，當(dāng)前司法實踐中的案例并非以民法典中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定為依據(jù)，部分案件僅是以居住權(quán)為“訴由”提起訴訟。比如說，海淀法院審理的居住權(quán)第一案，雖案由為居住權(quán)，但實質(zhì)是因離婚引起的子女撫養(yǎng)及后續(xù)生活安排引發(fā)的糾紛，與我國民法典規(guī)定的居住權(quán)通過合同及遺囑訂立，且需要以登記為生效要件的規(guī)定并不相符。

惡意設(shè)定居住權(quán)不受保護(hù)

根據(jù)民法典規(guī)定，居住權(quán)具有排他效力，即居住權(quán)人對于房屋享有占有和使用的權(quán)利。然而隨著居住權(quán)制度價值效用的顯現(xiàn)，一些被執(zhí)行人試圖“鉆空子”，通過在房屋上設(shè)定居住權(quán)作為逃避執(zhí)行的手段。

經(jīng)法院調(diào)查，2022年上海的王某為取得某銀行貸款在房屋上設(shè)定了抵押權(quán)。

2023年7月，王某又為前妻在房屋上設(shè)定大額抵押權(quán);同月，王某還在房屋上為其母李某設(shè)定終身居住權(quán)。當(dāng)多起案件進(jìn)入法院執(zhí)行程序時，被執(zhí)行人王某已沒有其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)。該銀行認(rèn)為，被執(zhí)行人王某為案外人李某在這套房屋設(shè)定的居住權(quán)，對已經(jīng)在先設(shè)定抵押權(quán)的實現(xiàn)產(chǎn)生重大影響，于是向法院申請依法滌除該居住權(quán)。

法院在審理該案時，通過綜合考量居住權(quán)設(shè)定的時間、目的、動機(jī)等因素，認(rèn)為被執(zhí)行人在該房屋上為案外人設(shè)立居住權(quán)，晚于某銀行在上述房屋設(shè)立的抵押權(quán)。該居住權(quán)存在于上述房屋，已經(jīng)影響房屋的評估價格，進(jìn)而影響了某銀行在先設(shè)立抵押權(quán)的實現(xiàn)。法院遂作出裁定，滌除案外人李某在房屋上的居住權(quán)。

法院同時提醒，合法的居住權(quán)益在強(qiáng)制執(zhí)行過程中將受到保護(hù)。對于在查封或抵押權(quán)之前即已設(shè)立的居住權(quán)，應(yīng)在處置程序中如實披露居住權(quán)設(shè)立信息，在拍賣公告的顯著位置中標(biāo)明，以盡到告知義務(wù)。

需進(jìn)一步完善配套制度

盡管居住權(quán)制度的推行在應(yīng)對社會老齡化問題、解決特定群體居住困境、提升房屋利用率等方面帶來積極影響,但為最大限度發(fā)揮制度作用，受訪者從居住權(quán)與抵押權(quán)之間沖突的解決以及居住權(quán)登記制度的完善提出建議。

實踐中，住宅上設(shè)立的居住權(quán)會影響抵押物的經(jīng)濟(jì)價值以及抵押物的交易速度。北京瀛和律師事務(wù)所律師陳陽建議，應(yīng)明確居住權(quán)和抵押權(quán)的沖突解決機(jī)制。陳陽建議，對于同時設(shè)立抵押權(quán)和居住權(quán)的，按照登記時間的先后保障權(quán)利的實現(xiàn)。先有居住權(quán)后有抵押權(quán)的，可以參照適用抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突解決規(guī)則，即設(shè)立在先的居住權(quán)不受抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實現(xiàn)過程中，居住權(quán)仍然存續(xù)。

此外，居住權(quán)登記制度也被各界所關(guān)注。根據(jù)民法典第三百六十八條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。有觀點認(rèn)為，民法典雖然規(guī)定和增設(shè)了居住權(quán)，但我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》中并沒有提及，即實踐中居住權(quán)登記缺少規(guī)則和程序。各地目前以試點為主，從2021年開始，上海、天津、重慶等15個城市已經(jīng)進(jìn)行了積極探索，但是做法不盡相同。目前，國家對于居住權(quán)登記暫未印發(fā)相應(yīng)的實施細(xì)則和操作規(guī)范，尚無統(tǒng)一的登記程序。

史敬陽認(rèn)為，居住權(quán)只有經(jīng)過登記方才設(shè)立，這就要求有完備的登記制度予以配合。因此制定標(biāo)準(zhǔn)化的居住權(quán)登記操作規(guī)范尤為重要，該規(guī)范應(yīng)全面涵蓋居住權(quán)登記的辦理流程、需提交申請材料、審核要點以及明確的收費標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵細(xì)節(jié)，旨在構(gòu)建一個既為公眾提供辦事指引，也為基層登記工作人員提供辦理依據(jù)，同時可以滿足民法典實施后開展居住權(quán)登記工作的需要。

陳陽說，進(jìn)一步完善居住權(quán)的登記制度，建議通過技術(shù)支持與抵押權(quán)登記系統(tǒng)相關(guān)聯(lián)，在設(shè)立登記權(quán)或抵押權(quán)時進(jìn)行財產(chǎn)上已登記權(quán)利提示，以規(guī)避后續(xù)因權(quán)利沖突而引發(fā)的法律糾紛。